庞大变革！涉深圳40%建面、六成生齿！部分新增PSL资金将用于城中村改造

1月2日，央行数据表现，2023年12月，国家开发银行、中国收支口银行、中国农业发展银行净新增抵押增补贷款（PSL）3500亿元，期末抵押增补贷款余额为32522亿元。PSL时隔一年后重启投放，引发市场高度关注。业内以为，预期PSL将投向“三大工程”创建。具体来看，“三大工程”包罗保障性住房创建、“平急两用”公共底子办法创建、城中村改造。

广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉也向《中原时报》记者指出，PSL具有规模化的低资源的公共资金属性，有利于鼓励配售型保障性住房、城中村改造公共配套补短板和配建保障性住房（含保租房）等房地产供给侧改革。

值得一提的是，1月5日，深圳市规自局发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实行意见》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》），于2月4日前向社会征求意见。《意见稿》指出，改造对象是以深圳市域内原农村团体经济构造继受单位及原村民现实占据使用的现状居住用地为主的地区（以下简称“城中村”），并明白了拆除新建、整治提升、拆整连合三类空间。

而据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村楼栋字典2022》数据表现，停止2022年年底，深圳全市以天然村为单位的城中村单位总修建面积约2.2亿平方米，占全市修建总量比重高出40%，居住生齿占全市实有生齿约60%。

涉深圳超40%建面

据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村楼栋字典2022》数据，停止2022年底，深圳全市以天然村为单位的城中村单位共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总修建面积约2.2亿平米（均匀每套37.2平米），占全市修建总量比重高出40%，居住生齿占全市实有生齿约60%。辖区建面和栋数前三名为龙岗、宝安、龙华三区。

深圳市城中村分区结构情况。 图源：《深圳城中村楼栋字典2022》

这也意味着，1月5日，深圳市规自局发布的《征求意见稿》改造范围涉及高出深圳全市修建总量比重的40%。而在深圳市规自局看来，积极稳步推进城中村改造是破解深圳市城中村改造工作瓶颈、构建空间管理新模式的体系方案。

据相识，深圳市先后通过《深圳经济特区都会更新条例》、《深圳市都会更新办法》、《深圳市都会更新办法实行细则》等系列配套文件，创建了“政府统筹、市场运作”的城中村改造实行模式，推动城中村改造工作有序开展。

不外，李宇嘉则以为，已往，只管创建了“政府统筹、市场运作”的模式，但政府统筹功能没有发挥到位，根本让位于市场，以致被市场绑架了。旧模式下，改造实行方案和单位规划由前期服务商（市场化开发商）体例方案和规划，存在因改造资源高，导致规划调解，政府不得不审批。

别的，深圳市规自局还指出，“然而，在房地产市场下行、企业资金压力增长等配景下，部分城中村改造项目难以推进实行，直接影响改造项目的实行结果。面对将来都会发展需求，亟需以城中村改造为抓手，构建有效市场与有为政府相连合的存量用地开发和都会空间管理新模式，打造宜居、韧性、智慧的当代化都会。”

据相识，《征求意见稿》指出，充实发挥政府在城中村改造中的主导作用，明白政府定政策、划范围、分种别、编规划、做尺度、抓统筹、强羁系的职责，强化政府在城中村改造中的主体责任。根据城中村现状条件和规划实行要求，分类推进拆除新建、整治提升、拆整连合改造。

此中，拆除重修给定了4个条件，分别为，一是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；二是位于国家、省、市等各级庞大民生项目、庞大底子办法范围的；三是位于20大先辈制造业园区、庞大财产项目范围的；四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套办法掉队、情况脏乱差、社会管理难等突出题目，或经相干部分评估亟需实行改造的。

而别的不具备拆除新建条件的，纳入整治提升（含拆整连合）类城中村改造范围，开展经常性整治提升，按照文明都会尺度实行和管理，重点抓好房屋结构、消防、供用电、燃气、公共卫生、门路交通、治安、天然劫难等安全管理工作，防范各类风险。

李宇嘉指出，此次深圳规自局推出的《征求意见稿》，改变已往碎片化开发模式，推进地区统筹和成片开发。已往城中村改造，都是单个村的改造，哪个经济代价高、就改哪个，导致挑肥拣瘦，短板缺失严峻（好比民生诉求、安全隐患、庞大项目须要空间等），须要改造的，却不去推进。

“此次明白，鼓励实行地区统筹和成片开发，在城中村空间范围的底子上将周边低效用地一并纳入实行改造。一方面，明白了重点功能区和轨道交通以及庞大发展平台的改造范围，意在将城中村改造与重点发展项目、民生项目推进连合起来，为这些项目提供发展空间；另一方面，整个低效用地，可以实现地皮节省化使用，进步了用地空间，而且通过成片开发低落了改造资源。地区统筹指的是，对于改造资金难以平衡的，区政府在行政区内算大账，以肥补瘦。”李宇嘉说道。

低落改造资源

值得一提的是，《征求意见稿》明白，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村团体经济构造继受单位同意后方可实行。

据相识，上述要求的提出是参照《地皮征收获片开发尺度》（天然资规〔2023〕7号）中“地皮征收获片开发方案应当充实征求成片开发范围内农村团体经济构造和农民的意见，并经团体经济构造成员的村民集会会议三分之二以上成员大概三分之二以上村民代表同意”，以及《深圳市拆除新建类都会更新单位筹划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）中“修建物区分全部的，专有部分占修建物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意举行都会更新”等意愿比例相干规定，同时连合了深圳市城中村改造工作现实需求。

而对于上述规定，在李宇嘉看来，旧模式下，由于市场完全主导，不具备公共长处属性导向的开发，因此很难推行多数人同意即可通过同意改造和改造的方案，也很难制止钉子户。新模式下，明白了成片开发、重点功能区和轨道交通以及庞大发展平台的改造范围界定，以及政府主导和强化规划刚性引领，意味着改造具有了公共属性。由此，就可以按照民法典、物权法规定的少数服从多数的原则，2/3同意即可。

别的，《征求意见稿》还指出，引入前期服务商的，区政府根据项目实行协议对前期服务资源举行核算，按照保本微利原则上浮肯定比例后，向前期服务商付出收储补偿金。

李宇嘉体现，此次明白了“总资源+微利”的收储补偿金付出原则，倒逼改造必须要做到依法征收、控制总资源。对于非法修建、非本村村民、无证的物业等，不能像已往那样也给予雷同正当物业、本村村民的补偿，不大概出现“一比一点多”的高额补偿。由此，要严厉政府订定的依法征收的补偿规则。

部分新增PSL资金将用于城中村改造

值得一提的是，PSL资金的增长也将影响城中村改造。

2024年1月2日，央行数据表现，2023年12月再度重启PSL，国开行、收支口银行和农发行新增增补贷款3500亿元，PSL余额增至3.25万亿元。

有业内人士指出，新增PSL资金重要用于超大特多数会城中村改造。超大特多数会城中村改造，属于“三大工程”的一大重点，“三大工程”具体指保障性住房创建、“平急两用”公共底子办法创建、城中村改造。

在李宇嘉看来，三大工程作为调结构、稳增长、惠民生、稳楼市、提内需等多重目的的抓手，也是房地产新模式的抓手，但如今来看，希望偏慢。重要缘故原由在于，投资主体以为项目的投资收益率不高，以致无法实现资金平衡。另一方面，项如今期投入比力大，项目缺乏资源金或启动资金。而PSL资金资源低、久期长、投资项目针对性强，且可以用作项目资源金，能起到激活投资主体积极性、市场资金主体积极性的作用。

“近期，房地产下行和市场预期转弱，导致地产的金融加速器（底子货币撬动货币乘数和资金投放）效应弱化，这是实体经济融资需求偏弱，房企投融资弱化，住民加杠杆需求弱化，贷款买房的积极性较低，以致出现通货紧缩（PPI和CPI双双下行）的重要缘故原由，PSL定向注入底子货币，而且在财政支持下定向贷款，提振市场投资开发、住民购房斲丧的动力，动员需求回升，修复货币乘数，修复实体经济融资需求和内需增长。”李宇嘉说道。

别的，李宇嘉还提到，PSL净新增3500亿元可以推动房地产供给侧改革。PSL利率为2.4%，较1年期MLF（中期借贷便利）利率低10BP，将来PSL利率仍有降落空间，具有规模化的低资源的公共资金属性，有利于鼓励配售型保障性住房、城中村改造公共配套补短板和配建保障性住房（含保租房）等房地产供给侧改革。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁