重磅文件发布！提及房地产税收、预售制

原创 刘晓博

二十届三中全会通过的焦点文件：《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式当代化的决定》，今天下战书全文发布。

这份文件一共22000多字，跟十八届三中全会通过的“全面深化改革多少巨大题目的决定”一样，最新文件也是分60个小节。

文件内容非常丰富，不是我这篇两三千字的分析文章所能涵盖，以是我只能拣几个关注度比力高的内容来谈。

看点一：关于房地产，有连续串告急的新表述。

文件里12次提及了“房”字，是向来三中全会焦点文件里谈论房地产最多、最会集的。

先看最焦点的表述：

加快创建租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建立和供给，满意工薪群体刚性住房需求。支持城乡住民多样化改善性住房需求。充实赋予各都会当局房地产市场调控自主权，因城施策，答应有关都会取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅尺度。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

其次是跟房地产相干的地皮制度、城镇化的表述：

1、创建新增城镇建立用地指标配置同常住生齿增长和谐机制。

2、优化都会工贸易地皮使用，加快发展建立用地二级市场，推动地皮混淆开发使用、用途合理转换，盘活存量地皮和低效用地。开展各类财产园区用地专项管理。制定工贸易用地使用权延期和到期后续期政策。

3、答应农户合法拥有的住房通过出租、入股、互助等方式盘活使用。有序推进农村团体谋划性建立用地入市改革，健全地皮增值收益分配机制。

4、健全都会规划体系，引导大中小都会和小城镇和谐发展、集约紧凑结构。深化都会建立、运营、管理体制改革，加快变化都会发展方式。推动形成超大特多数会智慧高效管理新体系，创建都市圈同城化发展体制机制。深化赋予特大镇同生齿和经济规模相顺应的经济社会管理权改革。

这里面蕴含了许多新内容，非常值得器重。

第一，提及了“完善房地产税收制度”。

这是指开征房地产税吗？我以为应该包罗这个内容。

十八届三中全会通过的决定里表述更清晰，是“加快房地产税立法并适时推进改革”，从那时到如今11年了，也没有能完成房地产税立法。

从久远看，地方财政将重要依靠房地产税。但这不是单纯指“持有阶段的税收”，而是跟房地产相干的全部税收。“完善房地产税收制度”，应该包罗了增长持有环节的税，同时适度低落生意业务阶段税费。房地产税早晚要来，这是不可制止的。

第二，提及了“改革商品房预售制度”。

这是指取消预售、实现现房销售吗？大方向当是云云，但估计不会一步到位，而是渐渐进步预售门槛，慢慢实现。好比近来部门一线都会，进步了银行发放贷款对项目进度的要求。

改革商品房预售，相称于进步房地产行业门槛，进一步去产能，把中小房企挤出市场，有利于减少供应量、维护市场中恒久的稳定。

第三，取消普通住宅和非普通住宅尺度。

已往20多年，房地产政策是鼓励刚需、刚改，压抑改善和豪宅。将来，将鼓励改善性住房，鼓励好房子，着实也就是鼓励豪宅。再区分普通住宅和非普通住宅，意义不大了。这是否意味着豪宅契税减免？有待观察。

第四，制定工贸易用地使用权延期和到期后续期政策。

住宅用地使用权到期之后，必须自然连续，这是民法典要求的（细则尚未发布）。但工贸易用地到期之后怎么办一直没有明白，造成了这类用地估值下滑，尤其是快到期的楼盘。

制定工贸易用地使用权延期和到期后续期政策，有利于掩护私有产权，激活这类用地的代价，是告急利好。

第五，加快发展建立用地二级市场。

地皮生意业务一直存在二级市场，但都是私下生意业务，信息不透明、不公开。如果官方能主导创建规范化的建立用地二级市场，有利于地皮代价的再发现，增长地皮流畅性，也可以增长税收。

第六、答应农户合法拥有的住房通过出租、入股、互助等方式盘活使用。

宅基地将有新玩法，城里人到农村拥有一个庄园的梦想，大概近了，但你大概只能租大概参股、互助，而不是把宅基地完全买过来。

第七，赋予特大镇同生齿和经济规模相顺应的经济社会管理权。

这对于生齿密集、规模大的州里来说，是巨大利好。

看点二：关于财税体制改革。

“决定”33次提及了“税”字，分析财税体制改革是这轮改革的焦点。究竟上，它将是1994年分税制以来，规模最大的一轮财税体制改革。它的焦点是，增长地方税收权限，增长其收入，得当减少地方的事权，化解地方债风险。

重要有如下表述：

1、把依托行政权利、当局信用、国有资源资产获取的收入全部纳入当局预算管理。

2、健全直接税体系，完善综合和分类相结合的个人所得税制度，规范谋划所得、资源所得、财产所得税收政策，实行劳动性所得同一征税。深化税收征管改革。

3、创建权责清晰、财力和谐、地域平衡的中央和地方财政关系。增长地方自主财力，拓展地方税源，得当扩大地方税收管理权限。

4、推进斲丧税征收环节后移并稳步下划地方，完善增值税留抵退税政策和抵扣链条，优化共享税分享比例。研究把都会维护建立税、教导费附加、地方教导附加归并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体实用税率。

5、得当增强中央事权、进步中央财政付出比例。中央财政事权原则上通过中央本级安排付出，减少委托地方代行的中央财政事权。不得违规要求地方安排配套资金，确需委托地方使用事权的，通过专项转移付出安排资金。

通过此次改革，地方税体系将根本形成，它将包罗将来的房地产税，以及“都会维护建立税、教导费附加、地方教导附加归并为地方附加税”，再加上斲丧税等新增的税种分成。

别的，富人将来要多交税，避税难度加大了。

看点三：国有资源不再天女散花、全面扩张。

文件说：

1、进一步明了差别范例国有企业功能定位，完善主责主业管理，明白国有拙质曝点投资范畴和方向。推动国有资源向关系国家安全、国民经济命根子的告急行业和关键范畴会集，向关系国计民生的公共服务、应急本领、公益性范畴等会集，向前瞻性战略性新兴财产会集。

2、推进能源、铁路、电信、水利、公用奇迹等行业自然把持环节独立运营和竞争性环节市场化改革，健全羁系体制机制。

看点四：进一步支持民企发展

文件说：制定民营经济促进法。深入排除市场准入壁垒，推进底子办法竞争性范畴向谋划主体公平开放，完善民营企业参与国家巨大项目建立长效机制。支持有本领的民营企业牵头负担国家巨大技能攻关使命，向民营企业进一步开放国家巨大科研底子办法。完善民营企业融资支持政策制度，破解融资难、融资贵题目。

看点五：器重企业家精力

企业家精力就是创业精力、创新精力、冒险精力，它是推动经济发展的焦点动力。文件把11年前（十八届三中全会）的“更好发挥企业家作用”升级为“弘扬企业家精力”，意义巨大。

文件的表述是：完善中国特色当代企业制度，弘扬企业家精力，支持和引导各类企业进步资源要素使用效率和谋划管理水平、推行社会责任，加快建立更多天下一流企业。

看点六：让科研职员获得更大收益。

文件说：答应科技职员在科技结果转化收益分配上有更大自主权，创建职务科技结果资产单列管理制度，深化职务科技结果赋权改革。深化高校、科研院所收入分配改革。答应更多符合条件的国有企业以创新创造为导向，在科研职员中开展多种情势中恒久鼓励。

看点七：频仍提及资源市场。

文件11次提及“股”字，20次提及“资源”。告急的表述有：

1、健全投资和融资相和谐的资源市场功能，防风险、强羁系，促进资源市场康健稳定发展。支持恒久资金入市。进步上市公司质量，强化上市公司羁系和退市制度。创建增强资源市场内在稳定性长效机制。完善大股东、实际控制人活动规范约束机制。完善上市公司分红鼓励约束机制。健全投资者掩护机制。推动地域性股权市场规则对接、尺度同一。

2、完善促进资源市场规范发展底子制度。

3、鼓励和规范发展天使投资、风险投资、私募股权投资，更好发挥当局投资基金作用，发展耐烦资源。

4、进步外资在华开展股权投资、风险投资便利性。