地产股强劲拉升！但将来一年另有百亿美元偿债高峰

8月16日，A股、港股地产板块双双强势拉升，消息面上，市场传言羁系将给树模房企提供运动性支持。

据称，羁系机构操持通过指定国有企业包管和承销树模性房企的人民币债券新发，为这些房企提供运动性支持；羁系部门近期指示中债光荣增长投资公司（下称“中债增信”）对房企发行的中期单子开展“全额无条件不可打消连带责任包管”，涉旭辉控股（00884.HK）、碧桂园（02007.HK）、龙湖团体（00960.HK）、远洋团体（03377.HK）、新城控股（601155.SH）等树模民营房企。

停止收盘，A股蓝光发展、阳光城涨停，金地团体和新城控股涨超5%。港股方面，龙湖团体、旭辉控股和期间中国涨幅均超10%，碧桂园涨超9%。

对此消息，龙湖团体表现，羁系操持给予积极支持，现在正在沟通中；旭辉控股则回应称，和羁系保持流畅沟通，信赖羁系对树模性民营房企会有进一步支持，详细信息，请以公司公告为准。碧桂园等房企暂无回应。

只管利好消息临时提振市场感情，但国际投资者仍高度关注即将到来的偿债高峰。瑞银证券表现，高出30家开发商已违约或举行债务重组。将来12个月另有四次偿债高峰，到期规模合计超百亿美元。现在四大开发商（旭辉、碧桂园、龙湖、世茂）的闲置现金余额相当于2021年的11%~41%，需关注中期的资金可连续性。

地产支持步调不绝

此前的房贷“断供”题目导致房地产贩卖复苏被推迟，前100家开发商的条约贩卖在7月环比降落27%，同比降落40%。在这一配景下，各类支持政策也加快发力。

16日早盘，港股内房股团体暴涨，就缘于政策支持的消息。公开信息表现，中债增信是我国首家专业债券光荣增长机构，由中国银行间市场交易业务商协会团结中国石油自然气团体有限公司、国网英大国际控股团体有限公司等共同发起建立。

该消息15日就已在离岸市场传开，即羁系机构操持通过指定的国有企业包管和承销树模性房企的拟新发境内债，从而为这些房企提供运动性支持。有知情人士表现，这些树模性房企包罗龙湖团体、金地团体、碧桂园和旭辉控股等。这些房企的境表里债券二级市场代价都在已往一段时间内受到市场感情打压而连续下行。消息传出后，15日碧桂园和旭辉控股美元债报价也广泛上涨5~6美分。

第一财经记者获悉，早在5月27日，上交所就举行了一场民企地产路演会，上百家民企地产代表到场，路演企业包罗龙湖团体、碧桂园、美的置业、旭辉控股、新城控股等。集会内容为推动民企地产债券发行。现在，民企境外美元债发行的通道根本关闭。

8月5日，中国华融公告称，与阳光龙净团体有限公司签订《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略相助集会。

同时，各地AMC也在积极举措。继7月19日河南资产管理有限公司和河南郑州地产团体有限公司拟团结设立郑州市地产纾困基金后，8月5日，郑州市已下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。

穆迪高级光荣评级主任尹劲桦对记者表现，预计AMC将重要通过投资面对运动性题目的房地产项目来提供支持，而非向受困开发商直接提供融资。AMC可与第三方投资人相助设立房地产基金或使用自有资金来支持未竣工的项目。羁系机构为了鼓AMC到场房地产业纾困，拓宽了它们可收购的资产范围，并下调了相干资产在盘算资源比率时的风险权重。

“但资源限定和商业考量将制约AMC到场房地产业纾困的规模。”他称，自2018年起，大型国有AMC必须满足一系列资源富足率与杠杆率要求，只管现在这些公司的资源富足率满足最低羁系要求，但资源缓冲不大。比方，停止2021年底，中国信达核心一级资源富足率为 11.22%，较9%的最低羁系要求高得不多。同时，AMC必要思量股东和债权人的优点，缺乏意愿投资于经济上不可行的房地产项目。

偿债高峰引关注

只管风险感情有所好转，但由于房企境表里债券的偿债高峰相近，国际投资者尤为关注偿付情况。

将来12个月的偿债高峰分别是2022年9月、2023年1月、2023年3月和2023年4月，到期规模分别为20亿美元、18亿美元，34亿美元、29亿美元。

毕竟上，现在市场正值2022年最具挑衅性的一波偿债高峰之中。相干数据表现，7、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额超千亿元。

也正因此，外界预计下半年融资相干政策或在当前导向底子上，讲一步做出恰当调解，以满足房企公道的融资需求。这也和当前羁系层面发力的趋势符合。

瑞银方面以为，在四大尚未违约的头部开发商中，旭辉控股大概是最具挑衅性的，其次是碧桂园、万科和龙湖团体，这是基于它们的现金斲丧、闲置现金以及将来6个月即将到期的债券量来判断的。不外，由于上述头部房企资质仍较为优质，根据瑞银的分析，这四家公司都有充足的闲置现金来满足它们的立即再融资需求。

比方，将来6个月内(停止2023年2月)，旭辉控股有一笔代价3亿美元的离岸债券将于2023年1月到期。假如该公司的房地产贩卖保持2022年上半年的水平，即现金斲丧保持在106亿元，瑞银估计，该公司的闲置现金大概在6个月内降至48.7亿元，此中的41%可用于届时的债券偿付。

房企南北极分化加剧

将来，多数房企仍面对现金流压力，且央企国企性子的房企和民企的光荣利差加快分化。怎样加快贩卖回款、拓展融资端是当务之急。

DM研究的数据表现，2022年上半年，房企违约规模达513.03亿美元，占当期全部主体违约规模的99.46%。固然从年初至今，地产政策暖风频吹，但是在整个地产行业体系性打击下，危急边沿的房企仍连续不断走向违约。

从企业性子来看，央企、国企和民营房企存在明显的南北极分化，且分化态势快速拉大，央企国企性子的房企光荣利差不停保持较为安稳的状态，民营房企光荣利差则在年初开始快速走阔，现在已高出4000BP。

房企境外融资缩量严肃，境内融资分化显着。本年上半年房企境外发债规模紧缩至近70亿美元，较2021年上半年同比降落近78%，净融资方面，上半年地产行业中资美元债累计净融资大抵在-312亿美元，同比降落约280多亿美元。

上半年房企境内发债1631亿元，同比降落约24%。年初中心提出支持房地产企业公道融资需求，鼓励优质房企发行公司债券吞并收购出险房企项目，大型央企、国企率先受益；5月，碧桂园、龙湖团体、新城控股、旭辉控股和美的置业被选为树模房企，获准发行债券并设扬光荣掩护工具，民企融资迎来边际改善。固然房企境内发行政策有所回暖，但融资规模仍旧出现降落趋势，且受益主体仍会集于大型国企央企以及部门优质民企。

1~6月和1~7月，前100房企贩卖额均值分别同比降落48.6%和47.3%，降幅连续收窄，重要是由于各地出台相干楼市利好政策叠加疫情防控态势好转，以及部门都会前期需求积存带来边际回暖，但机构预计，要看到更大的趋势性修正还需时间。