解读深圳分区优化住房限购政策

1、非本市户籍住民家庭及成年只身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。

点评：这一条是最大看点，因为深圳外地人比力多。此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存挤压、去化压力大，房价下跌严峻，并扰动全市房价预期、楼市团体预期的现实环境，将铁板一块的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。其他区域则继承对峙原有的限购政策。

2、有两个及以上未成年子女的本市户籍住民家庭，在实行现有住房限购政策的底子上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

点评：对多子女家庭提供住房支持，这是已往各地广泛实行的政策，但多见于公积金额度提拔，杠杆率提拔（低沉首付比例）。多子女家庭多购一套，而且照旧在外围多购一套，这种政策照旧第一次见到，逻辑上很难说得通，关联性有点牵强、故意为之。大概就是鼓励多子女家庭到外围购置大户型住宅。但是多子女家庭对于教诲医疗的需求增加，中央区不是更好吗？别的，多子女家庭，另有本事在外围多买一套，如许的购买力黑白常强的家庭才气做得到，在深圳如许的家庭并不多。总之，这个政策更多的是为了去库存。别的，比年来深圳等一线都会新市民完婚延后，乃至选择只身，松绑只身限购，符合个体对于婚育的个性选择，不能在住房方面继承对峙只身限定购房的歧视性政策。

3、同时满意设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企古迹单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于办理员工住房等需求。

点评：规复企业购房，且没有套数限定，并与办理职工住房需求联合，这是一条很好的政策，但一方面，企业购房的税费、持有成本比力高；另一方面，现在的经济形势下能够有实力为员工购买住房的企业，除了少数实力派，好比华为、格力等，寥若晨星。而且，对于上风企业，完全能够从当局那里拿到地，进而给职工建房，如许的成本更低。以是，这个政策的效果也不能高估。只能说，多了一个去库存的渠道，大概会有一些科技型企业为了留住和吸引人才而购房，但这个比例很低，规模也很小。固然，企业购房区域的放开选择上，也彰显了深圳盼望通过住房政策调整，引导企业在外围投资、设厂，员工在外围买房，实现职住均衡、产城融合。

4、支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及干系房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实行“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企古迹单位、社会构造等法人单位购房政策的限定。市住房公积金管理中央将提供房屋生意业务便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提拔房地产生意业务便利度。

点评：这是深圳地方当局初次出头支持“以旧换新”，此前都是中介机构、行业协会在推动，但现实效果并不大，属于小巨细闹。根据笔者相识，现在已经签约以旧换新的某项目，现在合计有20位业主筹划到场，但二手房还未卖出去，卖房难、卖房周期长，这是最大的问题。笔者认为，还应该由各方（特别是行业协会）动员，鼓励开发商贬价、拿出优质房源，鼓励业主贬价出售，并在新居折扣上得到弥补。同时，加大利率、税费、经纪费减免的支持力度。此次，深圳还提出优化商品住房“带押过户”流程，这也能加速以旧换新，但据我相识，带押过户提了2年了希望不好，紧张是中介机构和金融机构担心蛋糕受损，发起住建部门和金融部门协力推进，让以旧换新的服从更高一些。

5、总体评价和效果分析

总的来讲，此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的战略根本同等，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化联合起来，与新市民、年轻人购房，融入都会和就业办理的新型城镇化联合起来。不外，政策伎俩照旧折射出去库存的浓重陈迹。同时，此次深圳将外地人在外围购房资格从社保3年收缩至1年，并未完全退出，彰显了不盼望深圳再次成为炒房之城。别的，外围库存压力大，也盼望外来生齿能进来消化库存，即便需求增长，但在巨大的库存下，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，很难导致房价再次反弹。

从效果来看，2021年7.15新政以后，到现在已经近3年了，客观来讲积聚了一部分购房需求。此次深圳新政是对政策的纠偏，能够开释一部分被干预政策限定的需求，包罗多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满意非户籍生齿、只身人群在深圳上车的愿望。

不外，就在不久前，深圳松绑户籍3年社保3年入户的购房限定，但效果并不是显着，突出体现在新居（改善为主）继承在地量运行，反而是刚需为主导的二手房开始反弹，但紧张也是前期积聚的低价房源消化、业主低沉挂牌价，以及一季度入学购房需求会集开释。从购买力来讲，外地人远逊于户籍生齿，因此此次政策的效果不能高估。固然，如果市场继承疲弱，后续还会有其他政策跟进，好比非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提拔，这取决于收入、就业和斲丧等。