房玲等：房地产市场下行，境外资源趁势“抄底”

　　中新经纬10月31日电 题：房地产市场下行，境外资源趁势“抄底”

　　作者 房玲 克而瑞研究中央企业研究总监

　　洪宇桁 克而瑞研究中央研究员

　　资金准备富足，再加上当地房地产市场收并购机遇大量出现，近一段时间以来，外资与港资在房地产项目收并购方面反复脱手。10月17日，新加坡房企凯德团体以底价20.37亿元乐成拍下位于北京CBD的博瑞大厦，成为外资企业在中国房地产市场的最新动作。

　　2021年以来，黑石团体、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产管理等外资企业开始放肆投资中国房地产市场，同时以贝莱德、高盛为代表的部门外国资源也积极收购中国房企的债券或股票。

　　外资和港资企业资金准备富足

　　2021年下半年以来，随着中国房地产企业活动性危急连续发作，房地财产发展相对低迷，境外资源乘隙操持进入中国房地产市场“抄底”，并为此准备了大量资金。

　　好比7月尾，黑石团体的重要房地产基金Blackstone Real Estate Partners X完成了增资，终极规模到达303亿美元，再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石团体可用于举世地产的资金池已经高出500亿美元。黑石首创人苏世民多次表态看好中国房地产市场，未来黑石大概会加大在中国的投资力度。

　　2021年，黑石团体就分两次从富力地产处收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益，9月份博枫资产管理也接盘富力地产与合景泰富联手打造的上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，建成其在中国的第一个租赁住宅项目。

　　港资方面，新天下在4月份收购了拥有高速公路资产的龙光交通广西子公司40%股权及债权，5月份又耗资22.9亿元收购位于成都及武汉的6项物流物业。

　　8月尾，新天下团体实行副主席兼行政总裁郑志刚表现中国房地产市场已经见底，企业操持2023年在上海、广州、杭州和深圳等都会投资100亿元人民币。太古团体此前也在3月份表现，未来10年将有逾500亿港元投资在中国当地核心市场。

　　团体看来，由于大型外资和港资企业资金较为富足，且对中国的新经济资产(包罗工业园、物流地产以及租赁住宅等)未来发展较为看好，因此在中国房地产市场收并购机遇出现时，更加倾向于抄底大规模持有型物业项目，着眼于长期持有收益。

　　地皮市场低迷，外资乘隙低溢价拿地

　　除在收并购市场积极脱手之外，在国内市场寂静已久的外资房企也加大了拿地力度。以铁狮门为例，企业在2021年11月与新长宁团体互助耗资50.9亿元拿下上海长宁区办公地块，公布将开辟综合体项目。上一次铁狮门在中国公开拿地还得追溯到2016年。

　　日本房企大和房屋在2012年初次在苏州拿地后，长期止步于中国一二线市场，比年来仅偶然在常州、南通等三四线都会拿地。2021年11月，大和房屋突破9年寂静，再次在苏州拿下一宗商住地块，并在2022年9月公布将建成纯高层住宅。

　　别的，多年未脱手成都的凯德团体，在2022年3月尾拿下一块位于成都成华区的住宅地块。除这些外资企业外，瑞安房地产、嘉里建立以及香港置地等港资房企也在中国市场积极拿地，根本都在一二线都会重点地段，且大多以持有型和综合型物业为主。

　　外资以及港资房企之以是在中国一二线都会重点地段反复拿地，一方面是由于资金准备较为富足，另一个更告急的缘故起因是如今市场内，重点房企由于活动性危急影响，大幅低落了拿地力度。

　　据克而瑞不完全统计，2021年8月开始，外资及港资房企重点关注的一二线都会地皮成交的均匀溢价率大幅低落。克而瑞数据表现，停止到2022年9月，14个月中有11个月，一二线都会地皮均匀溢价处在5%以下水平。低迷的地皮市场给了资金富足的外资房企低溢价拿地机遇。

　　境外资源盯上房企境外债与股票市场

　　一方面是在房地产项目层面上加速扩张，另一方面，外资企业也在资源市场上对准了中国房地产企业。债券市场上，由于恒大等房企出险，境外债券曾一度沦为垃圾债，代价亦跌至谷底。

　　但部门境外资源如贝莱德、汇丰以及高盛等开始放肆购入中国出险房企债券，豪赌其债务重组乐成会使得其债券代价回升，好比贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金，就在2021年1-8月买入了3130万张恒大债券，但由于恒大债务处置惩罚久未完成，贝莱德于2022年3月份减持了约3.7亿美元中国出险房企债券。

　　在股票市场，由于部门出险房企股价震荡，因此以贝莱德为首的部门境外资源开始了“低吸高抛”的短期运作。2021年下半年开始，融创股价震荡加剧，贝莱德从2021年7月22日开始到2022年3月尾融创股票停牌为止，快速举行了16笔短线利用。同时，境外资源也开始增持部门中国房企股票，好比GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月增持了旭辉团体3235.79万股。

　　境外资源在股票市场上反复对中国上市房企动手，主因是H股房地产板块股价跌幅非常显着。停止2022年9月尾，在H股上市的房企算术均匀收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年1月跌去了35%，相较于2021年以来最高点的6.68港元/股跌去了42%。

　　因此，在内房股股价开始震荡之时，部门境外资源开始了“低吸高抛”的短线利用。在股价跌入谷底之后，境外资源开始增持优质内房股股票，以期在中国房地产市场复苏、内房股股价回升之后抛售赢利。

　　团体看来，境外资源对于中国房地产市场的放肆布局，在肯定水平上可以对出险房企起到纾困作用，但结果非常有限。

　　境外资源此时放肆抄底，一方面缘故起因是国内房地产市场低迷，导致资产代价较低，另一方面，跨国资源在举世范围内举行避险也是重要缘故起因。如今，举世各大、经济体中，只有中国经济远景较好，因别的资选择在中国加大投资规模以对冲西欧市场风险。随着中国地产纾困连续稳步推进，未来地产复苏后外资的长线投资或有大概得到较大收益。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪