国家再次脱手，强行创造购房需求，2024楼市会好吗？

上篇文章，我们浅聊了政府大手以旅游为契机刺激消耗需求，淄博和哈尔滨的先后爆火，就是最好的例子。本日我们就来聊聊购房需求的创造。

刺激消耗和刺激买房，逻辑是相通的，本质都是各人捂紧钱包不费钱后，宏观层面以经济发展大局为重，强行脱手，创造需求。

说穿了就是，你喜好存钱，我就调降存款利率，让你的钱变毛，逼你费钱。你不喜好买房，那我就各种放松调控，低沉准入门槛，鼓励你加杠杆。

抛开政策功效不说，如今各田主打的就是“脱手灵敏”。

这段时间，地产干系的消息层出不穷，个人以为，紧张的信息有三个。

参透这三个信息，才华明白地方对房地产的依赖升级，才华意会2024年大规模救房地产的核心打法。

一是1月9日，海口发布了6条房地产优化政策，支持住民家庭公道住房需求。外省户籍，只需2年社保/个税即可在非限购区购房。别的增长了公司可以购买住宅、仳离按现家庭盘算、商品房限售年限也由五转二等新规。

为什么说海口优化房地产政策很紧张？由于海南曾夸下海口，始终对峙“房住不炒”和“全域限购”主基调，以壮士断腕之刻意摆脱房地产依赖。

如今看来，海口也属于向现实低头了，松绑限购本质上还是对房地产有所依赖。尤其是已往两年，在卖房、卖地、房地产税收大幅下滑的配景下，海口急需完成地产突围，由于这是地方财务不可更换的解药。

泼冷水的话，我就不说了，我只想提示一句，鉴戒海量个例。

近期南京下调首套房贷利率，重庆11区发布购房补贴政策：涉及契税补贴、消耗补贴、人才购房补贴等，实在和海口的做法如出一辙，都是在没有需求的情况下，强行创造需求。

究竟上，这只是开始，接下来武汉、成都等地也会有所举措，依据是这些地方的新居都卖不动了，好比武汉，2023年新居贩卖是下滑的，端赖二手房上涨40%左右在撑，至于二手房成交量激增，很大比例是“换贷”贡献的。

二是广州“房票安置”政策正式落地实行。

作甚“房票安置”？简朴来说就是，拆迁不再发安置房大概发现金，而是发房票，它是一种结算根据，上面会写明房票范例、购房地点、票面金额、政策性夸奖金额、有效限期一年等信息，可由本人或其直系支属购买“指定”新建商品房。实行房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。

广州实行房票安置后，已往的“拆房补房”模式大概就彻底闭幕了。但是假如一年期满后，拆迁户仍然没有在“指定”商品房中选到中意的房子，也可以提出钱币赔偿。

值得一提的是，继广州成为首个落实房票安置的一线都会之后，浙江嘉兴、广东佛山也相继推出房票安置政策。

嘉兴的房票政策有所差异，有效期为2年，但有效期内未购房的，不得在房票有效期内兑换钱币。

至于为什么这么多都会热衷房票安置，而不是钱币化安置，我以为缘故原由有二：一是钱币化安置本钱太高，二是房票安置的可操纵性更强，只能购买本市指定楼盘，用意有两个，既能盘活资金短缺的项目，不须要新增，又能做到让肉烂在锅里，而不是自制少数有代价的头部都会。

三是央行向国家开发银行、中国收支口银行、中国农业发展银行三大政策银行发放抵押增补贷款（PSL）3500亿元，重要投向保障房和城中村改造等三大工程。

PSL实在就是低息贷款，熟悉2015-2019年钱币化安置政策的人，对此都不陌生。直白点说就是，央行印钱透过三大政策银行，以棚改的情势发放给被拆迁户，这些人拿到钱后，再到市场上购买商品房。

这一次与之前差异的是，只对准天下21个一二线重点都会。明眼人应该都看得出来，这是范例的“保大放小”，底层逻辑实在天下为数浩繁的三四五线都会已经拆不动了，其根源是需求已经发掘殆尽了。

城中村改造也好、房票安置也好，PSL低息贷款也好，本质上都是指向同一个目的：拆你的老房子，给你房票、给你钱币，让你再去购买指定商品房，强行创造购房需求，增长市场生意业务，盘活楼市。

进一步明白，这实在就是在给开发商去库存：房企卸下肩上的库存负担，有了贩卖回款，才华化债自救，才华到地皮市场拿地，进而为地方创造财务收入。

有人说，看不懂市场上五花八门的政策，实在我们只要明白一点就行：我们预想的经济增长模式都是以地方财务为根本，以是救房企、鼓励住民加杠杆，归根结底是为了维稳地方的财务收入，这是几十年未变的底层逻辑。

房地产是范例的“伐鼓传花”游戏，维持其运转的核心是不绝涨和永久有人接盘。已往房企疯狂加杠杆扩张，本质上是踩准了生齿红利周期，即在所谓的正周期冒死乞贷，摊子铺得很大，效果周期一紧缩就瞬间崩塌。

《繁花》里，爷叔跟阿宝说：纽约的帝国大厦，从底下跑到屋顶要一个钟头，从屋顶跳下来，只要八点八秒。电视剧里的形貌，简直像极了我们已往二十年的地产波涛升沉。

正周期不光仅房企赢利，地方、金融机构，以致是依托房地产的各种理财公司、信托机构，都赚得盆满钵盈。此中地方都会对地皮财务的依赖不亚于任何一方，从客岁到如今，许多都会都袒暴露了财务不敷的标题，即便强如上海，也显现出了财务的隐忧，开始通过上涨自来水代价未雨绸缪了。

有人说，地方缺钱为什么不加大力大举度卖地？这就要提到房地产“抵牾三角”了：既要严控新居供给，又要维稳地皮财务制止地方债务失控，还要稳增长确保总债务处在公道区间。

明白了这一点，我们也就懂得这段时间宏观层面祭出的“城中村改造+房票安置+PSL”组合拳打法的高明之处了，在不能冒死造新居子的情况下，在走旧模式徒增供应的情况下，通过房票+PSL的方式曲线向被拆迁户发放购买力，没有需求，就创造需求。

这波攻势显着，理论上做到了“一箭三雕”：提升了购买力、创造了新需求，同时为开发商完成了去库存任务。

但有一点必须明白，那就是广州在都会更新方面不绝都遵照“原址回迁”，如今忽然实行房票安置，即搞净地出让，毫无疑问阻力不小。说穿了，市民也不傻，哪种方式对自己有利，他们还是拎得清的。

固然了，这是政策之初的正常反馈，我信赖上面既然操持兵行险着救市，就肯定有一整套的打法，好比到期后房票打折大概取消，好比彻底堵死拆迁发钱这条路等，核心目的只有一个：维稳地方财务，把超发的钱币往楼市里赶。

许多人问我2024年地产会不会好？即2024楼市会不会迎来大变？

这个标题实在很好回复，好欠好取决于有没有信心。

回溯已往几轮房地产牛市，无一例外都是住民部门信心爆棚的时间，2009年的四万亿放水，2016年的棚改钱币化安置，住房供给不敷的年代，又冒死印钱发给老百姓，买房的信心自然是有的。

最范例的如客岁一季度，疫情放开，阳康之际，全部人都摩拳擦掌，理想在新的一年大干一场，成竹在胸，誓要夺回失去的三年。效果是拼搏了三个月后，发现越折腾越赚不到钱，越积极越没有业务，于是就开始向现实妥协。尤其是民间投资，从信心爆棚到信心丧失，也不外一两个月的时间。

说回到如今的地产行业，我没看到足以让大众2024年跑步进场买房的信号出现，直白点说，工资收入增速的信心没有出现，财产增长的信心也没有出现。前者决定了大多数人的消耗活动，后者决定了少数有钱人的投资逻辑，如今这两点都没发生根天性的厘革。

信心从何而来？这个话题我们聊过，概括性地说，信心创建在安全感之上。这个安全感既包罗政策的稳固，切忌朝令夕改，也包罗企业有订单。前者是企业策划下去的保障，后者是企业利润的泉源，固然也是就业者工资收入的泉源，这是购买力的源头。

我用笔墨叙述这齐备极其简朴，但真做起来却没那么容易。

平心而论，未来房地产很难托住中国经济的发展性了，这就像即便我们如今想提振生养率，大力大举度鼓励年轻人生养，也改变不了生齿负增长的形势。这是整个根本面决定的，是不以人的主观意志为转移的。

放大到全局，如今房地产遇到的困难，根子上跟老龄少子化、贫富差距加大、需求锐减等有密切关系。说穿了还是供需的标题，因此实在是无解的。假如只看出生率，我们未来长期生齿压力是巨大的。

固然了，不能忽略的是中美脱钩、日本高通胀加息、俄乌辩说等庞大变乱，对国内的投资逻辑也造成了打击——受宏观行情不景气影响，这两年国内资产处于贬值通道，国内资金正在加速从房股中抽离，跑到外洋寻求掩护。

换句话说，我们如今不光要面对国内生齿、住房等新形势的厘革，还要时候鉴戒举世局面对国内投资逻辑的牵连。以是，眼下救市切忌拖沓，而是应该一鼓作气，加大钱币投放，把钱币的乘数效应彻底发挥出来。

好消息是，有听说说下周一要降息了。北京、上海等一线都会之前出台的房地产政策效果不障，尤其是接下来是传统的春节假期，按照惯例，市场会进一步冷却，别的思量到三四线都会楼市承压，以是很大概会在近期下调贷款利率。

是的，这又是出口转内销的消息。但我个人以为可信度很高，一方面三周前商业银行已经团体下调存款利率，做足了准备，另一方面，从提振房股、刺激消耗的角度来看，降息的预期已经告竣同等了。