薄暮，两个大消息……

原创 刘晓博

薄暮，传来两个紧张的财经消息：

第一，人民币汇率离岸价对美元，跌破了7.30，创下了客岁11月以来的新低；

第二，北京终于公布了落实“517楼市新政”的细则，首套房贷款首付比例降低到了20%，二套房首付比例降低到了35%（五环内）和30%（五环外）。此外，北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

房贷利率方面，北京首套房房贷利率调解为不低于相应限期贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调解后5年期以上房贷利率下限现在为3.5%。

先看人民币汇率。

上图是人民币对美元离岸汇率，也就是香港市场的汇率。最近的确是在痴钝贬值。本日的在岸价，也就是上海天下外汇市场的收盘价是7.2665，走势差不多。

下图是离岸价的月线，方便各人看清中恒久走势：

最近几年来，人民币对美元最强势的时间是2021年12月，人民币一度6.3元兑换1美元，当时正是西欧疫情比力严峻，钱币政策最宽松的时间

2022年初，西欧逐步闯过疫情关，开始进入加息周期；而中国正在动态清零，经济出现下行压力，人民币在2022年出现了一波大贬值，并在疫情最严峻的10月到12月前后，贬值到了7.3748兑换1美元。

人民币最近为什么出现贬值？跟美元指数走强有关。

最近加拿大、欧元区、瑞士先后降息，而美国由于通胀尚未显著回落，所以迟迟没有降息。这就让美元指数体现强劲，现在迫近106点。

美元对险些全部的主要钱币都在升值。由于中国、日本钱币政策周期跟美国背离更显著，所以人民币和日元最近贬值稍微多一些。

下图是美元和日元的汇率，日元已经贬到160元兑换1美元了，贬值幅度凌驾人民币。

人民币兑美元走弱的别的一个原因是：外貌上看，中国的LPR（贷款市场报价利率，也就是基准利率）没有降息，但最近针对楼市的定向降息力度很大，尤其是首套房贷款利率已经普遍降低到了3.15%到3.25%附近。

中国现实的加权平均利率是在降落的，中美利率倒挂有所加剧。这是造成人民币汇率最近走软的别的一个原因。

楼市、股市迟迟不能回暖，也让一些热钱流出去了。好比最近巴菲特就又在抛售比亚迪。国际热钱的流出，也会造成人民币的贬值压力。

汇率的涨跌无所谓好坏，关键看你站在什么角度和态度。作为一个平凡老百姓，假如没有国外留学、旅游、购物的强烈需求，人民币得当贬值反而是利好，可以刺激经济复苏。

日本旅游业为什么这么火爆，就跟日元持续贬值有关。

从人民币国际化的角度看，汇率坚挺有利于树立其他国家使用者的信心。但说实话，在经济下行期，汇率保持坚挺着实是很痛苦的。

各人关心的是，汇率将来会怎样走，会不会出现较大幅度贬值，好比破7.5以致破8。

我的观点是：汇率是一个经济题目，更是一个政治题目。在美国金融强权下，任何国家跟美国对撞，都会出现汇率贬值的效果。假如强行维持官方汇率，则肯定出现暗盘汇率。

好比俄罗斯跟美国翻脸后，汇率一度出现剧烈波动，厥后通过大幅加息稳住了汇率。

假如你看上面这张图，卢布对美元汇率好像比力稳固，最近还出现了升值。现原形况是，俄罗斯已经出现了汇率暗盘，上面图表里的是官方汇率，暗盘上180卢布左右兑换1美元。

中国在1980年代以致出现了三种汇率：官方汇率、调度汇率和暗盘汇率。1994年1月1日，三种汇率才通过汇改合一。

所以中美关系的演变，对人民币汇率影响是巨大的。假如中美斗而不破，则就要看中国每年的外汇顺差了。假如能乐成引导预期，再加上保持较大规模的顺差，则人民币汇率有条件保持恒久稳固。反而，则大概波动，好比贬值。

所以汇率怎样走，关键是三个因素：第一，中美关系；第二，企业家、富裕人群的预期；第三，顺差及其规模。

从购买力角度看，人民币汇率现在是被低估的，而不是被高估的。

再看北京的楼市新政。

5月17日，央行、国家金融羁系总局连合发布了楼市新政，包罗取消天下层面的首套房、二套房贷款利率下限，下调首套房、二套房贷款首付比例等。

在随后的1到2周内，各地都落实了517新政。只有北京耽误到快要40天之后，才落实新政，体现了北京在落实调控上的审慎和矜持。

为什么审慎、矜持？由于北京早就确立了纾解非都城功能的定位，为此建立了雄安新区和通州副中央。大量的高校、央企、批发市场被迁出北京。

在这种背景下，为了救楼市而取消限购，对北京来说大概吗？

我的看法是：根本上没有大概。

所以北京的楼市新政，只能螺蛳壳里做道场——对内放松限购。所谓“内”，就是有购房资格的人，好比北京户籍生齿、缴纳了5年社保的外地人。

对于非户籍生齿，尤其是没有在北京现实工作生活的人，不太大概放松限购。

北京还是四大一线都会里，住民杠杆率最低的，只有68%左右 。而深圳、广州都在90%左右，上海在80%左右。

停止本年5月末，北京住民的住户存款余额为6.83万亿（是深圳的2.4倍），贷款余额为2.52万亿（是深圳的79%），住民人均净存款19.7万元，而杭州、深圳这些都会人均住民净存款都是负数。

北京人比力有钱，喜欢一次性付款买房的人比力多，楼市杠杆率比力低，一旦松绑楼市力度过大，轻易出现反弹。

我的判定是：即便楼市非常低迷，北京的核心区也不会取消限购，上海、深圳的情况差不多，但政策会比北京更灵活一些。至于广州，全面取消限购只是时间题目。

北京此次松绑楼市，固然是好消息。我的判定是，上海、深圳、广州，都尚有一轮松绑在酝酿中，只要市场必要，随时大概出来。好比上海非核心区大幅降低限购门槛，深圳非核心区取消限购，都是大概的。

不过我想告诉各人的是：千万不要以为，取消了的限购不会“卷土重来”。大概要不了5年，类似广州、杭州、成都、南京、武汉这些都会，核心区就大概恢复限购，北上深的购房门槛也会显著提升。

楼市不存在一劳永逸的政策，也不存在美满的新模式，齐备都是周期。

就好比最近几年，西方国家纷纷收紧移民政策一样，这也仅仅是周期，过几年经济下行了，还是会放松移民政策的。