新一轮房改，影响很大

作 者：星辰

来 源：正和岛（ID：zhenghedao）

这两年的房地产行业，可谓是动荡不安。

大型房企相继暴雷，尤其是恒大负债超2万亿，许家印因涉嫌违法犯罪，被依法采取欺压步调。恒大的终局，预示着房地产草泽扩张期间的闭幕。

宏观层面，三季度经济数据进一步证明白房地产市场的低迷。

前9个月，天下房地产开辟投资87269亿元，累计同比降落9.1%。中国房屋新开工面积回到了2006年水平，商品房贩卖金额回到了六年前的水平。

要不要救房地产？房地产终将往那边去？这些成为人们关注的热门话题。

01 一锤定音，新居改来了

前段时间，被称为“14号文”的新居改扼要版横空出世，引发热议。

据经济观察网报道，8月25日国务院常务集会审议通过的《关于规划建立保障性住房的引导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已转到达各都会人民当局、各部委直属机构。

天津、河南郑州等地已经动手安排干系工作。

这份文件以国务院名义下发的，规格很高，此中保障性住房职位提拔空前，与市场的定位关系明白，被多地官员称为“新居改方案”。

“14号文”确定了两大目的：

一是加大保障性住房建立和供给，“让工薪收入群体渐渐实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦急，放开手脚为精美生存奋斗”；

配售型保障性住房最大特性是本钱价供应、封闭流转。

“14号文”明白，保障房由当局划拨地盘，微利开辟。“配售代价按根本覆盖划拨士地本钱和建安本钱、加适度公道利润的原则测算确定”。同时，保障房不得上市买卖业务，只能在体系内流通，而且购买之后不得长期闲置。

由此可见，“新居改”的重要目的就是为了实现满足低收入人群的住房需求。

建立保障性住房，最大的难点是地盘泉源。除了当局划拨，盘活存量用地是另一种方式。

“14号文”提出，“商品住房库存大的都会，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置地盘和房屋，制止重复建立造成浪费。”

有学者命令当局可以在低价时收购商品房作保障性住房。

二是推动创建房地财产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地财产转型和高质量发展。

“让商品住房回归商品属性”这点值得留意。

以往的表述是让商品房回归“居住属性”，而商品房回归“商品属性”意味着商品房市场将以市场资源设置为主导，让市场在资源设置中起决定作用。

文件下发后，已经有多个热门都会公布，取消地盘代价限定，规复“价高者得”的原则。成都、厦门还取消了贩卖代价限定，开辟商建好房子以后，可以自由订价。

干系配套政策的落地，预示着商品住房正在回归商品属性。

简而言之，“14号文”预示着商品房为主的单轨制成为已往，取而代之的是保障房和商品房双轨制。两个体系之间相互独立、互不流通。

在10月尾中央金融集会上，同样夸大要构建房地产发展新模式。

双轨制模式在各界引发的巨大的讨论——中国要从学习香港模式，转向新加坡模式？

大众关注的重点在于保障房的占比，这决定了中国房地产的未来版图。

现在保障房在市场中占比并不高，商品房长期占据主导职位。

华泰证券测算，从现有体量上看，保障房存量以公租房和经适房/两限房（限价商品房）为主，贡献了天下3%和5%的住房供应。

而新加坡是范例的“居者有其屋”，80%是保障房，剩下的20%是商品房。即便是香港，保障房比例超4成。

早在2018年，深圳市住房和建立局党组书记、局长张学凡对外宣称，深圳将以新加坡为榜样，其未来的规划是：新供应的住房布局中，40%是商品房、60%是保障性住房（包罗公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）。

原重庆市委副书记黄奇帆以为，以后要让至少30%的都会住民住在保障房、公租房或人才房，让相对低收入的、刚刚工作的、农村进都会落户就业的群体能住在保障房里，而保障房的付出、租金只占住户约莫1/6的年收入。

从这方面来讲，中国房地产的未来版图中，保障房将会成为主流。

房地产正在举行深度的布局性调解，本年以来房地产政策相继出台，也预示着住房制度改革从探索期，进入了发力期。

02 为什么要“房改”？

回首改革开放45年，中国商品房的市场化已经相称成熟了，房地产已经成为支柱性财产。

这不是中国第一次房改。

中国房地产建立上，真正意义上的“房改”，重要有三个关键节点。

新中国创建初期，也就是1949年，我国都会不停在实验福利分房制度，单元以低租金的方式分配给职工居住。但操持经济制度下的，住房难的题目凸显，造成了全民蜗居。

1978年，邓小平初次提出了“房改”的概念，明白表现：“城镇住民可以本身购买房屋，也可以本身盖房。不但新居可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”

作为改革开放的前锋都会，深圳可以说是中国房地产市场化的源头，在一穷二白之际，深圳学习香港模式，通过公开拍卖国有地盘的使用权，换得经济建立所需的资金。

如许的做法在天下推广。

1998年金融风暴摧残下的亚洲经济动荡、危急四伏。此时中国的改革开放已经20年，经济大幅度减速。

为了拉动内需，中国对外到场了WTO；对内启动了著名的98房改。

同年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建立的关照》，中国房改取消福利分房制度，实验住房商品化，拉开了中国房地产高歌猛进的20余年。

以商品房交易作为投资本事的民间“炒房团”应运而生，最具代表性的是“温州炒房团”，最浮夸的时间，157名温州人开进上海，3天买走了100多套房子。

2003年，国务院下发《关于促进房地产市场连续康健发展的关照》，正式明白房地财产是国民经济的支柱财产。

房地产成为我国经济发展火车头之一。

颠末20余年的高速发展之后，我国的房地产市场终于到达了“顶峰”，无论是人均居住面积，还是住房拥有率，都到达了天下较高水平。

前不久，住建部在消息发布会上公布，我国现有的房屋总量已经高出了6亿栋。虽说这一数据不满是住宅，但干系话题还是敏捷登上热搜。

另一组数据来自国家统计局，2020年中国城镇人均住房面积高达40平方米，已超发达国家。央行陈诉表现，城镇住民家庭住房拥有率为96%，户均拥有1.5套住房，也属于天下较高水平。

2023年，中央政治局集会对房地产市场的最新判断，“房地产市场供求关系发生巨大厘革”。

房地产市场告别了短缺阶段，正式步入过剩阶段。新一轮房改迫不及待，根本缘故原由在于房地产市场“供需错配”。

从需求侧来讲，我国生齿布局出现了深刻的厘革，生齿增速放缓，加之年轻人购房观念的变化，导致房地产市场需求走弱。

2022年，天下生齿141175万人，比上年末镌汰85万人，这是新中国创建以来初次出现了生齿负增长的征象。

笔者曾与万博新经济研究院院长滕泰互换时，他曾说房地产行业总体过剩，这与“421”（四个老人，一对夫妇、一个孩子）家庭成员布局干系，未来下一代购房需求越来越少，从房地产投资来看，已经连续十几个月负增长了，供给过剩、需求不敷的格局越以后越严肃。

房改的另一个缘故原由在于房价，地价是推高房价的重要缘故原由。

在1949年到1979年的30年间，中国的财务体制总体上实验“统收统支”的体制。

但1993年，中央告急的财务状态到达顶峰。中国财务部数据表现，中央财务收入占国家财务收入的比重和国家财务收入占GDP的比重，从1985年的39.68%和22.79%，到1993年分别降为22%和12.6%。改革迫不及待。

每一次税收征管的改革，都是一次中央和地方财权的博弈。同年7月，在天下财务集会上，时任国务院副总理朱镕基首提分税制改革的想法。

分税制让地方财权受到影响，改革阻力不问可知。两个月时间内，朱镕基一行走访了13个省、市、自治区去会商，过程非常艰苦。

1994年，国务院决定省及省以下税务局分设为国税局和地税局。在其时的汗青配景下，分税制改革有其须要性，但也为厥后的经济埋下了隐患。

在分税制改革中，地方财务丧失税源，重要增收本事就是出让地盘，以致有地区以都会建立为名，举高地价，导致地价高涨，地方财务对地盘有很强的依赖性，也成为困扰中国经济的顽疾。

而在地产界，房企执迷于“高杠杆、高负债、高周转”模式，盲目搞规模扩张；部分市场主体谋利炒房，银行和社会资金大量涌入房地产市场。房价不会跌成为了许多人的错觉。

过高的房价收入比，让年轻人的购房观念发生了变化。

房价收入比是指住房代价与都会住民家庭年收入之比，简朴来说，老百姓买房时，一套房子的代价占一个家庭的年收入比。好比，一套房子代价100万，一个家庭的年收入是20万元，则房价收入比是5倍。

作为国家房改方案的重要草拟人之一，顾云昌曾陈诉过98年房改的订定过程，房价收入比就是讨论的核心之一。

其时，讨论组的以为最公道的房价收入比是4-6倍之间。

终极，时任建立部部长的俞正声拍板，以4倍的房价收入比来盘算，尽大概地给买房者比力优惠的补贴，来变动各人的买房积极性。

仅仅20多年，中国的房价收入比是天下上最高的。

2022年深圳、上海分别以36.5、35.2的房价收入比名列一二名。

实验双轨制不是第一次实验。

在98改革中“创建和美满以经济实用住房为主的多条理城镇住房供应体系”。

事与愿违，与越来越成熟的住房市场化相比，保障类住房短缺，且在实验过程中，出现了许多短板。

据顾云昌厥后的回想，在98改革中，让人意想不到的是，购房补贴等反复胶葛的题目，各地各显神通很快办理了。反而是供应体制改革、经济实用住房建立等政策，在实验中遇到题目，“现在看来，只管我们的保障房盖了不少，但是精准度不敷，而且当中还出现了寻租活动、违规活动”。

另一个缘故原由地方当局不太乐意拿出好的地块和投入大量资金，这也导致了保障性住房供应服从不高。

03 未来10年，影响很大

每一次房改，影响到每一个人。

2023年下半年以来，只管房地产范畴麋集发布了多项宽松政策，9月单月房地产调控以致高出170次，但市场反映低于预期，唱衰房地产的言论甚嚣尘上。

房地产发展新模式的落地，无疑会改变的未来房地产的格局。

那么，中国房地产另有机会吗？梳理干系政策和业内人士的分析，房地产将迎来五个厘革。

1. 满足住民梯度消耗，重构中国住房的品类体系

房地产具有消耗和金融的双重属性。

双轨制的模式，让保障房回归到居住属性，满足刚需住房的需求；商品住房将回归商品属性，专注满足改善性住房需求，房地产市场将会迎来“低端有保障、高端有市场”新格局，房企的产物逻辑将会调解。

已往房地产策划模式是规模、本钱、速率，房子犹如快消品，现现在霸道生长的增量市场成为已往，存量资产运营处于起步阶段，房企更加留意的是服务力和产物力。

住宅范畴，蓝领公寓、老年公寓等细分范畴；日本的丰田房屋、松下房屋等智能化房屋也会迎来新的机会。住宅以外，物流仓储、医疗康健等物业新需求，都开始成为各人的投资重点。

2. 央企和国企扛大旗

保障性住房的需求总量正在加大。

“十四五”时期，天下操持建立筹集保障性租赁住房（保租房）近900万套（间），预计可办理2600多万新市民、青年人的住房困难。

住建部也提出重点都会应将租赁型住房用地在新增住宅用地的占比到达30%以上。

谁来建房呢？由于保障性住房是地方当局主导下的微利开辟，央企和国企将回归保障轨，扛起建立大旗，个别民企也会将承接少量的当局代建项目。

有专家推测，我国现有7万多家住宅地产公司，未来这一范畴预计只能剩下6-7千家，而且会合在经济、生齿、就业保持增长的地方。

据智纲智库的推测，60%-70%的央企和地方国企主导租赁型住房和共有产权房；30%-40%的民营和上市企业主导高品格市场型住宅；3%-5%的专业房企主导康养、文化特色房地产。

泉源：智纲智库

3. 房价的颠簸

保障性住房和商品房两者的客户群存在差异。

保障房重要针对低收入家庭的居住题目，而商品房满足的是中高人群改善型住房。

差别的客户人群，分析了保障性住房和商品房是之间是互为组合关系，而非竞争。

不少业内人士以为，保障房在住房总量的比例进步，短期内影响比力大的是刚需、首套购房者，近郊或远郊的商品房项目会受到打击。

但从长期来看，房价会趋于稳固。黄奇帆推测，任何物价涨落总是跳不出供求关系、钱币征象、汇率和国际购买力等外部缘故原由，未来几十年，房价不会大涨也不会大跌，房价的均匀增长率将低于便是GDP的增长率。

4. 以城镇化为根本，构建中国住房的空间体系

已往20多年，支持我国住房需求高速增长的，重要是快速推进的城镇化。

城镇化率从上世纪90年代的30%，到现在的高出65%，随着城镇化进入下半场，总需求总体萎缩，但并不意味着没有机会。

中国城镇化的还存在增长空间。业界讨论，2035-2050年中国城镇化水平到达75%-80%之间，照此估算，未来另有1.5-2亿左右生齿进城。

新型城镇化发展的方向已经变化为“以人为核心”。已往我国城镇化历程中，各个都会以经济发展会核心，造城活动导致地价和房价飙涨，年轻人进不去又留不下，出现了一个个“鬼城”和“空城”。

新一轮房地产的深刻调解，比城中村的改造，让本身根本办法好、管理水平比力高、生齿流入、财产发展相对康健的都会，迎来新机会。

5. 房地产羁系模式的变化

长期以来，房地产与金融机构深度绑定，为银行贡献了很大一部分利润。与此同时，房地产行业也放大的金融风险。

2021年初以来，多家房企出现债务题目，羁系层的处理处罚本事，让大众看到中国没有大而不能倒的企业。

为了化解金融风险，10月尾的中央金融集会是国内规格最高金融集会，出现了不少新厘革：

初次提到了房地产新羁系模式——主体羁系和资金羁系并存，确保项目资金封闭运行，制止挪为他用，确保保交楼顺遂举行。

为了缓解民营房企的融资压力，初次提出了“等量齐观，满足差别全部制房地产企业公道融资”。

值得一提的是，集会确定了金融支持房地产的三大方向，提出加快保障性住房等“三大工程”建立，构建房地产发展新模式。

随着金融羁系的变化，房企“高杠杆、高负债、高周转”的三高模式将难以为继，政策也像一条牵引绳，引导不少民营企业投身此中。

04 结语

中国是靠实体经济发迹的，改革开放45年，中国从一穷二白发展为天下第二大经济体。

房地产成为中国经济的支柱财产。2023年上半年，房地产干系行业（包罗修建业、金融业、制造业等）对GDP的拉动作用为23.4%。

但房地产突飞猛进的20年来，大量资金疯狂涌入房地财产，对实体经济造成了挤压。

天下上没有一个国家的强盛是靠房地财产。

厉以宁曾在《金融范畴新开放须要勇气和耐心》一文中谈到，天下经济发展实践表明，实体经济是国民经济的基石。无论是拉美国家的债务危急，还是1997年的亚洲金融危急，或是2008年的国际金融危急，都有一个共同缘故原由，即国家或地区的金融发展创新严峻离开了实体经济，导致金融业太过自我服务、自我循环。

国与国之间的竞争，从来不是靠房地产，而是实体经济。

参考文献：[1]. 中国将推动新一轮“房改”，经济观察报

[2]. 我国都会住房制度改革研究，经济科学出书社

[3]. 分析与思考，上海人民出书社

[4]. 中国房改20年：探索和教导.界面

[5]. 告别狂飙期间，房地产向那边去？智纲智库

[6]. 新中国经济70年·住房制度改革｜亲历者顾云昌：我亲历的“98房改方案”订定过程，中国经济周刊[7]. 对话黄立冲:新轮房改下保障房会高出商品房,房屋金融属性和财产增值效应会低沉，核心财经&搜狐地产[

8]. “贫民买保障房、富人卷商品房”，新一轮“房改”将改变什么？，核心财经&搜狐地产

[9]. 冯仑：中国房地产进入后开辟期间，变化认知，冯仑风马牛

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| 冉润

编辑 | 星辰 轮值主编 | 夏昆