楼市已经到了“L”底？

楼市调解仍未见底。

8月15日，国家统计局公布了最新的房地产相干数据，从投资和销售两端看，均拉胯。

从投资端看，1～7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比降落10.2%；其中，住宅投资46230亿元，降落10.6%。7月单月房地产开发投资同比降落10.8%，降幅比6月份扩大0.7个百分点。

转头看，房地产投资自2022年4月份转负以来，不绝没有回过正，其间经历了各种救市政策，固然过程中有个别区间跌幅收窄的时段，但整个市场并未明显好转。

投资端的连续恶化是果，更是因。更直接的数据是，1～7月份，房企拿地数据同比降了38%，新开工降了23%，施工面积降了12%。开发商不乐意拿地了，现在仍活跃在土拍市场的根本只剩央企了，地方城投本年也徐徐隐退，已经无力为地方土拍兜底了。

长江证券首席经济学家伍戈认为，未来地产供给端的公共资金参与或依然审慎，需求端的利率调解也相对温暖。考虑到房价趋弱及房企拿地意愿紧缩，开端预计，本年房地产投资的降幅将在客岁-9.6%基础上扩大至-11%左右。

这样的趋势，实在是让人看不到筑底到底何时完成。

如果非得要看投资端的好消息，大概是7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.22，连续三个月回升，此前6月的数据是92.11，5月是92.01。

通常环境下，国房景气指数100点是最符合的景气程度，95至105点之间为适度景气程度，95以下为较低景气程度，105以上为偏高景气程度。

再看销售端，则体现出明显的量价齐跌。

新居方面，1～7月份，新建商品房销售面积同比降落18.6%，新建商品房销售额同比降落24.3%，好消息是在一系列利好政策作用下，部分房地产相干指标降幅开始收窄，但也好得有限。

更能反映房地产行业枯荣的是二手房销售环境。根据统计局公布的7月份的70城二手房价表，但无奈的是，7月份70城只有北京和昆明止跌，上海微涨，别的67城继承下跌。

分城市层级来看，一线城市中，北京和上海企稳，但广深却跌幅扩大，广州跌0.9%，深圳跌1.2%，而从刺激力度来看，广深明显大于京沪，固然从户口的含金量来看，广深也不敌京沪，这个时间就能看到京沪与广深之间的区别了。

二线城市团体环比跌0.6%，三线城市团体跌0.7%，一二线城市政策效果更为明显。

详细城市看，有几个可以对比，好比二线城市中，成都7月份二手房成交突破2万套，环比增长19.2%，同比增长38.3%，不得不说成都楼市真是一股清流。

虽说价格指数看，成都7月份也跌了0.7%，但对比一下另一股清流厦门和武汉，本年前7个月厦门跌13.2%，武汉跌13.4%，刚刚的七月份这两个城市分别跌了1.8%和1.6%，可谓惨烈。

以一套500万的房子为例，厦门和武汉一个月分别下跌9万和8万，对于平凡工薪阶层来说，大概是泰半年的收入了，这谁扛得住？

自本年5月17日央行和国家金融羁系总局联合发布一系列楼市重磅利好政策以来，已经已往了三个月，自“5·17”新政之后，各地楼市新政如雨后春笋，总领会合在放开购房门槛、低落购房资本上。

在此基础上，中心层面值得说道的两个政策是以旧换新和国资了局收储商品房。

这两个政策在舆论场上的声量很大，但实际起到的效果却有限。政策的难点在于，这两个政策均没有引发交易增量。以旧换新需要有换新的需要作为条件，而国资了局收储，终极也需要流向市场，需要市场的增量来消化。

因此，国资了局的意愿是很低的，我们前面也说过，在已经公布了收储的城市中，大多设置严苛的条件，本质上就是为了清除那些并欠好卖的房子。但试想，如果房子本身就好卖，那里还需要政府了局来收储呢？

以最新出台收储政策的深圳为例，房源条件包括位置符合，处于交通便利、配套办法较为齐备的区位，贴近地区发展焦点片区，具备财产基础、发展上风；户型面积符合，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；生存便利，周边交通便利，相近地铁口、公交站，具备基础办法、生存配套相对美满等宜居条件；手续齐备，拟收购项目须四证齐备，包管项目的正当合规性，满足金融机构的贷款要求。

实在也很好理解，此前政府赚的是easy money，通过出让地皮拿到巨量的资金，又通过房地产开发过程中各种税费的收取，这些都是好赚的钱。但现在要他们了局举行交易，赚hard-earned money，这对国资来说并不善于。

伍戈认为，防范化解房地产风险的基调之下，地方国企“收储”等举措正在推进，但也面临诸多难点。

据多地披露的收储细则来看，收储价格上限多为保障房重置资本（地皮划拨+建安+不高出5%利润），与房企以地皮招拍挂资本为基础的谈判价格或存在一定缺口。这一方面就将收储的价格压得很低，而另一方面又要从这内里拿到利润，末了受伤的只有那些不得不被收储的房主了。

当前的市场需要力气来托底，如果国资真能将市场多出来的房子承接已往转做保障性住房，确实能稳住下行的势头，但关键在于，这个时间，如果以保障房的价格承接，更是直接将房价打骨折。

近来有房地产观察人士指出，中国房价已经跌回2016～2017年的区间！但纵然是这样，依然很贵。

中泰国际首席经济学家李迅雷在近来的2024网易经济学家年会·夏日论坛上说，房地产已经连续了二十多年上升期，上升期如果竣事了，它理论上应该是一个下行阶段。

李迅雷发起用租售比来判断现在房价程度，从现在来看，租售比明显照旧偏低，如果认为20倍市盈率是公道的话，现在房地产市盈率大概在50倍，以是房地产恐怕调解时间会比力长。

这就是当前的抵牾所在，国资收储一定要求低价，但当前的房子从拿地开始就很贵，大概地皮价格就远远高出了保障性住房的价格，你要求市场按保障性住房的价格卖给你，起首就得将市盈率从50倍打下来。

当前来看，救市政策仍势在必行。

8月14日，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在2024博鳌房地产论坛上发表了对房地产和城市化的见解。他指出，只管宏观经济团体仍显不景气，但房地产市场已靠近谷底，谷底之后另有一个在谷底爬行的阶段，也即“L”形，还会经历一段困难的时期。

要渡过这个困难期，仍需要政策的不断支持。如果低落门槛还不行，那就砸掉门槛；如果低落资本还不行，那就拿出点诚意来，将存量住房利率再降一降，只管引发出增量需求来。

稳楼市就是稳经济稳信心，这个知识仍需再三强调。

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No.5940原创首发文章｜作者 梁云风

参考资料：中房报，《“5·17”新政满3月 成效几何？丨智库》；伍戈，《房价的轨迹》；界面消息，《樊纲：房地产已靠近谷底，楼市下一阶段发展潜力在于城市化》