为什么只有长三角避免了“鹤岗化”

2019年，由于一篇《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》的网文，东北小城鹤岗正式出圈。从此，鹤岗的都会形象便与低房价深度绑定在了一起。诸如#80后夫妻用3个月工资全款买房#、#鹤岗的房价为什么这么低#等话题，时不时便会窜上微博热搜，引发上亿人次的围观议论。

随着着名度的上升，人们在审察鹤岗低房价的同时，也看到了这座煤城的另一面：资源枯竭、生齿外流、都会老化……一些人乃至将这种征象以鹤岗定名，称之为“鹤岗化”。

“鹤岗化”作为一个形容都会缺少活力、房价贬值的专著名词，这两年越来越多地出现在各种媒体和人们的口中。近来，财经媒体“智谷趋势”做了一个统计，天下至少有95个都会，已经“鹤岗化”。人们只需泯灭十几万乃至几万元，就能在这些都会拥有一套属于自己的房子。

令人更为不安的是，这些都会不但范围于鹤岗等资源枯竭型都会，也不止分布于嘉峪关等中西部偏远地域，相反，从渤海之滨到云贵高原，自东北到华南，25个省份都榜上著名，占天下34个省级行政区的比例凌驾了三分之二。就连京津冀、珠三角、成渝等中国经济的告急支持极，也已经被“鹤岗化”的都会或片区所包围。

比如近来，“天津武清一小区房价从160万降到39万元”的消息引发许多关注。但其实在京津冀地域，这还不是最狠的。在张家口市下花圃区，花6万元就可以买到一套构筑面积60平方米的两室一厅，花8万元则能买一套78平方米的两室两厅，而总价在10万元左右的房源本地足足有数十套。

要知道，张家口但是曾和北京一起举行过冬奥会的都会，两市隔断仅仅100公里，坐高铁只要40分钟，房价却从海淀的10万一平，断崖式下跌至10万以内一套。

而在成渝地域，“鹤岗化”也在紧逼。不但像广安如许的重庆都市圈成员都会榜上著名，乃至就连长寿、龙泉驿等成渝主城区都未能幸免。

此中前者位于重庆主城都市区的东北部，从长寿区政府到重庆朝天门船埠，直线隔断只有不到60公里，相称于上海到昆山、杭州到海宁、广州到东莞的隔断。

而后者更近，从号称“成都鹤岗”的龙泉阳光城到市中央的天府广场，隔断仅20多公里，但本地有些楼盘代价10年没涨过，有些近4年跌了6成。像10万一套的足球村，20万一套的五角大楼和自由沐日，让囊中羞涩的蓉漂来了就不想走。

就连经济第一大省广东，也坐拥四会、鹤山、揭阳、河源、清远等5座“鹤岗化”都会。此中肇庆四会、江门鹤山还都位于珠三角，前者紧挨着佛山三水区，后者则与佛山南海、顺德等经济强区接壤。

即便是清远，隔断广州市中央也仅90多公里，而本地挂牌2000～3000元/平的房源比比皆是。乃至广州花都区，也不乏“白菜房”。比如万虹花圃，开车去珠江新城也就1个多小时，总价17万就能拿下厨卫单间，总价30万则可拥有一室一厅。

唯一集体缺席“白菜房”的区域，只有江浙沪。上海不消说。江苏方面，现在，苏北房价也要9000多一平。而浙江的购房门槛更高，即便是最自制的舟山，均价也要1.3万元。

那么题目就来了，为什么只有长三角能避免“鹤岗化”？

要表明江浙沪避免“鹤岗化”的缘故原由，起首得搞清晰其他几极为啥没能抵挡住“鹤岗化”的腐蚀？

众所周知，现阶段都会化的趋势是多数会化，并在此底子上出现都市圈化。京津冀固然看名字像是鼎足之势的格局，但究竟上，随着天津跌出都会榜前十，京津冀都会群正在一步步向“北京都市圈”紧缩。

而根据国家发改委的界说，都市圈的范围一样平常以1小时通勤圈（大概50-100公里）为半径。这也是为啥隔断北京100公里外的张家口，会出现几万元一套房的情况。

由于张家口出圈了。

别的，北京的产业结构又是三产绝对占主导——2023年北京第三产业占比高达85%，比上海足足高出10个百分点，而北京的工业增长值（6525.6亿元）在天下只能排到第11名，仅为上海的56%。

服务业的特质决定了北京无论生齿、产业都更倾向于会合分布，难怪北京频频强力疏解外迁产业，但总体结果并不显着。

同时，由于北京周边的天津、河北产业结构侧重，产业气力太弱，无法与北京形成产业互补，难以承接北京外溢的许多资源。这几方面因素决定了，只管北京很强，未来有大概凌驾上海成为第一市，但整个京津冀可以大概抵抗“鹤岗化”的区域范围并不大。

至于成渝都会群，一方面这两市的气力相比北上深本就较弱。另一方面成渝之间相距太远，将近260公里，相称于上海到南京的隔断，是北京到天津的两倍。加之整个川渝地域发达程度难以与沿海相比，全部资源仅够堆出两座超特多数会，两市之间缺乏苏锡常那样的发达过渡带，这就使得成渝相互难以相互辐射，中央存在大片“鹤岗化”的断层区域。

就这一点来说，成渝和京津冀其实挺像的，都是一片欠发达地域中央冒出一两座头部都会，如同戈壁里的绿洲。这既决定了两个区域的发展上限，无法与长三角相媲美，也注定了其核心都会将面对被“鹤岗”包围的处境。

广东的情况也有点类似。一方面珠三角与非珠地域的发展天上地下，以是清远固然离广州不远，但妥妥的算是粤北山区都会，房价低很正常，不能简单地只看直线隔断。另一方面纵然在珠三角内部，东海岸与西海岸、黄金内湾与肇庆、江门等外围都会之间，也存在巨大的发展落差。

更告急的是，已往珠三角是香港、广州、深圳三核鼎力大举，但比年来，随着深圳经济渐渐拉开与港穗的差距，以及深中通道的通车，深珠通道的规划，深圳的都会影响力正在突破珠东深莞惠都市圈的范围，开始向珠西延展。乃至就连广州南沙，都借助深中通道南沙支线，渐渐融入深圳“15分钟工作生存圈”。

大湾区，好像正在蜕变为深圳都市圈，而广州、香港则一步步沦为环深都会。

从珠三角到大湾区，再到黄金内湾，珠江口的生齿、产业正在进一步地向内聚合，变身为一座巨型都会。其结果就是，黄金内湾越发达，对大湾区周边乃至区表里围地带的虹吸就越锋利，附近都会的“鹤岗化”也越显着。

梳理完京津冀、成渝和大湾区被“鹤岗化”都会包围的缘故原由，长三角为何能避免“鹤岗化”的答案其实已呼之欲出。

前不久，上海多数市圈又双叒叕扩容了，从最初的“1+6”，到厥后的“1+8”“1+12”，再到现在的“1+13”，8年间上海多数市圈面积范围扩大了一倍。以上海为圆心，无论是往西到安徽宣城，照旧往北到江苏盐城，隔断都凌驾了250公里。

为什么上海多数市圈那么大，可以大概突破国家发改委界说的100公里边界范围？

从区位上看，差别于华北、川渝这些相对不太发达的区域，上海多数市圈所在的江南地域自古便是天下财富汇集之地。圈内许多都会，固然规模、体量不及上海，但论起民富，一点不输上海，比如环沪县市就广泛比上海相近江浙的远郊区县要来得发达。要是回溯历史，乃至还可以说，上海从小县城崛起为多数会，靠得就是一波又一波江浙乡绅财阀的连续输血助力。

这点决定了上海多数市圈和其他都市圈有着本质差别。后者是一个核心都会带飞一帮小城弱市，而上海多数市圈则是一群发达都会的自由联合。相互之间互通有无、资源共享是有的，但要说谁傍谁、谁带谁，则未必。

固然，这种发达都会的自由联合体，并不但有上海多数市圈一家，也不止存在于长三角，珠三角同样如此。所差别的是，地处长江口的江浙沪平原面积宏大于珠三角，其所背靠的长江经济带，生齿规模、经济体量、腹地范围更是珠江-西江经济带的数倍。这些都决定了整个长三角都会群的总体规模宏大于包罗珠三角在内的其他几极。

这种大，不但反映在总量数据上，更表现在都会群的内部结构上。

京津冀有产业竞争力、生齿吸引力的只剩下一个“北京都市圈”；而川渝地域也就成都、重庆两个都市圈；大湾区的情况要好些，光万亿GDP都会就有5个，但相互挨得太近，各都会更关心对内的融合，以“酿成一个市”为荣，而不太器重向外拓展。

唯有长三角，拥有数量浩繁且梯度合理的发达都市圈集群。

此中，作为龙头的上海，不像三产独大的北京那样，在产业上与天津河北格格不入。相反，上海及其周边的苏州、宁波、无锡都是排名前十的制造业重镇，相互之间的产业关联度相称高。根据同济大学唐子来教授关于“都会关联度”的研究，长三角险些全部告急都会的第一关联都会都是上海，而其他几极内部的都会关联性则比力分散。

但与此同时，由于长三角范围太大，不管上海多数市圈再怎么扩容，都无法覆盖整个长三角。加之杭州、南京、合肥等副中央气力也不弱，在所处次区域都是当仁不让的中央，构建起了各自的都市圈。

以是，长三角不是一个同心圆结构，而是大圈套小圈、圈圈有交集的梯形结构。这大大拓展了长三角的辐射面，哪怕是一些边沿都会也能担当到来自中央都会的资源外溢和产业转移，从而避免了“鹤岗化”的命运。

除了地理区位、都会格局，另有一点不能不提，那就是我们从前在“长三角为啥没有夜生存”的话题中分析过的，江浙沪作为中国最卷的地方，小孩子卷读书，大人卷赢利，卷来了钱也还没完，必须让钱生钱，而不是像川渝、老广那样拿去消耗，过夜生存。

至于怎样钱生钱，已往最好的办法就是投资房地产。结果导致不但杭州南京的房价遥遥领先成都武汉重庆等其他地域的同档都会，就连丽水衢州等长三角小城的房价也堪比不少本地省会。

凡此种种，江浙沪能不成为“鹤岗化”的绝缘体？

近来江苏公布，特斯拉Model Y和问界M7等一众国产新能源车型一起，进入本地政府采购目次。紧接着，上海临港片区多家国企也采购了一批特斯拉Model Y作为企业功能用车。

固然各地这么做，是对落实政府采购活动中划一对待表里资企业的积极相应，但正如有分析指出的，真正的看头其实在背面。

随着特斯拉国产车“禁停禁行”限定排除，Model Y进入政府采购目次，特斯拉的FSD自动驾驶技能，获批进入中国也就将进入倒计时。而此举不但会在自动驾驶范畴产生鲶鱼效应，另有望接济郊区的房子。

为什么这么说呢？

已往，许多人买郊区住宅，主要是由于市区房价太贵很难上车，但代价是天天必须忍受长时间的通勤。而无人驾驶一旦落地推广，那么上车一点火，就能看看影戏、办办公，乃至一起睡到单元，再远的房子都不会嫌远，都会的通勤半径将被无穷扩大，许多“鹤岗化”都会的命运也有望被改变。

究竟，许多“鹤岗化”的地方隔断核心都会并没有想象的那么远，比如从张家口下花圃区的马车社住宅楼坐高铁到海淀区的清河站，再换乘地铁去上班所在，通勤时间理论上可以控制在一小时左右。而在北京，有多达600万人天天的通勤在一小时以上，部门人乃至忍受着单程1.5小时的超长通勤。

相比北都城里高昂的房价房租，同样通勤时长的张家口，对于许多上班族，尤其是那些自由职业者来说，就显得友好许多。

究竟上，从文艺业者到数字游民，随着产业的变迁，现现在机动就业群体正在变得越来越大。差别于上班族，这个群体无需天天打卡，因此倾向于逆都会化搬迁，以寻求性价比更高的住处。这就给了许多“鹤岗化”都会与区域得以重生的契机。

像我本人居住的杭州良渚，固然地处杭州西北郊，但因房价低廉、情况舒服、交通便利，聚集了大量自由职业者，成为杭州文艺浓度、婴幼儿密度最高的区域之一，显现出差别于老城区的勃勃生气、万物竞发的生机。

以是，“鹤岗化”并非是对全部都会的终极讯断。对于许多隔断超特多数会仅一两百公里的“鹤岗”来说，假如产业定位、配套办法做得好，“白菜房”反而大概成为都会新的吸引力。

对于这些都会来说，“鹤岗化”并没有那么可骇，只不外是新一轮都会嬗变的开端。

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No.5870 原创首发文章｜作者 土哥涅夫

作者简介：长三角区域都会观察家、“为父亲写史”操持发起人、公众号“三土都会条记”主理人。