多地写字楼空置率超30％，下半年商办市场怎样规复？

房地产市场仍在困难触底。国家统计局最新发布数据表现，7月份天下房地产开辟投资同比下滑12.3%，较6月跌幅继承扩大；房地产开辟景气指数由6月的95.4%降落至95.3%，继承革新2016年初以来最低水平。

行业盘整期，住宅投资与贩卖连续低迷，低温的商办市场同样值得关注。7月份，天下房地产开辟投资中，办公楼同比跌10.3%，贸易业务用房同比跌10.3%；房屋新开工面积中，办公楼同比跌35.4%，贸易业务用房同比跌37.5%。

房地产行业团体下行、企业面临较大的资金压力，给贸易地产带来了肯定的负面影响；多地反复出现疫情，也对商办市场带来不可忽视的打击。

作为贸易地产以及地方经济发展的“晴雨表”，本年的写字楼市场同样压力较大。据仲量联行发布数据表现，制止本年二季度末，在天下重点都会中，有9个都会的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力。

为进步写字楼出租率，许多项目都被迫压降租金，以吸引需求锐减的企业租户。业内以为，随着疫情管控放松、刺激政策发力，各地经济主体有序规复，下半年初部都会办公楼市场需求有望回升，但短期内租金难以大幅反弹。

写字楼空置率最高达48%

不绝以来，从北上广深到新一线都会，成片聚集的高端写字楼，是地方经济发展最显着的外在手刺。鳞次栉比的高楼大厦，随着都会发展拔地而起，科技新贵、互联网巨头在此聚集，房企也作为开辟或运营方加入此中。

有的开辟商，选择将物业散售，来补回开辟资本、支持当下运营。也有的仍拿在手中，靠精致化运营收取租金、弥补现金流。房地产团体向上时，住宅业务可与贸易地产相互支持，但现在，房子欠好卖了，贸易地产运营同样“压力山大”。

从最显着的写字楼空置率环境看，许多都会的环境都不甚乐观。

在克日召开的第四届中国贸易地产物牌创建论坛上，高力国际中国区办公楼服务部董事总司理严区海表现，在只统计重要开辟商、不盘算小业主面积的环境下，华中地域的武汉甲级写字楼空置率达31%，实际环境大概更严肃。

如果从空置率、租金两个维度看，北京、上海是最佳市场，租金相对比力高，空置率相对比力低；而合肥、天津、武汉、长春、沈阳、重庆、西安等多个都会，空置率高于市场匀称水平，净有效租金则低于匀称水平，市场不甚乐观。

一样寻常而言，商办市场的体现与第三财产呈正相干关系。如果从这个角度看，严区海表现，第三财产发展最好的都会是北京、第二是上海，第三财产跟甲级办公楼的匹配度非常同等；有些都会甲级办公楼过多、但第三财产没有上来，有肯定风险。

“一季度商办市场照旧不错的，二季度由于重点都会受到疫情反复和经济放缓等超短期因素打击，市场活动一度停滞，复苏势头也蒙上了阴影。”全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表现。

仲量联行发布的第二季度中国40城办公楼市场指数也表现，制止二季度末，天下重点都会中，有9个都会的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力；8个都会处于20%～30%的可控区间，北上广在20%以内。

具体而言，40城中空置率最高的是青岛，到达了48%；别的，天津写字楼空置率达42%，沈阳、郑州、武汉、长沙、厦门、西安、南京的写字楼空置率均凌驾30%，一线都会中深圳写字楼的空置率也到达了21%。

租金方面，二季度天下20个重点都会全部录得租金负增长，此中13个都会处于1%的正常颠簸区间，别的7个都会的降幅在1%-5%之间，广州、南京、武汉、厦门、青岛、天津、大连等都会的写字楼租金水平降幅较大。

仲量联行表现，相较于2020年，本轮疫情对办公楼市场的影响多为阶段性压抑，但不确定性因素显着升高，使得企业决议耽误，扩张趋向审慎，市场生动度降温。天下大部门办公楼市场体现低迷，增量需求回落，而租金降幅走阔的都会，多数还叠加了新增供应的当期压力。

商办市场怎样突围？

除了宏观因素的影响，商办市场出现了哪些具体而微的厘革？

严区海表现，在已往的一两年，互联网行业撑住了重要的办公楼市场，企业扩张速率快，对办公楼面积的吸纳也非常惊人。“一样寻常企业的扩张速率，即便谋划再好，面积增长大概也就10%～30%，但互联网企业每年能达400%～600%。”

但是，受互联网行业团体发展环境影响，从客岁9月份到本日，一些都会的重要贸易租户由互联网敏捷变成了金融行业。金融行业租金付出本事强、扩张性也不错，但其扩张速率与互联网企业的弹性不是一个量级。

除此之外，受到疫情因素的影响，商办市场的需求也出现降落。“疫情期间，许多企业采取线上办公，有大概许多企业对办公的需求是在镌汰的。”严区海称。

刘凯表现，由于上半年新一轮疫情的反复打击，商办市场下滑比力显着，经济的支持也在走弱，市场需求锐减。当前，商办市场仍旧处于“供需博弈对峙”的阶段，固然疫情渐渐好转，但短期内库存高起、利润菲薄的状态仍然没有改善。

在低迷的市场环境下，有企业租赁业务承压，也有企业制止了较大颠簸。

克日，正荣地产发布红利告诫，预期制止2022年6月30日止六个月将录得母公司拥有人应占亏损约25亿元～30亿元。在业绩降落的缘故原由中，有一条便是，贸易地产租赁需求降落，使投资物业公平代价降落。

在越秀房托公布的半年业绩中，上半年实现谋划收入总额为9.44亿元，同比增长7%；此中旅店及服务公寓、零售阛阓等业务收入镌汰，但写字楼业务收入6.38亿元，同比增长37.1%，占总收入比例67.57%，团体出租率为88.8%。

该公司管理层预计，随着下半年国内疫情稳固，写字楼需求回升，写字楼市场会较上半年好，亦信赖下半年能有更多好消息出来，包罗经济的增长。但对项目收并购，该公司仍保持审慎态度，暂时没有具体的收购筹划。

IPG中国首席经济学家柏文喜在前述论坛中表现，贸易地产的开辟和运营，须要恒久资金、大资金、低息资金支持。但现在，负担贸易地产开辟运营的主体，多是靠短线、高息、活动性压力比力大的资金，所贸易地产这个行业很难做。

他以为，将来行业将迎来并购整合的新机会，由具备专业资产管理和运营本事的机构，去负担更多持有和运营责任。别的，在运营困难的环境下，更要以活动性为焦点，资产证券化和类资产证券化将进入发展快车道。

团体而言，我国商办市场仍有很大的发展空间，下半年也有望迎来规复期。

严区海称，中国企业在办公楼的投资方面，匀称每个员工的利用面积约莫7～10平方米，互联网公司大概还要低，约4～5平方米。对标西方企业，这个数据在美国约15～20平方米，中国员工的办公环境照旧有待改善的。

刘凯以为，随着疫情的缓解，不确定性的降落，叠加房地产市场政策渐渐发力，预计下半年贸易地产市场投资增速和需求增速有望逐月规复。短期内市场下行空间有限，对部门都会、部门地区、部门产物照旧持看多观点。

他表现，将来贸易地产新世代面临着以下五个趋势：一是从增量期间转向存量期间，二是从重度开辟转向重度运营，三是从资产增值转向资产管理，四是从规模导向转向红利导向，五是从粗放谋划转向精致谋划。