不动产家底盘清之后：房地产税开征先兆？格局太小了

经济观察报 记者陈月芹4月25日，自然资源部部长王广华公布，我国全面实现不动产同一登记。历经十年，从分散到同一，从都会房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖全部国土空间，涵盖全部不动产物权的不动产同一登记制度至此全面创建。

此处的“不动产”，包罗都会里的房子、农村宅基地上建的民房、团体地皮上的构筑物，还包罗地步、林地、草原、湖泊等承包谋划权以及海疆使用权等，范围覆盖约960万平方千米的陆地面积和约473万平方千米的海疆面积。

自然资源部据此创建的不动产登记信息管理根本平台，实现了国家、省、市、县四级登记信息实时共享。

消息一出，引发热议。有人说，这是开征房地产税的先兆，尤其是会打击房产谋利者、囤房囤地群体；也有人以为，未来房地产调控从生意业务环节延伸到持有环节，对房地产市场影响巨大。当天A股和港股房地产板块普跌。

全面不动产同一登记，意味着什么？为什么必要举多部门之力，泯灭十年创建一个国家级不动产数据库？一位北方都会省级自然资源与规划厅人士向经济观察报表明，如果仅明白为国家要征收房地产税，是误读，且“格局小了”。全面不动产同一登记完成，意味着一个国家清晰知道本身国土范围内全部不动产的数量、面积、物权变动情况等，这是提拔国家管理体系和管理本领当代化的应有之义。

这十年，完成不动产同一登记，只是第一步。“未来，这个巨大的不动产数据库有什么用，取决于想怎么用”，一位东部都会规划与自然资源体系人士说。

十年之功

前述省级自然资源与规划厅人士向经济观察报表明，“我国全面实现不动产同一登记”这13个字，重心在“全面”和“同一”。

“全面”是指《不动产登记暂行条例》里规定的各类不动产都被纳入同一登记，如团体地皮全部权；房屋等构筑物全部权；森林和林木全部权；耕地、林地、草地等地皮承包谋划权；宅基地使用权；海疆使用权等。

其次是“同一”，将分散在多个部门的不动产登记职责整合，同一由自然资源部负担，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四同一”。

早在2007年前后，中国地皮估价师与地皮登记署理人协会副会长岳晓武就反复号令，要对不动产举行同一登记。他表明，由于汗青缘故原由，已往与不动产有关的登记分散在差异部门，地皮在国土部门，房屋在创建部门，林权在林业部门，草原和农用地皮的承包谋划在农业部门，但现实上，不管是林、草、房照旧承包权，都跟地有关，但通常一块地上存在很多维度的权利主张。

到了2007年3月，物权法规定“国家对不动产实验同一登记制度”，但是盼望比力慢。不绝到2013年，国务院提出要在2014年6月尾前出台并实验不动产同一登记制度，由国土资源部、住建部会同法制办、税务总局等部门负责。

2014年11月，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日起正式施行，这份条例成为不动产同一登记的核心法律依据。

2016年再明确了《不动产权证书》、《不动产登记证实》由国土资源部同一监制，颁发新证，停发旧证，这一年，不动产登记制度全面落地。

2018年6月，自然资源部公布，天下同一的不动产登记信息管理根本平台已实现天下联网。

一位靠近自然资源部的人士透露，2023年4月，自然资源部公布，我国全面实现不动产同一登记，并不意味着现在中国全域内的不动产都有了本身的产权登记编号，而是在业态上实现了全覆盖，2022年有个告急节点——林地使用权和林地承包谋划权、农村地皮承包谋划权等开始纳入不动产登记，自然资源部真正实现了对全业态的不动产同一登记。

本年是原国土资源部接过不动产同一登记职权满十年。2013年年底，国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，拉开了整合登记职责、创建同一机构的大幕。2014年5月，原国土资源部挂牌创建不动产登记局，时任地籍管理司司长王广华兼任首任不动产登记局局长。

“非常难”

岳晓武指出，差异部门分散登记，起首是老百姓办证本钱高，房子要房管局办证，地皮要去国土局办证，一件事得跑国土、创建、农业、林业、海洋等部门；其次是生意业务本钱高，卖个房子，要检察对方的地皮证、房屋登记证等等，且差异部门的登记、存储本钱也很高，倒霉于国家对不动产同一管理，也倒霉于产权掩护和市场生意业务秩序。

一位南方都会省级自然资源与规划厅人士告急负责不动产登记工作，他表明，“盘家底”工程连续十余年，非常难，最大的难点是由于不动产同一登记涉及到多个部门，包罗房屋、地皮、林业、海疆等，这几个部门原来的根本登记资料、底图、数据标准、分类、坐标系、数据范例乃至登记平台都不一样，都要重新开发，重新订定同一的规范。

提及各个部门登记数据不同一、数据打斗、重复整合标题，他有举不完的实例：好比像林权登记，跟不动产登记的坐标系是完全不一样的，很多都是没有明确的界址点坐标，只是在图上画一下，载明林斑，期间轻易扳连到林地权属重叠辩说的标题。

同一登记工作复杂且过细，还受限于此前的登记根本工作踏实水平。“好比农村地皮承包谋划权的登记，根本数据质量单薄，纠纷很多”，告急是汗青上存在多次划转重新分配导致的权属争议，凌驾20年诉讼时效，法院都无法受理，纵然法院做出讯断，当事人也大概不平，以是即便现在登记进了体系，也大概存在很多争议。

别的，原先分管差异范畴的部门间有部门权责还没理清晰，这是部门与部门之间的沟通与比力。

该南方都会省级自然资源与规划厅人士理了理这些年的工作时间线，2015年开展同一登记职责和机构整合，2016年推进不动产登记平台创建，2017年做存量数据整合，2018年以来告急做规范化登记，便民利民。

4月25日，自然资源部自然资源确权登记局局长田文彪公开表现，现在国家、省、市、县四级联通的不动产登记信息平台安稳运行，不动产登记数据库覆盖天下、实时更新，包罗凌驾15亿条不动产登记信息。

现在天下有约3000个大厅、40000个登记窗口，累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证实3.6亿多份、电子证书证实3.3亿多本。一样平常登记和抵押登记录现5个工作日内办结，较2015年压缩83%。

房地产税未来？

不动产同一登记消息一出，公众广泛以为这和房地产税征收有关。

中原地产首席分析师张大伟以为，这是房地产调控从之前的生意业务环节调控，变化到存量环节调控的告急标志性变乱。中指研究院市场研究总监陈娴静也说，征收房地产税的前置条件就包罗天下不动产同一登记和天下联网，本次自然资源部指出我国全面实现不动产同一登记，也意味着房地产税征收的条件条件进一步完满。

东北证券房地产组首席分析师吴胤翔给行业内一番热议降了降温。他以为，向来每次干系消息各人都会往征税方面思量，但很快就会证伪。现实上，不动产同一登记，每年都在说，每年都在做，是开征房地产税的须要条件，也黑白充实条件，只是漫长时间表中不甚告急的一环。“房地产税是地方税，天下联不联网没那么告急。更多是通过不动产登记提供的不动产详细信息为税基评估提供数据支持。”吴胤翔增补，开征房地产税任重道远，难度颇大，必要在行业进入非常稳固的阶段后才开始试点。

多位担当采访的地皮部门人士都表现，通过同一登记，政府能更好地把握不动产的数量、代价、权属等信息，从而为房地产税的征收提供完备、正确的数据根本。在不动产信息完全公开透明的情况下，税务部门可以更加正确、高效地举行房地产税的征收和管理。固然，条件是人大完成房地产税立法等全部工作，明确要征收房地产税后，不动产同一登记能起到助力作用。

为了消除公众的担心，早在2015年6月，国土资源部举行的不动产同一登记访谈中，时任不动产登记中央市场监测到处长卢静曾表态，实验同一登记不是以征收房地产税为目标，它并非房地产税开征的须要条件。

卢静表明，不动产同一登记制度是一项摸清家底、掩护公有和私有产业、掩护产权之间合法生意业务的制度。中国有960万平方公里的陆地面积，都会建成区的面积只占0.5%，是各种不动产登记中的最小一块，更不消说广大的农村地皮，远弘大于都会建成区的面积。

2022年3月，财政部官员曾公开表现，房地产税改革试点依照天下人大常委会的授权举行，一些都会开展了观察摸底和开端研究，但综合思量各方面的情况，2022年内不具备扩大房地产税改革试点都会的条件。

疫情防控政策调解后，关于是否继续推进房地产税改革的标题又屡被讨论。4月27日，经济学者任泽平发文称，房地产税肯定是局面所趋，但思量到当前经济复苏初期，房地产市场还未走出逆境，发起房地产税试点应暂缓，服从积极拼经济的大局。待经济全面规复之后，再探索试点开征房地产税。

一位原国土资源部官员预判，近5年内，房地产税不会全面开征，但他个人私下也会发起亲朋好友，在房产投资上要适度减仓，一个都会的房产不要太多，最好不要凌驾两套。

不动产数据化

广东住房政策研究中央首席研究员李宇嘉从物权法角度分析：开展不动产同一登记，主要意义在于落实《物权法》，保障不动产生意业务安全，掩护不动产权利人的合法产业权；其次，整合散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息，摸清不动产“家底”，为政策订定和实行提供根本数据，进步政府管理服从和水平。

站在更高维度看，不动产同一登记是为当代国家公共财政提供根本，也为未来税制改革奠定根本，李宇嘉以为，政府可以清晰地相识天下不动产数量明细、代价，有利于为公共产物供给提供科学的依据，如拥有不动产产权的住民越会合的地域，对公共产物的需求也就越多。

除了掩护产权人的合法产业权、为未来税制改革提供数据根本，多位规自体系官员曾论证过不动产登记对房地产经济的影响。

福清市自然资源和规划局自然资源和规划发展中央负责人俞云钦在其论文中表现，完满不动产登记制度，可以保障人民关于不动产的合法权益，也能作为征收税收的证据，另有助于发挥不动产登记在调和房地产供求关系中的作用。

比方，依靠不动产登记平台建立检察制度，加大了对部门“炒房”职员的考核力度，低落投资者大量购置房产的征象，使整个房地产市场可以或许保持在较为均衡的供求关系中。

山西省孝义市自然资源局李瑞玲则在论文中提到不动产登记制度对房地产金融资源设置的影响：不动产登记可以或许全方位地显现不动产的权属、汗青生意业务、不动产权限期等信息，这些信息能快速被贸易银行等金融机构获取，使其公道地为不动产权利人提供相应的光荣贷款、抵押贷款等金融产物，终极优化房地产金融资源的设置结构，进步房地产金融资源的使用效益。

同时，基于不动产登记制度的金融体系，不光可以或许宏观调控房地产供需结构、市场竞争及行业链条，还能调和房地产市场的竞争秩序，并使得房地产金融资源可以或许和房地产行业的经济发展有机融合，终极推动房地产金融的转型升级。

对于不动产登记数据的衍生用途，前述南方都会省级自然资源与规划厅人士较审慎乐观。他直言，现在关于不动产登记数据的用途还只是理论上、学术上的构想。“在对数据做分析前，起主要数据正确、格式同一，各地平台同一创建好，上传上报无遗漏。”而在其所在的省份，自2017年以来，对存量不动产数据的整合只完成了中央城区的部门，农村和林权的很多登记还没做，光中央城区的一个区县就花了数百万元。

这位南方都会省级自然资源与规划厅人士透露，这些不动产登记工作，必要各地政府本身费钱招标找公司来做，没有上级拨款，城区的登记资金较充裕尚且步履维艰，而未来做农村宅基地使用权登记的难度将翻番，资料缺失、汗青长远、权属争议、资金困难等有待办理。

前述东部都会规自体系人士表现，天下不动产同一登记，可以明白为国家根本把握了天下各个都会的不动产同一登记数据，自然资源部已经做好了根本工作。“这个巨大的数据库有什么用，取决于想怎么用。”他举例，如果中纪委办案，请自然资源部协同，在体系上调取数据，某个职员的不动产情况就能一清二楚。