“零首付”“超低首付”真的可以买到房吗？记者调查

本年，随着房地产政策不停调解优化，不少房地产开发商和房地产中介机构推出了优惠政策，在一些都会取得了肯定效果。但记者留意到，近来一段时间，有些开发商和中介机构推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引购房者。针对这一情况，近期，天下多地包罗郑州、南宁、山东等地有关部分，陆续发布了风险提示。那么，“零首付”“超低首付”毕竟是怎么回事儿呢？

“零首付”购房的本相与风险

所谓“零首付”“超低首付”购房，一样平常是指购房者在没有预先投入首付款子或远低于政策规定的首付款比例款子的情况下，依赖房地产开发商或中介机构来预先垫付贷款，大概是通过虚抬房屋代价，继而从银行以按揭贷款的方式来得到首付款。

近来，郑州市住房保障和房地产管理局和南宁市住房和城乡建立局先后专门针对“零首付”发布风险提示。9月以来，山东金融羁系局也专门发布提示，明确指出，部分房地产开发商和中介机构为吸引购房者，推出了“零首付”购房的计谋，但这种看似诱人的优惠背后，每每潜伏着巨大的金融风险，侵害消耗者的产业安全和合法权益。以后，四川银行业协会也以公约的情势，要求不得以“零首付零月供”等营销噱头误导消耗者。

从17万变2万 “超低首付”的暗箱操作

本年5月，中国人民银行和国家金融监视管理总局发布的《关于调解个人住房贷款最低首付款比例政策的关照》规定，对于贷款购买商品住房的住民家庭，首套住房贸易性个人住房贷款最低首付款比例调解为不低于15%。可见“零首付”或“超低首付”，都是政策明令克制的。那么，“零首付”“超低首付”真的可以买到房吗？

近来一段时间，在不少社交平台上，搜索“零首付买房”大概“超低首付买房”，可以发现不少相干的页面，涉及天下多个都会的楼盘。这些“零首付”“超低首付”购房是否真的存在？为了验证这些消息，记者顺着网上的先容，以购房者的名义，对位于郑州的几个楼盘举行了走访。

按照我国现行要求，首套房首付款比例为不低于15%、二套房首付款比例不低于25%，现在大多数都会正在实验这一比例要求，北京、上海等地首套住房最低首付款比例则为不低于20%。

而记者通过走访发现，在郑州确实有一些楼盘允许可以用低于15%首付比例举行“超低首付”。以致有销售职员在得知记者确实有购买意向后，直接的就给出了2万元首付的条件。

按照销售职员的先容，首付2万的前提是，这套总价97万的户型，要按照114万的总价来签署条约和发票，如许通过签署阴阳条约、虚抬总价，可以增长银行贷款额度，相当于直接就把首付款给“贷”出来了，操作起来也完全不需要担心有题目。

房地产销售职员：不是第一家出现这种情况的，之前别人好几年前的房本早都办下来过了。不消担心，由于你的条约发票这是划一的，查以后能查出来什么？

某售房中介：又不多收你的钱，他既然敢如许，还给你开发票，开那么高的发票。既然敢跟你如许说，阐明他肯定是有乐成案例的。

“零首付”真的“零代价”吗？

开发商或中介机构推出优惠，无非是为了吸引购房者，加快销售回笼资金。让购房者零代价大概以最小的代价买到房，是“零首付”“超低首付”最大的噱头。但毕竟上，购房者真的没有代价吗？

记者发现，使用“零首付”大概“超低首付”后，对购房人最直接的影响就是，月供和利钱有了显着提高。按照销售职员展示给记者的房价计算，原价97万元按15%缴纳首付款后，剩余贷款部分是824500元，分30年偿还，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等额本息还款方式每月应还款3865.32元。假如按照房地产销售职员保举的方式，将97万元房款全部作为贷款，则等额本息方式每月为4547元，每个月需要多还682元，提高幅度为17.6%；而假如按照等额本金的方式还款，正常付出首付后，30年一共付出利钱477471元，而做高贷款额度后的总利钱则为561731元，多出了84000多元。别的，由于在条约及发票中标注的房屋代价高于真实代价，还会在购房过程中产生额外税费。

北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：“零首付”并不会真正减轻购房者的付出负担，终极付的房款是一样的，假如再加上贷款利钱，实际上最后付出去的钱肯定比付了首付要多。

“零首付”“超低首付” 存在诸多风险

现在开发商和中介机构宣传的“零首付”“超低首付”，看似是帮助购房者“提前上车”，但是实际操作下来，却是风险重重。

广东的田先生此前看中了一套惠州的住房，急于安家的他，在本不具备购房能力的情况下，听从了销售关于使用“零首付”的发起，觉得本身可以“先上车再补票”，将来再办理还款的题目。于是，在实际只付了数千元的费用后，田先生就签署了购房条约。然而，固然不消付首付，但每月的还款额却高了不少。由于本身当初激动使用“零首付”购房，缺乏对后续还款的规划，没多久，他就出现了房贷逾期。

记者发现，“零首付”的方式，很容易增长购房者对自身购房能力的误判，极大增长了违约风险。

那么，银行在这一系列的过程中是否有大概考核出房屋代价方面的题目，从而制止此类征象的发生呢？为此，记者接洽了当初为田先生办理贷款的银行网点的相干负责人。

某银行惠州大亚湾支行贷款业务负责人 叶司理：没这方面的要求去考核，就像去菜市场买菜一样，谁去考核代价怎么样呢？作为生意业务两边，以条约价为准。

实际上，根据我国《贸易银行法》等法律规定，贸易银行负有法定任务，考核乞贷人的贷款资质、担保条件及贷款用途等相干内容。同时，对于房屋代价的考核方式，业内也早已有较为成熟的机制。

北京市房地产法学会副会长 赵秀池：银行肯定要考核房屋的代价。由于房贷是以房子做抵押的，肯定要对抵押物的代价举行考核。评估的时间一样平常是比照市场价，周边同地域的房价，当然房屋结构等各方面也要思量，然后去做比较，来确定一个合理的住房的代价。

相干人士表现，“零首付”对于银行来说，风险同样不容小觑。少数银行由于考核不严等缘故原由为“零首付”购房发放贷款，看似增长了业务量。但实际上，由于“零首付”常伴随着向银行提交虚伪信息等骗贷本领，使得贷款流向了本不具备购房能力的人，也加剧了金融杠杆效应，使得市场颠簸带来的不确定性变大，令银行更有大概因乞贷人无法偿还或放弃偿还贷款而遭受损失，增长了坏账风险。因此，在发放贷款前，银行还应当通过考核流水、面谈、走访等本领，验证首付款泉源真实性。

北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：从团体的金融安全思量，银行借给购房人的钱，实际上是我们普通人存在银行的钱。假如钱收不回来，终极侵害的是储户的优点。