谢逸枫：万科出大事了

文/谢逸枫

2025年开年，万科出大事了。

1月16日，万科发作六大事故，保险资管债权展期、万科债暴跌、总裁祝九胜被帽子叔叔带走、当局专班已参与万科面临接受改组、320亿境内债到期。

一刹时让万科陷入暴风漩涡，引起市场剧烈的热议。万科六事故会集发作，这是继中国恒大、融创中国、碧桂园之后，影响房地产行业颇大的房企层面事故。

目前万科最新的好消息是到期债务展期乐成，总裁祝九胜回归。优势是没有到资不抵债，有雄厚的地皮和策划物业及项目、股权资产和大股东国企资源支持。

第一是1月9日，万科A公告，其子公司2019年的一笔限期不超5年的保险资管债权投资筹划，到期日调整至2026年12月31日。这意味着债权投资筹划得到展期。

万科控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司（下称武汉誉天）前期通过保险资金不动产债权投资筹划形式向新华资产管理股份有限公司（下称新华资产）融资。

万科为融资提供连带责任包管包管，融资余额为20.4亿元，包管限期为全部债务推行限期届满之日起2年。这笔融资发生于2019年11月28日，2024年末到期。

融资的目标是为满意万科金域国际项目创建及运营的须要，利用该项目标武汉誉天拟向新华资产融资，本金金额不超过26.25亿元，限期不超过5年。

武汉誉天持有万科金域国际项目抵押给新华资产。武汉誉天财务为2024年前11月业务收入16459.14万元，利润总额亏损4257.91万元，净利润亏损3389.5万元。

第二是生意业务所债券市场收盘，万科债暴跌，出现临时停牌。1月16日，生意业务所债券市场收盘，万科债广泛收暴跌，多只债券盘中临停。“21万科02”跌超28%。

“22万科05跌超22%，20万科06跌超20%，22万科07跌超19%，21万科04和21万科06跌超16%，22万科02和20万科02跌超14%，阐明市场信心不足。

1月16日万科有五笔境内债券因跌幅超过两成，而出现临时停牌。目前最新的环境是万科在与投资者交换中表现，目前无延伸债券到期时间的筹划。

第四是祝九胜被帽子叔叔带走。经济观察报消息，15日祝九胜被帽子叔叔带走。16日志者多次拨打祝九胜的手机电话未有人接听，发去短信问询亦未获复兴。

处于债务违约风险边沿的万科，总裁祝九胜突遭变故。1月16日晚间，经济观察报称，1月15日，万科实行董事、总裁、首席实行官祝九胜被帽子叔叔带走。

2025年1月17日破晓，祝九胜开始复兴消息，在报安全。万科企业股份有限公司实行董事、总裁、首席实行官祝九胜开始复兴消息，发朋侪圈。

1月17日破晓，祝九胜更新微信朋侪圈，转发了一条万科泊寓的消息，疑似辟谣被带走听说。背面，财联社记者乐成拨通其电话,与其进行了简短交换。

第五是当局专班已参与，面临收购、重组。2025年1月16日，经济观察网从多个信源获悉，深圳干系工作专班已经全面参与万科，万科公司或将面临接受改组。

万科总裁、首席实行官祝九胜被帽子叔叔带走后，深圳当地当局派出的工作组接受公司，大概会进行收购或重组，万科2027年到期债券生意业务被停息。

同一日，2018年初升任的万科总裁、首席实行官祝九胜被帽子叔叔带走。2012年参加万科，在资金调理、奇迹合资人持股平台盈安合资中起着举足轻重的作用。

这不是总部在广东地域的房企第一次被地方当局参与管理。2021年12月，应恒大地产团体有限公司哀求，广东省人民当局同意向恒大地产团体派出工作组。

目标是督促推进企业风险处置处罚工作，督促切实加强内控管理，维护正常策划。背后的风险担忧是制止债权人的不理智活动，影响公司正常运营。

第六是万科一年内到期的境内债务约326.45亿元，境外债5月4.55亿美元须要兑付。新华资产这笔融资得到展期，接下来万科的债务压力依然很大。

眼下，万科正遇到新一轮债务偿付高峰期，由于销售疲弱及在手现金不足，公司短期流动性再次承压，这再度引发了市场信托危急，债券连续下跌。

公开数据表现，2025年万科共有16笔到期的境内公开债，合计约326.45亿元。这此中，一季度为偿债高峰，将有98.9亿元的境内公开债须要兑付。

万科财报表现，截至2024年9月，万科一年内到期的有息负债为1201.99亿元，而在手钱币资金仅为797.45亿元（包括受限现金），现金短债比为0.66。

Wind数据表现，万科一年内到期的境内债务约326.45亿元。公开债务方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模达215.9亿元。

此中2025年一季度是万科的偿债高峰，将有98.9亿元的境内公开债须要兑付。境外债方面，兑付高峰在2025年5月，2025年5月有4.55亿美元须要兑付。

2025年1月27日，万科将有一笔规模不小的债券即将到期。DM数据表现，“22万科MTN001”将于1月27日到期，这笔债券余额30亿元。

2025年2月16日及2025年2月25日，万科有两笔债券到期，这两笔债券余额总计50亿元。2025年3月，其也有两笔债券到期。

万科2025年面临到期和回售债务高峰，公司债与中期票据总额215.9亿元，占存续债券余额比例靠近50%。中期票据共有8笔，为2022年发行，总金额207亿元。

万科2025年到期的公开市场债券本息合计约300亿元，截至2024年6月末，其未抵押的投资性房地产账面代价约735亿元。

截止2024年9月尾，万科钱币资金总量约797.5亿元，较2023年末的998.1亿元镌汰200.6亿元。有息负债合计3276.1亿元，此中一年以上有息负债占比为64.4%。

一年内到期的有息负债为1166.3亿元，纵然钱币资金全部用来归还短债，覆盖率约68%。阐明万科钱币资金总量无法覆盖一年到期债务，况且未剔除受限现金。

2023年8月16日，厦门市万科企业有限公司出现冻结，17日，24小时之内，上述被冻结股权已全部排除冻结。因是厦门万科旗下某项目2021年的汗青法律纠纷。

万科2025年自救战略

自2021年恒大爆雷后，流动性危急在行业伸张，购买需求和融资环境的恶化，大部门房企无法包管现金流安全。万科当前面临较大的偿债压力，频现股债震荡。

财务状态恶化，起首是销售业绩下滑。2024年万科条约销售面积1811万平，条约销售金额2460亿元，较2023年2466万平、3761亿元分别同比下降27%、35%。

销售业绩的下滑直接影响了公司的现金流，增加了市场对其偿债本事的担忧。最关键是持有现金无法覆盖一年到期的债务，阐明短期偿债压力、违约风险大。

其次是债务负担较重，截至2024年9月尾，万科有息负债合计3276.1亿元，此中一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债金额约1166亿元。

截至2024年9月末，万科持有的钱币资金为797.5亿元，资金压力较大。万科持有的钱币资金为797.5亿元，剔除受限的钱币资金，不受限的钱币资金少了泰半。

末了是债券到期压力，万科一年以内到期大概行权的公开债券共18只，金额约331.5亿元和4.23亿美元，2025年1月-3月万科须要归还5只境内债，金额98.9亿元。

万科自救的详细措施来看，债务重组、加快销售回款和资产处置处罚及非主业务务退出和夺取新的融资资源、制止拿地、退地换地、向股东乞贷和贷款、引进战投。

万科未来一年公开市场债券兑付，高度依靠于良好的外部环境（即房地产市场回温），债券偿付主要依靠于未来商品房销售环境能否回暖，目前压力较大。

万科不停出售资产增补流动性、镌汰拿地及存量项目去化难度不停升级，减弱了其恒久的竞争优势，肯定水平上缓解了万科的流动性、资金链告急的压力。

万科持有的大量策划性物业，可以作为策划性物业贷增量融资的抓手。万科所拥有的策划性物业资产和股权及投资股权、地皮，通过资产处置处罚加快变现。

行业标杆、三好门生已经不再风光无限。恒大因债务重组失败、资不抵债2024年1月29日被发清盘令，融创、碧桂园、万科2022年-2024年前仆后继陷入危急。

出清风暴之下，中国恒大、融创中国、碧桂园、万科的终极运气以清盘的清盘、债务违约的违约、债务展期的展期、债务重组的重组、清盘呈请的呈请收场。