上海政策宽松后，花桥楼市更加尴尬了

花桥，行政地区不属于上海

但险些是一个由于围绕着上海生齿外溢而成的都会

岂论什么底子，作为如许一个环沪都会，比上海更自制以及比上海更容易的购买门槛不停都是花桥的上风

但是

在当下上海买房政策越来越宽松，以及上海房价也没有过往那样汹涌，花桥如许的都会现在怎么样了

本日这篇文章，就是在如许的感情下产生的

对于花桥这座都会来说，它存在我们视野里的身份，要么是楼市涨的时间上海房票替换品、要么就是楼市下滑时间的先行者

我想这并不是花桥全部

这个位于上海的西北流派、间隔上海人民广场40km的苏州都会，险些是离上海近来的环沪都会

本年6月通车的S11号线直接连通花桥和上海，这是上海金山都未曾有的报酬

就是如许的一个地方

一个上海眼里的“最环沪”都会、一个苏州眼里“最上海”板块、一个被写进各类规划的都会，现在毕竟怎样了

我想没有比实地去看一次更能回复这个题目

01

亲眼看到一个真正意义的睡城

花桥85平方公里和嘉定安亭差不多大，2023年公布的数据这里的常住生齿33.5万，这是写在文件里的数字

如果去到花桥大概会发现这里晚上亮灯并不多

从五点到六点根本上花桥站附近的住宅、公寓亮灯环境跟这个差不多

就在我以为花桥入住率不高的时间，就发现七八点的花桥地铁站反而比白天热闹

三三两两的年轻人从出站口出来往前走，不停止的一字形小队伍不停一连到八九点

跟着这个队伍我也见地了一个疯狂局面

作为一名电动车拥有者的我照旧第一次看到云云巨量的电动车停车场

下车的人群如小溪流一样寻常不停流入电动车的海洋，然后武装好本身再徐徐流向花桥站附近

站在停车场内里这个视角看恰恰颠末的地铁11号线

大概震惊的并不是云云天量的电动车，而是这背后会有多少每天从这出站回家的人

于是我把当天踩盘蹊径又走了一遍，这回灯都亮了

地铁站边的同城光明捷座花圃八点以后亮灯户变多

花桥站附近公寓里的小同伴也抵家了

哪怕是远在花桥新城的滨江裕花圃也能看出不低的入住率

原来这里的家是从8点-9点开始的，也是这里我清晰感受到潮汐般睡城的存在

这是花桥地铁站出站口每晚八九点都能看到的场景

就是地铁轰隆谨慎新顶飞驰而过，死后客流量开始变多，不远处就能看到这里的住宅家家户户的灯火

可以看到花桥的入住率，不管是租照旧买，这些楼栋里的入住率都好坏常高的

02

这的夜生存开始的也比力晚

从花桥地铁站出来，实在旁边并没有住宅项目、也没有相近的商业，只有还在招商的某项目售楼处，以及在建的商业体

离得近来的街区商业是花桥站西侧600米左右的一条长长步行街

除此之外，花桥所谓商业就是分散在各小区的底商

尚有推在小区里的三轮车商业

离得近来的商业体是花桥的一家本土开辟商建的建滔广场

内里照旧比力空的

每一层你都很丢脸到人，我跟着扶梯来到四层美食区，只有一位大叔坐那吃面

但是八九点之后周边的商业也开始活泼起来

八点以后你再去花桥站西侧那条长长商业街看看，九点以后这里饭店依然有人用饭，有的还在会餐、有的就一人食

这里的老板跟我说寻常会业务到比力晚，一样寻常都是晚上八点后、以及周六日会有客流高峰

也就是说这里的商业也跟着睡城的节奏一起，点亮他们的除了灯光，尚有每天晚上八点开始的客流以及周六日的双休日

如许的花桥物价也相对自制

格林豪泰这里的店标在大堂里的标间代价在200元左右，团购更自制

但那种连锁店商品的代价跟上海一样

星巴克的巧克力麦芬照旧28块、热巧克力中杯照旧33块，肯德基麦辣鸡腿堡套餐代价都跟上海一样

只有那些本土底商的早点铺、饼铺的代价相对自制

团体而言花桥的住宅和配套都比力“刚需”，根本的居住和根本的生存都可以在这得到满足

03

这些底商内里最特殊的照旧中介门店

但凡碰到中介门店都是“德佑”品牌居多，赤色门头，内里的中介小哥却带着跟链家一样的绿工牌

不外德佑在花桥归属于链家背后的贝壳

德佑小哥跟我说德佑的成交份额占到花桥市场七到八成，不外本年他们也压缩了门店数目

本年以来除了3月走出行情之外，别的月份都在下跌

分地区来看，花桥的二手市场被中介小哥们简朴分为，新城、老城、别墅区、其他

跌得比力多的是新城区的楼盘

位于集善站附近的富隆花圃项目本年三月的成交单价在1.7万左右，这个月单价1.5万

旁边繁华里项目标下滑幅度比力高，从本年三月的2.2万单价降到这个月的1.6万均价

不管位于哪个位置的二手盘的成交价都在下行

我整理了一些花桥重要二手盘成交信息，均匀下来这些盘本年成交均价的降幅在20%左右

链家

更多贬价近况的背后比力直观的缘故起因是高挂牌率+高成交，于是一套低过一套

在这个不停下行市场每套都踩着上套成交价，于是越成交越低价

比力深条理的贬价缘故起因里也各有差别，比如浦西玫瑰园，这是位于光明路和兆丰路之间的曾经的地王项目，本年以来均匀每平贬价近五千

我去到这里的时间，项目正在修缮立面，我看的一套两室，业主2021年190万买入，现在140万挂牌

浦西玫瑰园小区，正在翻新立面

德佑中介跟我说这个盘贬价背后更多是一批一批撤场的投资客带来的成交，他们有的平进平出、有的高点买入现在割肉离场

现在链家浦西玫瑰园（案名天誉名邸）在挂二手房多达302套，整个小区统共2300套，挂牌率靠近浮夸的13%

如许的高挂牌率、大要量成交，在现在的行情里就形成了一套低过一套的成交价

多年未有的拿地环境，以及只有3个处于续销状态的新盘项目让花桥的二手市场成为全部

以是这时间这个二手环境对于花桥楼市来说就是关上门的雷声

贬价是天下二手市场的主基调，只不外花桥市场要降更多些

不外这也形成一道过滤网，逼走了浦西玫瑰园的投资客、留下了真刚需

04

现在尚有谁在买花桥

翻看花桥二手盘的成交记载，你会发现这里不但高挂牌，而且成交也高

就像浦西玫瑰园挂牌307套，近三月成交了18套

中介小哥就很惊奇地发现，2017年找他买房的上海客户本年又找他挂牌

2017年两室户型代价还在240万，现在这批客户能卖的代价只有140万

而买这些房子的客户也大多来自上海，相当于从一拨上海客户换成另一拨上海客户

差别的是2017年入市的照旧投资客居多

但现在再入市的根本都是上海来的刚需客，就是住在花桥去上海上班的客户

花桥当地原住民倒是很少买房，由于动迁根本各家都有房住

像花桥地铁站出站后的花溪畔居就是动迁小区，这两年也有部分房源售出，接办的就是上海刚需

不光浦西玫瑰园、花溪畔居，花桥的老城、新城的客户也都来自上海刚需

也就是说来买花桥的人照旧来自上海的购房者，但身份已经从投资为主变刚需为主

也是刚需的入场让这里房屋的置换周期拉长

满两年是花桥二手置业的节点，从前这是投资客的一个置换节点，但对自住家庭而言这个数字就因人而异了

整个市场固然代价看起来降的很锋利，但好像跟五年前的市场比又有些差别

05

花桥的公寓跌是跌，但有个征象蛮特殊

在有关花桥的宣传片里我们能看到不少花桥财产落位

我没有去太多财产分布的地区，只去看了光明路、花桥站附近的写字楼

在五点到六点这个还没放工但天已经黑了的季候，你依然能看到这些写字楼亮灯率比力高

尤其是光明路地铁站附近的汇金大厦，有一点CBD气质

非住宅属性构筑是光明路附近最大特色，也酝酿了花桥一个特殊市场，公寓

公寓里住着大量附近当客服、做电商的年轻人，他们租住这里，放工后就附近和朋侪娱乐

买公寓根本都是上海的投资客

但有一类客群是各位大概想不到，上海的老人

他们或租或买在花桥，40-50万就可以在离上海不远的拥有一个家

以是如果你走在汇金大厦对面的领峯国际，你会看到上海阿姨、爷叔在用上海话谈天

他们或卖掉上海的房子，为后代买房贡献本身的力气，或将本身黄浦区、静安区的三四十平房子租出去，然后本身住花桥

这里的公寓无论租照旧买肯定是自制的，就是对于养老来说，大概少了些养老配套以及医院

有位这么做的爷叔每天都要去楼下中介门店转转

这两年公寓下行行情也在20%左右，本来50万的房子，现在差不多40全能成交

租金也有低落，哪怕是相比客岁同淡季，客岁这时间2500元/月的房子，现在也只有2200元/月

不但租金下滑，租赁情势也有点变革，本年这种上下两层分开租的租客也开始变多

高密度的公寓产物覆盖根源还在于非住宅地块的规划

这些本来用做写字楼的商住末了落位到了住这个字上，也酝酿出了光明路地铁站边上商住成群的居住氛围

06

随着二手行情变革，加上五大新城限购政策放松

花桥固然离上海近，但跟五个新城比起来照旧有点弱，以是花桥二手的冷我们不难想象

但睡城和潮汐的变革，以及我两天踩盘下来光路上花去的8小时是我之前还没做好准备的

任何一个都会在当下这个截点都须要转型

上海现在云云，花桥也应该更是云云

将来这个截点形都会应该何去何从，大概须要我们更多的耐心和观望

返回上海的路上已经是晚上九点半，这时间的地铁11号线也有许多跟我一样回上海的人