郁亮变身暖男？称行业必要生火取暖和，万科冷静推进养猪业务

本文泉源：期间财经 作者：林心林

与以往万科中报会差异，这次董事会主席郁亮难过亮相。

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8月30日，万科交出2022年中期结果单。与偕行相比，万科守住了营收净利正向增长：实现业务收入2069.2亿元，同比增长23.8%，也是唯逐一家营收两千亿量级的房企；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

2021年万科录得归母净利润225.2亿元，成为1995年、2008年之后第三次出现净利润降落的年份，这也被投资者称为是“史上最差业绩”。而假如下半年万科能保持正向增长趋势，则有望在整年实现郁亮年初答应的“止跌企稳”。

不外，对于上半年业绩，郁亮则在业绩会上直言：“从结果来看敷衍了事”。

郁亮以为，在地产行业冬天里，当下最重要的事变就是生火取暖和，将现金流稳固、财务安全放在第一位。同时，可否继承走下去，取决于“肌肉”有没有长起来，即开发端的交付本领，策划端的贸易运营本领等等。

针对此前行业的歇工停贷风波，郁亮在业绩会上称：“万科会包管交付，包管质量。”

停止8月31日收盘，万科A股价报16.63元，涨幅为4.66%，年内跌幅近11%。

上半年贩卖降落四成，郁亮对峙市场触底判定

据克而瑞地产研究中心统计，2022年上半年，百强房企1-6月全口径贩卖金额同比降落51%，出现“腰斩”；百强房企中，近8成企业1-5月的累计业绩同比降幅高于30%，近2成企业高于60%。

从贩卖来看，2022年上半年，万科实现贩卖金额2152.9亿元，贩卖面积1290.7万平方米，同比分别降落39.3%和41.1%。

对于近四成的跌幅，郁亮在6月的股东会上直言“本年是从业以来压力最大的一段时间”。不外，彼时郁亮少看法给行业打了鸡血，扔出了从短期来看房地产市场已经触底的判定。

然而，7月开始，天下商品房贩卖端再度转冷，贩卖面积环比增速大幅降落，楼市预期继承下探。万科同样云云，7月单月，其录得贩卖金额336.9亿元，环比降落28.6%，同比降落34.6%。

“到本日为止我仍然对峙这个判定。”中期业绩会上，郁亮再次夸大自己行业触底的观点。

郁亮以为，7、8月份跟6月份之间出现了比力显着的贩卖落差，一方面与6月份季候性等因素有关，另一方面则与爆雷企业无法交楼对斲丧者买房信心的打击有关。

同时，郁亮以为房地产依然是十万亿量级的巨大市场，住房刚性需求很强。其举例表现，按照房子天然更新的速率，每年必要镌汰10-11亿平方米左右的住房。

据悉，上半年万科开发业务新开工计容面积约1068.8万平方米，同比降落38.9%；不外结算方面，上半年房地产开发业务结算面积1310.2万平方米，同比增长17.5%，实现结算收入1788.8亿元，同比增长23.9%，结算毛利率21.9%。

“市场紧缩过了头，反而会积贮起主动修复的动能。”郁亮仍通报出行业企稳回升的观点；万科总裁祝九胜则表现，信托下半年的贩卖业绩会比上半年更好，市场回升是一个总体趋势。

不外，在红利表现上，万科相较其他头部企业表现有所逊色，上半年万科录得税前毛利率约20.5%，同比下滑2.5%；净利率为8.75%，较上年同期降落0.93%。

物业估值远不如前，万科分拆物业上市在即

开发主业外，万科多元化的策划服务业务也备受关注。

“确实疫情和团体经济增速放缓给我们带来许多的寻衅，策划性业务也受到了寻衅和查验。”祝九胜再次提起了万科的“勤门生”理论，称勤门生喜欢难标题，既然万科驻足当勤门生，就应该去降服宏观经济形势以及不可抗力等因素的影响。

从财报获悉，万科上半年团体策划服务业务收入241.1亿元，同比增长30.6%。此中，万物云实现业务收入143.5亿元，同比增长38.2%；万纬物流业务收入18.6亿元，同比增长39.1%；长租公寓业务收入14.8亿元，同比增长12.3%；贸易方面业务收入40.1亿元，同比增长10.4%。

对于占据非房业务半壁江山的万物云，外界对其上市历程和时机非常关注。

本年7月，万物云境外上市的方案得到中国证监会答应。然而，相比被称为“物管行业上市元年”的2020年，客岁下半年以来物业公司的估值显着出现回落，大部分物业股股价间隔峰值几近“拦腰斩”。

克而瑞物管数据表现，停止7月31日，59家上市物管企业总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%，市值下跌的物管企业多达44家，要知道2021年上半年顶峰时期，44家物业上市公司总市值曾突破万亿元。股价方面，2022年年初以来，59家上市物管企业股价下跌数量到达了51家，仅有3家物管企业小幅上涨。

对于如今的物业上市时机，董秘朱旭也感叹前两年行业的市场估值远远高于如今，但其表明，对万科而言，推进业务分拆并不是以资源市场的市值的窗口为思量因素，而是重要思量战略发展方向。

“我们并不寻求在行业估值的顶点去上市，而是盼望万物云能得到市场理性的估值。”朱旭说道。

郁亮则夸大，万科团体分拆物业上市不是卖猪仔，以一个好的代价把它卖掉，而是盼望通过上市得到更大的发展空间，以是短期市场的估值不是最在意的。

另据期间财经相识，停止2022年6月30日，万科录得商誉为53.96亿元，较客岁底38.22亿元上升41.16%。对于这一变革，万科财报中表明是并购环山团体股份有限公司所产生的影响。

据悉，环山团体为投资并策划食品、猪、蛋、家禽和饲料行业的农牧业团体。自2020年发布相干猪场雇用职位以来，万科便开始入局养猪交易。此中告急途径就是收购相干企业，早在2021年就有消息称，万科对山东环山团体的收购操持已进入收尾阶段。

从如今财报来看，万科已完成对环山团体的并购，进一步推进养猪多元化业务。