中国房地产重走日本「失去三十年」老路？冯仑：这种比力没有原理

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问：近年来，楼市持续震荡，当局多次干预，很多人开始担心中国房价会走上日本楼市「失落的三十年」的老路。您以为这种担心公道吗？

冯仑：我以为如今拿我们国内的房地产题目与日本进行比力是没有原理的。为什么？

第一，地皮所有制的差异。日本地皮是私有的，交易生意业务完全由市场力气决定，当局不会到场这些微观过程。所以日本房地产市场的代价和厘革是金融体系、买家之间博弈的效果。

而我们中国地皮是国有的，住宅地皮的使用年限是七十年。如今有些住宅地皮使用年限已经过了二三十年，再过二三十年，这些房产可能会因使用年限题目而变得不值钱，也可能无法生意业务。固然当局表现可以续期，但续期的具体代价和条件尚未确定。

别的，当局在房地产市场中扮演偏紧张角色。从中心到地方五级当局，每年出台关于楼市的文件超过400个，这些政策对市场有深远影响。所以中国的房地产市场是一个「半市场」，不是完全由供求关系和市场规律决定的市场，当局的政策干预塑造了市场的很多方面。

所以在这种情况下，用中国房地产题目和日本进行比力，是没有原理的。

第二，当前情况下，讨论中国房地产题目已不再是单纯的行业题目。从前，房地产行业的题目可以比作专科病症，专科医生可以对症下药提供治疗。然而，如今情况已经更加复杂和体系化，类似于一个已经扩散的肿瘤，涉及全体系的题目，要看全科，要所有专家会诊。

如今房子卖不掉，不光仅是住宅供求关系的题目，而是整个经济体系、社会生理预期和将来发展的制度安排等综合因素共同作用的效果。因此，当前的房地产题目不能仅靠救市措施来办理，而须要在房地产之外下功夫，这是一个非常大的厘革。这也是当前中国的房地产题目不能与日本当年相比的另一个原因。

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问：前段时间，杭州全面取消住房限购，且购房可申请落户。杭州是江浙最具活力的都会之一，每年有20-30万的生齿流入。同日，西安也全面取消限购，同时支持房企、经纪机构合作创建「以旧换新」购房模式，对房产生意业务流程开展全链条优化。停止如今，除海南省外，核心都会中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线都会以及天津还未全面放开限购。

您以为北上广深一线都会会不会全面放开限购？该不应全面放开限购？有人说，假如北京放开了就便是天下各地都放开了，您怎么看？

冯仑：我以为限购政策自己是不公道的，它是通过行政手段来限定市场，扭曲市场信号。我不绝以为，限购、限价等所有带「限」字的政策都应该取消，当然我也以为北京、上海等一线都会也应该取消限购。

取消限购政策，不会导致市场出现井喷式的需求，外地人涌入北京买房的情况也不会出现。相反，市场会渐渐趋于清静，各人逐步继承新的市场规则。而且取消限购政策后，市场才能真正进入到可持续发展的健康轨道，实现真正的双轨制——

市场住房部门应由市场规律决定，取消所有带有「限」字的政策；保障住房部门归保障，这部门应保持限定措施，确保社会保障机制的公平和有用运行，这部门可以继续限定购房资格、公积金使用等，以保障低收入群体和特定人群的住房需求。

通过如许双轨制的改革，可以使市场和保障部门各自发挥其应有的功能，实现房地产市场的健康和可持续发展。同时也让所有人，尤其是年轻人或新进入一座都会的人，能够对自己的居住规划做出明白的选择。

好比说，假如我选择保障住房，那我就按照保障住房的政策来买房。假如我选择市场住房，那我就按照市场住房代价来买房。如许的话，房价高了大概低了，我都认了，房价高了我赢利，房价低了我赔钱，这是我自己的选择，我也认这个效果。

但如今，一会儿限购，一会儿排除限购，各人很难创建稳定的预期，也会影响到保障住房的公道规划和发展。

末了，北上广深假如取消限购政策，我以为也不会对市场造成太大打击。