西部富人买房首选地：成都房价连涨15个月，房企烧香拜佛只为抢地

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泉源：视觉中国

作者 | 郭一非

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

成都市区往东约40公里，龙泉山深处有座1800多年汗青的古寺，因藏有一部石刻《金刚经》，得名为石经寺。相传在此求财、求姻缘都很灵验，多年来门客不绝，香火繁茂。

作为一家规模房企成都地区负责人，在4月土拍的前一天，林海（化名）也慕名而来烧香拜佛，“刚跪下仰面走两步，就遇到别家开发商老板，再走一会又碰上一个投资线偕行”，几个人相视一笑，“各人都来了”。

现在，焦虑的感情弥漫在成都土地市场。2023年3月，在成都7宗参拍住宅用地中，5宗地都到达熔断最高限价，溢价率最高为15%。进入4月，土地争取战更为剧烈。6宗住宅用地中，5宗地到达熔断封顶价。争抢最为剧烈的一宗地，有32家房企进入摇号抽签环节。

按照本地土拍规则，一旦拍到最高限价，随即进入摇号抽签环节。这意味着，财力之外，谁能拿到地，完全看运气。

支持开发商挤破头下注的动力，源自于成都连续回暖的楼市。

国家统计局数据体现，成都新居、二手房的代价，已经环比一连上涨了15个月。成交量也在节节攀升，成都购房通数据体现，1-3月新居成交量分别为8479套、11312套和15351套，4月至今已成交12600多套。二手房则更为火热，3月份成交高达28576套，环比增长50%，同比增幅高达106%，创下单月汗青成交记载。

“本年以来，我每周都能接到房产和贷款中介的倾销电话，频率远超前两年，可见本年楼市多么热。”一位成都本地观察人士肖建（化名）告诉作者。

“别的都会小阳春行情从3月开始降温，但成都现在并没有冷却的迹象。”一位TOP10房企成都市场研究人士则对作者称。

现在，这座西南重镇常住生齿已达2126.8万人，仅次于重庆、北京和上海，客岁更有7.6万新增生齿来到成都。借助于当局得当的松绑楼市调控，辅助于都会内生的购买动力，助推成都走出了一条显着上升的独立行情，如许强劲复苏的热度，即便放眼一二线都会也屈指可数。

疯卷90平和143平户型

“原来以为疫情后各人没什么钱，换房也不发急，效果过了年发现附近看房的人特别多，我们十个人的部门，年后有三个人都买了房。”故乡山东的宋辉（化名）告诉作者，各人想法都差不多，“现在利率才4.17%，也怕今后越来越贵，这才发急上了车”。

2015年川大毕业后，宋辉选择留蓉，从事软件开发工作，成为新成都人。两年后，赶在限购前，他买下了锦江区一处86平米的小三居，总价约90万元。现在，这套房已涨到200万元。

本年3月，思量到孩子上学和改善需求，宋辉一家看中了天府新区麓湖板块一则楼盘，卖了房，加上这两年的积贮，买下了这套面积140平左右、总价靠近400万元的新居。“现在改善根本都往南方跑，好比高新、天府新区，那边就业时机相对也多。”

接盘宋辉二手房的，也是刚来成都落户不久的一对夫妻。200万左右的总价，附近两条地铁线要开通，商业医院配套立即也要起来，刚好满足了刚需一族的需求。

宋辉一买一卖的案例，契合了当下成都楼市复苏的运行逻辑，即刚需客群作为购房主力，支持起了二手房市场，腾挪出房票和资金之后，大量改善客户则奔向新居售楼处，二者买通了良性循环。

按照克而瑞地产的研究统计，成都二手房市场启动行情比新居更早，成交量也在2022年初次高出新居。从客岁下半年起，每个月的二手房成交量都创下汗青新高。此中3月份成交的28576套二手房中，中心城区占比高出87.5%。

“总价150万以内、面积90平米左右。”上述研报指出，这是成都二手房成交的焦点特性，代表着真实的市场购买力。

反观新居市场。2023年一季度，去化率90%以上的项目，全部位于一圈层焦点优质板块，根本都是120-200平米以上的改善产物。这此中，主力代价500万以上的高端项目开盘17次，此中13盘次开盘即罄。

“成都这些年地价高，你必须要捉住最有付出本领的客群，否则就挣不到钱，以是新居主力户型都是130以上起步，满是改善产物。”前述TOP10房企成都市场研究人士向作者分析。

故意思的是，现在的成都新居市场，正在疯狂内卷143平米的户型。由于按照政策规定，一旦高出144平米，即被认定为非平常住宅，首付增长到五成的同时，也不能享受3%的契税补贴。

上述研究人士感慨称，143属于量价平衡点，许多项目做得没有一丁点的浪费，近乎100%的得房率，乃至思量到成都人爱打麻将的需求，“大阳台都做到长8米多、宽2米多，可火爆了”。

“新西兰”人民南下首选地

“购房感情”，这是多位成都市场人士共同提到的一点。

一位TOP20房企成都营销负责人对作者表明称，固然谈不上各人对买房有信仰，但至少感情比力好，买了不至于跌；生齿红利的吸引力，外加产业配套结构都还坚挺，成都这些年没有转达出楼市要崩塌的信号，前两年交付货不对板外，烂尾楼也少，这和背后当局操盘楼市的节奏和思绪强相干。

他以为，成都楼市的市场份额，根本被央国企、地方城投以及龙湖这类妥当民企所瓜分，加被骗地预售资金羁系严酷，团体交付还是很安全。恒大暴雷后，成都几个项目都被当局参与担当了，这无疑也增长了购房者的信心。

在楼市调控方面，以客岁“5·31”救市政策为风向标，限购、限贷、限售等需求端限定政策全面松绑，长期积蓄的改善需求得以开释，眼下险些是成都楼市最为宽松的时间。

“与武汉、重庆等都会相比，成都的购房需求没被透支。这些年都是在局部放松，新增购买力并没有完全开释，现在落户大概1年社保才华买房。”前述市场研究人士以为，市场稍给一点信心，各人以为不会跌，购买力就可以开释。

“现在成都越来越卷，许多人担心再不买以后上不了车。”肖建告诉作者，2016年之前，成都均价才八九千，也不限购，但2016年大涨后很快出了限购政策，许多人买房来不及，这次看到房价这一年多涨幅领跑天下后，恐慌生理下也脱手了。

固然，购买力背后是生齿红利效应发挥效力。

2022年，成都GDP经济总量初次突破2万亿，排名天下第七位。电子信息产业规模高出1万亿，腾讯、阿里、字节等大厂均在本地投资结构。当田主政者也提出“产业建圈强链办法”，渴望做大制造业，将装备制造也进步至万亿级产业规模，补齐第二产业短板。

加之成都美食、安逸生存等网红标签，正吸引大批年轻人前去。智联雇用统计称，新一线都会中，成都应届生的流入占比，已一连6年排名天下第一。

这两年，肖建显着感觉来成都“打工”的人多了不少。“你如果能体验一下早高峰成都一号线的南向人流，晚高峰再到天府三街附近去走走，绝对不输北京地铁和互联网云集的后厂村。”

在他看来，省内生齿不停在向成都会合，川内新一代在成都买房顺理成章。客岁成都生齿增长7.6万，全省生齿只增长了2万，这阐明大部门地级市生齿都在下滑，人还在往省会走。

别的，迩来几年，青海、新疆、甘肃本地消耗本领较强的人买房也会选择成都。“有一个开顽笑的说法，成都是‘新西兰’人民（新疆、西宁、兰州）南下的首选。相对沿海都会，成都房价友好得多，都会形象好，医疗、教诲等资源都不错。记得前年去西宁旅游，就在本地看到了成都楼盘的广告。”肖建笑称。

一位规模房企成都投拓总监对作者体现，当局不停在克制新居代价，坊间不成文规定，每年涨价不高出4.2%，原来净水毛坯限价不高出3万元，加上3000元的装修，也就3.3万元。客岁限价开始放松，本年限价初次突破3万大关，迩来青羊区一宗地的净水限价已经革新到最高3.5万元。

贝壳研究院数据体现，2023年3月，成都二手成交均价为16464元，新居存案均价为18279元。

5万人抢180套房还是个案

“眼睁睁地看着市场这么好，我们空有一身武艺无法发挥。”林海无奈地告诉作者，公司现在在售项目并不多，有的项目车位都卖完了。

他先容称，此前2022年10月份第三批次土拍很冷静，各人都很灰心，团体溢价率才0.2%，除了龙湖、中铁建之外，根本都被地方城投平台拿下，“现在到了丰收季，眼看着人家收割市场红利”。

市场复苏的势头超出预期，拿不到地成为最大痛点，烧香拜佛只能算是生理安慰。

现在，除了位置好之外，作为供地方，地方当局也举高了限价空间、取消配建人才公寓等方式，给开发商预留充足的利润空间，并对差异区位地块举行调价。

比方，2021年土拍中，房价与地价的起始价差，根本在每平米7000元-9000元。到了2022年，主力价差则拉升至1.2万-1.6万元。2023年的土拍也连续了客岁的主力价差，最高一宗地的起始房地价差到达1.85万元。

一家TOP30房企投拓负责人对作者体现，原来配建租赁房，要占据很大现金流，隐性本钱很高，现在房地价差就是实打实的，根本上都能有一万二左右，“只要正常做，都有利润”。

他同时对作者体现，现在各人共识是紧缩回归一二线都会，落地到成都就是聚焦在主城区的一二圈层，各人都往里扎，至于投资热度连续多久，还是要看市场复苏的连续性。

好比，本年三、四月份的土拍中，3宗零溢价土地均在主城区外的近郊，包罗龙泉驿、新都、温江，都江堰、彭州等远郊地区乃至没有土地入市。

一位熟悉成都土拍的市场人士告诉作者，土拍入市前，本地国土部门都会预公告，召开土地推介会等情势举行摸排，看看房企有无参拍爱好，要包管去化率、溢价率等等，一旦流拍掉，还要内部复盘写陈诉，维持土地市场的热度，“非常懂市场，迩来卖的都是优质地块，根本都要摇号”。

3月16日，恒大天府半岛项目再次取证开盘，5.2万人来抢180套房。项目火爆的焦点缘故起因是，新居与周边二手房有1万元左右的代价倒挂，再加上央企中化团体的接盘。这实属市场特别个案，代价倒挂的楼盘，在已往两三年根本斲丧殆尽。

“售楼处没有说人山人海，各人都急于回血，靠跑量回笼现金流，也不会随意涨价、收茶水费之类。”另一位规模房企市场研究人士对作者体现，现在市场回暖乱七八糟，整个盘子并没有全热起来，近郊和远郊项目还很一样平常，还在打代价战，靠中介带客。

这位市场人士判断称，成都楼市热度一样平常会在炎天降温，如果这波楼市感情连续发酵，之前城投兜底的地块没有被真正开发入市，市场供需短期内有所失衡，大概热度能再维持，扛到秋日的金九银十后，本年的日子会好过一点点。

只管浩繁年轻人被成都吸引而来，但这里却愈发卷起来了。与房价相比，动辄上万的高薪岗位并不好找。《财经》杂志统计称，在各地城镇住民人均可支配收入排名中，成都仅位列第40位，为54897元，也是唯一入围40强的西部都会。

求职竞争指数、单程通勤时长、周末加班时长、深夜出行订单量……已往两年，各种数据都在试图开释一个信号，在安逸幸福的都会气质背后，成都也正在成为新一代“卷都”。