“带押过户”政策发布，多地敏捷跟进，风险点请记着

中新经纬4月1日电 (薛宇飞)在多地推广实验二手房“带押过户”实践的底子上，3月30日，中国天然资源部、中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的关照》(下称关照)。业内人士以为，该项政策的推广落地，将进一步淘汰二手房生意业务时间，低落交易两边生意业务本钱，促进二手房流畅。

但同时，该项政策涉及到不动产登记部分、银行、买方、卖方以致公证机构等，须要多方密切共同，美满生意业务流程，才华防止生意业务中出现的风险。状师提示，整个流程中，假如没有顺遂打扫之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完备意义”上的全部权。因此，购房人也要注意流程控制，把涉及到的全部流程都要做到精致化。

各地实践得到承认 低落生意业务本钱

关照称，“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押产业。当事人尚有约定的，按照其约定的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有用衔接。

不外，只管有《民法典》的上述规定，在二手房交易生意业务中，“带押过户”仍存在多个难点与风险点。好比，贷款银行通常会通过约定的方式，明确“不动产在抵押期间克制、限定转让”，这种环境下，抵押人的“带押过户”申请很难被通过。当事人仍需先归还贷款，再办理过户，从而拉长了生意业务时间，增长生意业务本钱。

北京金诉状师变乱所主任王玉臣对中新经纬称，《民法典》在2021年收效后，由于带押过户存在肯定的风险，并没有立刻实际落地，如今不少都会的实务操纵，正是在这个法条的底子上睁开的。

为了实现先归还贷款、再办理过户的目标，就须要卖方乞贷大概买方垫资，还清银行贷款，打扫抵押，才华办理生意业务过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这种办理方式，给交易两边带来肯定的资金压力，以致要借助高息、高风险的“过桥贷”。

易居研究院研究总监严跃进对中新经纬说：“按100万元总价的房子盘算，购房者一样平常贷款金额约为70万元。匀称下来，在出售该套房源时，贷款本金余额预计会在50万元左右。按照已往的生意业务模式，其须要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照近期各地的实践，这50万的提前付出本钱可以省略，使得二手房的生意业务显着加速。”严跃进还以为，两部委出台的上述关照分析，已往各地“带押过户”的试点和案例，已经得到承认，具备了推广的大概。

3月30日的关照提出，要推动省会都会、筹划单列市率先实现，并渐渐向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并渐渐向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并渐渐向工业、商业等范例不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产范例全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

根据天然资源部、银保监会公布的数据，中国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，此中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。中指研究院市场研究总监陈文静称，如今各地“带押过户”重要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，重要针对二手住宅生意业务。部分地域如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等范畴，进一步简化企业间生意业务流程，有用办理了在押的不动产生意业务过户中“转贷”办理时间长、生意业务风险高、资金负担重等题目。

多地、机构敏捷跟进 推动二手房生意业务活泼

中新经纬注意到，上述关照发布后，已经有多个地方和金融机构予以相应。

3月31日，北京住建委等四部分发布关照，克日起，北京市个人二手房生意业务中，交易两边可以志愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，生意业务时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行付出资金。

北京市明确，二手住房生意业务“带押过户”业务须要同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房生意业务；买方必须是全款大概办理的是个人住房商贷购房；卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；所生意业务的住房在辖区内商业银行仅存一次有用抵押。

严跃进称，相比其他都会，北京“带押过户”有一些创新。好比，政策明确兼容跨行贷款，买方可以选择卖方贷款行，也可以在其他银行申请贷款。不外，买方选择“带押过户”时，不能使用公积金贷款，这须要交易两边注意。

3月31日，东莞市住建局发布告示，现定于2023年4月3日起，在市镇(园区)政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。存量商品房“带押过户”业务重要实用于该市行政地域内仅存在一个有用抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理处罚汗青遗留题目且能正常办理不动产登记业务的，可参照实验。

近两日，已有农业银行、邮储银行相应“带押过户”政策。农业银行北京分行已正式上线推广个人存量住房生意业务“带押过户”业务，北京分行有关负责人先容，办理该业务时，不收取额外包管费或服务费，同时，实现生意业务两边产权过户、新贷款抵押无缝衔接，一次性办好过户及抵押手续，贷款发放后，原抵押银行直接解押。邮储银行北京分行提示道，“不是全部贷款都可‘带押过户’，好比策划性贷款就不在服务范围内。

严跃进称，“带押过户”政策对动员二手房生意业务具有积极作用，近期各地二手房的生意业务复苏，也有部分缘故起因是和此类政策的推进有关系。因此，该政策值得积极推广。

业内提示注意事项 优化生意业务流程

“带押过户”政策的推广，固然对淘汰二手房交易生意业务时间、低落生意业务本钱有积极意义，但业内人士也提示交易两边，须要注意一些风险。

王玉臣分析，带押过户离不开至少四方主体的密切共同和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部分和银行。须要的时间，还须要公证机构的共同。对于买方而言，第一，必须详细相识当地的带押过户详细政策，差异都会的细化操纵政策大概有所差异。

第二，对买方而言，固然可以实现过户，实际上是购房人在替卖方归还之前贷款。而且，大概在肯定限期内，纵然实现了过户，所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务负担抵押包管责任。整个流程中，假如没有顺遂实现打扫之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完备意义”上的全部权。因此，务必注意流程控制，把涉及到的全部流程都要做到精致化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，克制出现一些不须要的时间差。

第三，注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典干系规定，固然抵押期间，抵押人可以转让抵押产业，但是当事人尚有约定的，按照其约定。以是，纵然是在可以带押过户的都会，也并非全部房产都可以实现。假如之前设定抵押的时间，明确约定了不能转让，则约定优先。以是须要提前在不动产登记中心核实清楚，查察下抵押权登记环境，看看是否有约定抵押期间不得转让。

第四，作为买方，发起对卖方做一些根本观察和相识，好比可以通过中国实验信息网查察下卖方是否有实验纪录，大概是否处于失信状态，只管克制生意业务过程中房屋被查封。第五，作为卖方，也须要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款本事，克制后续贷款出题目，不能实时回款解押。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，“带押过户”的推行中，金融体系、不动产部分在共同协作、优化工作流程方面尚有优化空间。好比，在买方贷款无法落实的环境下，就办理了转移登记，会陵犯交易两边长处；银行大概会担心贷款业务流失(买方在他行贷款)，也担心过户后买方贷款无法落实，导致抵押权落空。这些题目标办理，须要干系部分根据各自诉求订定出美满的生意业务流程。

天然资源部、银保监会的关照夸大，各地要联合当地实际，确定适宜的办理模式，并联合实践不绝丰富发展。鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人正当权益，保障金融安全。(更多报道线索，请接洽本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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责任编辑：常涛