为什么说，存量房贷利率非降不可？

谈股论金，侃天侃地，各人好，我是格隆。

本日我们聚焦一个既涉及天下4.9亿户家庭切身长处，也事关宏观经济将来的话题：存量房贷利率，非降不可。不降，不足以救消耗；不降，不足以救经济。

我先简朴叙述一下我对经济近况的根本研判：我们经济现在面对的核心题目是需求不足。在出口与投资不能做太大指望的情况下，需求不足的核心题目是消耗需求不足。而消耗需求不足的核心题目，是住民不敢消耗，不肯消耗。而住民控制消耗的核心，是住民的家庭资产负债表由于资产萎缩，尤其是房产这个最核心资产萎缩，导致住民被动缩表、还债的压力。

那么，中国住民的核心资产是什么？两个字：房子。中国住民的核心负债是什么？照旧两个字：房贷。

格隆说两个数据，各人就懂了：

1、最新数据，房子占中国住民资产总额的比重，是69%，近70%，远高于日本1990年泡沫幻灭时55%的占比；

2、房贷，占中国住民中恒久贷款的比重，疫情前正常年份的2019年，到达了75.7%，靠近80%。

截至2024年6月末，中国个人购房贷款余额，是37.8万亿元，占住民中恒久贷款的比例是62.4%。这个占比比2019年有所降落，很大程度上是住民主动提前还贷导致的。我们简朴算笔账，假如以当下综合4%的房贷利率，匀称还款时间20年来盘算的话，房贷和利钱加在一起的规模约莫到达了68万亿，匀称到14亿人身上，相称于全中国人，无论男女老幼，每一个人身上都背负担着5万元的房贷债务。而毕竟上，我们为数浩繁的家庭，很大概率是百口连10万块钱存款都拿不出来的。

老百姓收入盘子就这么大，最大头的还房贷这块压力山大，肯定意味着其他方面的付出淘汰，控制消耗也就成为必然。好比2024年端午节，在出游人数比2019年增长14.6%的环境下，人均消耗付出却比2019年萎缩了10.7%，分析各人伙都在穷游。2024年前7个月，中国社会消耗品零售总额27.4万亿元，同比仅增长了3.5%，创2023年2月以来17个月的新低。3.5%的社零增速是什么概念呢？我说一个对照数据你就明白了：疫情前十年（2010-2019年），我们社零的年均增速是10.4%。

作为房贷主力的都会住民，消耗形势更不乐观。经济学里有一个衡量住民消耗意向的指标，叫消耗倾向，是指一定时期住民用于消耗的钱占其收入的比重。2020-2023年这四年，农村住民消耗倾向均值为82.6%，城镇住民消耗倾向均值则只有62.7%。疫情后，没有房贷压力的农村住民，消耗倾向较疫情前还提拔了0.9个百分点，而房贷重压之下的城镇住民，消耗倾向较疫情前，继承大幅降落了5个百分点。

房贷额最高的北上广深，消耗数据更能看出来：在天下社会零售额总盘子正增长的环境下，这四个一线都会在2024年6月的社零同比增速，都是负增长，分别是-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%，比5月分别大幅下滑了12.8%、11%、10.2%、3.2%。

看明白了吗？房贷压力越大的人群，房贷压力越大的地域，消耗就萎缩得越快，就消散得越快。

最关键的是，住民的被迫债务清偿，会导致全社会滑向“费雪漩涡”——这是一个经济冷落期非常广泛的经济现象：在经济下行期，资产价格会降落，资产规模会萎缩，但负债端是刚性的，一个子儿也不能少还。住民为了维持资产负债表的均衡，将被迫廉价出售资产归还债务，在通货紧缩的配景下，住民纷纷抛售资产清偿债务的个体行为，会令资产价格的下跌速率，远高于其名义债务的清偿速率，这就会出现一个悖论：住民越积极淘汰其债务负担，反而越加重了债务的压力，导致债务人还得越多，他们就欠得越多。在经济学里，这被称为费雪悖论，或者费雪漩涡——它是以20世纪经济学范畴里对大冷落最有研究的经济学家，耶鲁大学教授欧文·费雪的名字定名的。

简而言之，在经济冷落期，必须要有外力参与去均衡住民的资产负债表，否则单靠住民自救，它不但会把单个住民自身的消耗力吞噬掉，还会反噬、消灭整个社会的消耗力，拖拽着整个社会滑进一个大概深不见底的漩涡，经济会被拖入一个极漫长的挣扎期、痛楚期，就雷同日本90年泡沫幻灭后那样长达一代人、整整20年的舔舐规复期。

这块紧箍咒不缓解，由着住民自生自灭，我们的消耗需求，在可以预见的相称长时间内，就都不要做任何不切现实的抱负和指望。

以是，存量房贷利率，必须降。不降，我们就要做好一批中产家庭返贫，经济则在很长时间内涵泥沼里非常迟钝地喘息、疗伤、规复的预备。

毕竟上，中国20年多年来总共贩卖了约2.25亿套房，此中82%，也就是1.84亿套都是09年之后卖出去的。这批人还贷不外14年，没还清的人是大多数。在2015-2021年房价暴涨的这一轮，中国总共售出了117.3亿平方米的商品房，折合1.17亿套，占中国20年来商品房总贩卖数量2.25亿套的一半。尤其从2018年开始算到2021年这4年买房的人，是惨中惨，顶点中的顶点接盘，从买房之日起就不停在亏。这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，占到中国有史以来贩卖商品房总量的1/3。这批人假如没有外力参与，在经济下行中，返贫将是很高概率变乱。

着实，一些还不起钱的住民，已经在还房子了。2024年1-5月，天下法拍房挂牌量为27.8万套，相比2023年同期的14.9万套，大幅增长了86.23%。房子一旦进入法拍，根本就意味着买房者的首付、多年的还款，都打了水漂。每一套法拍房背后，根本就是一户濒临停业，或者返贫的中产家庭。

幸亏，我们的管理层已经看到了题目。这就是为何从2023年8月31日开始央行、国家金融羁系总局发出降低首套住房贷款利率有关事项的关照，开始调降房贷利率。结果是新房按揭的匀称利率应声而降，到了“3字头”，甚至更低的“2字头”。

这无疑会增长住民买房的动力，假如另有住民想买房的话。但这个动尴尬刁难于那些23年8月31日之前已经按揭买了房的巨大存量住民，并无任何资助，天然起不到提振消耗的目的。

毕竟上，我们存量房贷的利率程度，仍旧维持在“5字头”，或者“4字头”。截至2024年二季度，我们的存量房贷匀称利率在4.21%左右，而新房贷利率为3.45%，二者间的差值高达76个BP，处于汗青高位。

假如我们把所有存量房贷利率下调一个百分点，大抵就能为住民省出3600亿真金白银的购买力。这还不算还贷压力降低后，住民预期改善，4.9亿个家庭全员消耗倾向上升，而在其他范畴的消耗增长。

那为何好处这么显着，对存量房贷降息，却迟迟没有动静呢？

大概率是由于这动了银行业的短期在手长处，会引发银行业的反弹，同时羁系层也顾及利差缩窄，或引致整个银行业风险而有所顾忌。

但着实无论从银行，照旧从全社会，无论算大帐，照旧算银行的小帐，降存量房贷利率，都是如假包换的共赢。

对银行而言，不降存量房贷利率的结果之一，必然是大规模的提前还贷，导致银行资产端出现恶化。天下多个房地产热点都会，办理提前还贷的“热情高涨”，预约排到了两个月以上。2024年二季度，我们的个人住房贷款余额为37.79万亿元，这一数据较2024年3月末淘汰4000亿元，较2023年末淘汰3800亿元。二季度，个人住房贷款余额占住民中恒久贷款的比例为62.4%，创下2015年一季度以来的新低。

银行不降存量房贷利率的结果之二，就是会同时令银行的负债端也恶化。银行不肯“共度时艰”，老百姓就只能防患于未然。买房、买车肯定是不大概了，大消耗让位于提前还贷，小消耗节省以备不时之需，结果就是大量资金退出了流畅范畴，躲进了银行储备账户“保安全”，金融体系被超额存款“撑爆”。2024年上半年，我国住民储备存款余额高达146.3万亿元，相较2023年年底增长了9.27万亿元，同期，住民户的贷款呢，仅仅增长了1.46万亿元。

这就相称于老百姓存了6块钱，只贷了1块钱，和银行的债务关系完全逆转。银行不但不能从住户新增存贷款业务中赚到利差，还要以将近1:6的比例倒贴利钱。资产端，住民提前还贷降低了利钱收入，负债端住户存款大幅增长，增长了利钱付出，结果就是银行业净息差进一步缩小。现在，我国银行业的净息差仅有1.54%，远低于1.8%的净息差评分警戒线，降至汗青低位。

这就是典型的“合成谬误”：金融机构死抱着面前存量房利率的既得长处不放，却硬生生把把自己的业务逼进了死胡同，同时把38万亿的存量房贷，打造成了我们经济循环的最大堵点——堵住了消耗力的开释，给市场信心添堵，是经济循环不畅的压力“回旋镖”，终极，整个金融体系也会竹篮打水，一场空的。

毕竟上，固然当前银行净息差虽处于汗青低位，但贷款利率仍存有显着的降落空间。起首，假如存量房贷款利率降了，存款利率肯定也会再次降落。何况，银行业净息差固然在缩小，但放眼整个A股市场，现在最赢利的照旧银行。上半年，42家上市银行业务总收入合计规模2.89万亿，固然比客岁同期的2.95万亿有所下滑，但净利润合计1.1万亿，比客岁多了40亿。下面这张图片，再清晰不外了，上半年净利润前十的企业，除了中石油、中移动两家，其他均来自银行业。

我们要知道，银行是吃“百家饭”的，银行的收益来自存贷利差，而贷款的根基，是消耗和借贷的活泼，是各行各业的利润。皮之不存，毛将焉附？在当下这种环境里，金融机构不做短期让利，想着赚尽末了一个铜板，那是如假包换的损人不利己，饮鸩止渴。

对羁系层而言，我的发起是当断则断，以国家呆板独有的名誉创造功能，逼迫参与住民资产负债表的修复，逼迫引导银行业调降存量房贷利率，答应存量房贷转按揭。没有行政气力的参与，想要银行业自己主动调降，大概性险些没有。这是救消耗、救经济的牛鼻子。

毕竟上，这也是国际通行做法。美国在1930年大冷落时期，罗斯福政府就出台了《1933房主再融资法案》，政府建立了房主贷款公司（HOLC）在向房主提供“更优惠、更恒久”的按揭再融资。2008年金融危机期间，美国又推出《住房和经济复苏法案》，此中联邦住房管理局提供新贷款，用来置换逆境家庭的老住房按揭贷款。日本在1990年泡沫破碎后，也同样出台过雷同“转按揭”政策。

调降存量房贷利率这个动作，越快越好。由于每多拖一天，对我们经济的伤害就更甚几分。我们并不知道有多少中产家庭着实是在财政停业的边沿苦苦支持。我们没有这方面的数据。但哪怕常识也告诉我们，作为经济最下层细胞的家庭，一旦消散，就是永世消散，根本不可逆。但假如被救过来了，那它就会在将来相称长时间内，成为一个连续跳动、开释活力的发达单元。

无数个细胞的跳动，就是我们的经济。