重要会议展现了地产改革的方向

但要知道，这两年都是地产的“政策大年”，把这些政策串起来，再过细琢磨大会的表述，趋势很清朗：

大会对地产唯一的表述，就是“防风险”！

怎么明白？站在新的语境下，比如“中国式当代化”（按照我们自己的方式，实现当代化），统筹好发展和安全，以高治理程度打造高程度市场经济体系等等，在内外部情况极其复杂（特别是外部脱钩断链甚嚣尘上）的背景下，要推进大会提出的300多项重要改革，最必要什么？

固然是安稳的、安全的大情况！

地产是影响稳固最大变数。因为，用中心财办解读大会精神的话来说，“我国房地产市场规模大、扳连面广，对宏观经济运行具有体系性影响”。固然，这个话，在很多场所讲过，讲过很多遍。各人迷惑的是，“防风险”到底意味着什么？是紧缩性的VS刺激性的？是做多的信号VS做空的信号？

当地产扳连面太广、影响太大，当地产风险和金融风险、地方债务风险交织，处理起来慎之又慎，需思量N个目标。办理地产拖累经济、财务、风险等标题，发展是第一位的。所以，中心财办特别夸大，“近期地产市场正在出现积极厘革”。那么，这是地产触底的信号吗？

我不做判断，但这绝对是引导预期的信号。因为，预期是当前地产可否稳固的第一因素。同时，这也是智慧的治理方式。即在预期相对稳固的情况下，不知不觉地实现旧模式向新模式的过渡，实现旧模式的退出、产能的出清。实在，这两年来，就是按照这个逻辑在演进。

短短2年半的时间，行业和市场体量跌去50%左右，本质上是旧模式出清、新模式浮出水面：

行业层面：各人看看拿地、贩卖排行榜，清一色的国企和央企主打，修建类、上鄙俚企业、市政类企业、代建企业进入地产开发；谋划模式上趋向于消耗者导向，卷配套、卷学位、卷交通。

市场层面：二手房、现房占比上升（到达30%）和贩卖增长，但期房贩卖下降。阐明什么，买了就是要立刻住的，妥妥的刚需、刚改主导（超大户型或豪宅是小众的），可挑可选、购房者变得理性。这就会倒逼开发商去迎合消耗者，现房代替期房，比预想中的要早。

融资层面：白名单融资和谐机制全面落地。以后，房地产企业要想融资，就必须要进白名单，进入白名单的门槛也不高，项目合规就可以。各人看看，“5+5”的要求，只要资产负债清晰，证件齐备，没有涉法涉诉，不挪用预售资金，启动开工就行。进了白名单就肯定能得到融资。

融资有保障了，不能挪用预售资金了，“三高”的旧模式就没有须要了。可以讲，“资和谐机制”落地，就是扫除旧模式的过程。凡是不能进入白名单的，除了政府兜底“保交房”，企业层面是要出清的，大概讲要退出汗青舞台的。这就是已往2年地产阵痛发生的事情。

总结来看，所谓的防风险，就是防范新旧模式转换过程中的风险，而非要刻意制止下跌。比如，保交房，努力制止风险无序伸张，停业房企资产重组等，属于兜底式、托底式风险防范。也就是，要让旧模式出清，要让无效产能出清，但出清的过程中，底线和原则要服从。

为啥？

一则，新旧模式转换，条件之一就是旧模式要出清，其结果就是行业体量紧缩，市场下滑；

二则，地产产能过剩太严重，不出清、不破，以稳固、增长、财务为由而妥协，背面积重难返。

三则，地方对地产的“强依靠”，必须要通过产能出清，来倒逼地方低沉，另一个就是创新政绩稽核。

房地产发展空间在那里？

高层领导们不停在夸大，“我国新型城镇化仍在连续推进，房地产高质量发展尚有相当大的空间”。但现在，业内都比力渺茫、悲观，不知道发展方向在那里。那么，这个方向到底在哪？

假如说，防风险是为了让“破”的过程更顺一点，打击更小一点，那么在新型城镇化过程中探索新模式、增量空间，则是让“立”的过程更快一点，以对冲“破”的打击。假如说，2022年以来，“破”的速率过快了，超出了预期，那么此次大会以后，“立”的过程更快一点。

实在，“破”的过程，自己就是“立”的过程。比如，近两年商品房代价下跌，就是金融属性转向一样平常商品/民生属性，所肯定发生的，也是房价匹配购买力的过程。为什么，近期二手房市场体现不错？本质上，房价跌到位了，跌到了新市民可付出的位置，或生理价位。

笔者切身履历的例子，一个朋侪近期买了广州天河北的学位房。他告诉我，前几年就想买，但实在太贵了，20年楼龄的房子，单价凌驾8万。现在降到5万，买得起了。另一个朋侪，不停租在城中村，近期搬到附近的商品房了，因为城中村住得太憋屈，但关键是，商品房租金降了。

固然，新模式绝不止于此。高层所言的新型城镇化，才是地产发展的空间。大会在这方面改革举措很多：

比如，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，加速农业转移生齿市民化。

比如，美满中心和地方财务关系，增长地方自主财力，拓展地方税源，提拔市县财力同事权相匹配程度，恰当加强中心事权，进步中心财务付出比例。

比如，加强普惠性、基础性、兜底性民生建立。

比如，充实发掘内需潜力，充实使用国内超大规模市场优势，充实发挥消耗的基础作用和投资的关键作用，推动我国经济实现质的有效提拔和量的合理增长。

比如，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相顺应的融资、财税、土地、贩卖等基础性制度。

基本逻辑是，外部情况严肃（逆环球化期间）的情况下，必须建立国内大市场、大循环。这样，才具备科技创新的“试验场景”，高质量发展出的创新产物，才有规模化的“消耗场景”。

路径之一，就是让已经进入都会的2亿人，扎根都会，成为真正的市民；

路径之二，就是打造以县域为载体的新型城镇化，实现城乡融合发展，让农民既能享受城镇的公共服务，还能在农业就业。

这样，就能打造更大规模的消耗市场。这个市场的载体是基于住房的公共服务。简单来讲，能不能融入都会，能不能享受真正市民化的待遇，关键就在于，有没有一套相对体面的、低资源的房子，有没有围绕房子能享受落户、公办教诲、兜底保障（赋闲、救济、医疗等）。

已往，地方政府职能和财力的限定，导致新型城镇化结果不佳。将来，公共职能方面的基础性事项，比如社保补足、基础教诲付出、都会公共服务等方面，中心会负担更多事权，也会加大付着力度。2023年，我国一样平常公共预算付出27.46万亿元，中心和地方付出分别占14%和86%。

中心怎么加杠杆呢？从M2和M1的铰剪差来看，“央行-商行”的名誉传导，在地产已经失灵了。下一步，就是央行和财务的“双向奔赴”，即央行更多地了局，积极操纵和买入政府债，财务部门积极支持央行更多到场公开市场操纵。开释的信号，就是财务与货币“协同”。

也就是，名誉传导从“央行-商行”到“央行-财务”。将来，超恒久国债、专项债等会加速发行，支持中心政府“加杠杆”，为新型城镇化提供专项的资金支持。固然，此前业内谈及的消耗税改革，也是为了鼓励地方政府更加重视内需市场打造，而不是增值税下更重视投资。

别的，会议提出“高质量发展鼓励束缚机制”，就是从制度上束缚地方依靠旧模式、鼓励其发展新模式。比年来，各省已针对性地调整稽核机制，顺应新发展理念要求。比方，四川省省长黄强今年4月10日指出，“四川始终以创新、和谐、绿色、开放、共享的内涵同一来把握发展、衡量发展、推动发展，正在对照国家稽核办法，修订美满全省稽核评价指标体系”。

该稽核办法中包罗“经济发展、开放程度、创新驱动、生态集约、统筹和谐”五大类一级指标。

留意的是，新型城镇化下的房地产空间，更多的是行业的空间、产业链的空间，比如配租、配售的保障性住房，租赁住房或长租房，职住均衡的园区宿舍，老旧小区改造，都会更新。支柱产业的职位，已往靠的是上游投资单维度驱动，将来将是上游原质料投资和鄙俚消耗的双维度驱动。

将来，刚性需求更多转向二手住房、保障性住房、租赁住房，改善型需求更多转向新建商品房市场。新居市场尚有空间，比如满足居民住房需求新期待，改善型需求还会发力，刚需入场后，还会带来居住改善。但至少从中短期来看，房地产发展更多的是行业和产业链的空间。

因为，重心从产业转向住房，从经济导向转向公共导向。新建商品房市场，尚有多大空间，取决于新型城镇化可否实现“人的城镇化”，为房地产蓄力。可谓“一份摆设、十分落实”，很多改革举措，早已提出，关键还在于落地，又站在新起点，形势不等人，拭目以待。