万科“活”过来了

四年前万科秋季例会鲜红的“活下去”念兹在兹，万科却似“轻舟已过万重山”，渡劫登陆。

万科于8月30日披露的中报表现，期内实现业务收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%，一举扫除了客岁净利下跌的阴霾，士气大振。

这份财报在当下来说，很刺眼。横向看去，碧桂园、中海地产、华润置地都净利下滑，不少曾经的龙头房企财报难产，更有超60家企业亏损，万科惆怅地止跌回升了。

市场和投资者也吸取到了这份不测之喜，财报发出后的三个生意业务日，万科上涨超7.9%。

8月31日业绩会上，万科董事会主席郁亮重申了他两个月前的观点：房地产市场短期已触底；中报提出的目标，是企稳回升。

可以根本断定，四年前率先发出警示的万科，再一次用预见性的危急感，未雨绸缪的现金流管理，开辟＋运营并重的战略，安全穿越了本轮周期，显现了一家标杆房企应有的韧性和潜力。

这是万科38年汗青上，第三次乐成穿越经济和行业周期，前两次分别是1995年、2008年。对于历经危急的万科而言，这两年固然不比万宝之争的戏剧性和触目惊心，却也是一个布满了张力和奋争的故事。

万科也用本身的故事告诉全行业，刚需和改善需求从未闭幕，风致和服务仍然稀缺，房地产的未来仍有盼望，十万亿级的市场依然存在。

只是，你要先穿越冰山，安全登陆。

回升

2021年，万科出现13年以来的初次净利下滑，管理层整年更多地提及反思、解题，也立下了提拔业绩的Flag。

相比3月年报会上的忐忑，这次中报郁亮底气足了很多。

业务收入增23.82%，归母净利润增10.64%，万科在2020年之后，核心财务数据好久没有两位数增长了。

上半年TOP5房企里，中海地产、华润置地以及碧桂园净利润都出现了差别程度的下滑，也就保利发展净利润同比增长5.11%，也低于万科的10.65%。

扩展到整个行业，上半年能稳住净利润不降，还能赢利不亏损，就已是个寻衅了。

净利润之外，很多投资者关注的另一个关键指标是毛利率。

中报表现，上半年万科团体税前毛利率20.5%，同比降落2.5个百分点，开辟业务毛利率21.9%，同比降落3.1个百分点，相比2021年整年也是下滑。

综合分析万科财报，可以看出毛利率回升企稳的趋势。在影响毛利率的几个关键因素中，融资本钱在降落，上半年降至4.08%，较2021年末降落0.03个百分点；2017年到2020年高价拿地的项目，也徐徐消化完毕，对毛利率的腐蚀在低沉。

在新增投资上，万科从客岁下半年起，对投资举行会合管理，上半年拿地386.8亿，同比降落66%，但投资额中一二线都会的占比为95.6%，更加聚焦高能级都会，有利于后续毛利率安稳。

中信证券底子办法和当代服务产业首席分析师陈聪以为，思量到万科融资本钱上风，以及土地市场泡沫减退，信托万科未来毛利率继续下行的空间已经有限了。

对此，万科总裁祝九胜回应华尔街见闻，毛利率短期承压，回到社会均匀程度的长期趋势不改，房企只有通过筹谋服从提拔，取得高于均匀程度的回报。

祝九胜指出，固然上半年贩卖同比降落，但万科依然保持在第一阵营，下半年的业绩会比上半年更好，市场触底后回升是团体的趋势。

潜力

固然万科上半年利润回升，但在开辟市场规模见顶和疫情影响下，即售业务带来的营收和利润空间在变小，而筹谋性业务成了未来决斗市场的关键，万科中报的亮点，更在这块业务的营收和质量。

已往很长一段时间里，万科的筹谋性业务都处于投入期，固然增速不错，但险些没有红利。如今，这道曾经让祝九胜感到狐疑的困难，有了一些阶段性的答案。

在3月份业绩会上，郁亮曾体现，本年非开辟业务总体上将开始形成正向贡献，筹谋、服务类业务正在形成新的利润蓄水池。

中报表现，上半年万科筹谋、服务业务全口径收入为241.1亿元，同比增长30.6%。占上半年总体营收的比重，也占到了11.65%，凌驾了龙湖。

具体来看，万物云上半年实现营收143.5亿元，同比增长38.2%。就在9月1日，港交所公告称，万物云通过了聆讯。接下来进入资源市场的万物云，也能进一步借助外力，和碧桂园服务比赛物业龙头之位了。

其他业务板块中，万纬物流上半年业务收入18.6亿元，同比增长39.1%，此中冷链仓储业务同比增长94.7%；长租公寓上半年营收达14.8亿元，同比增长12.3%；商业业务上半年营收达40.1亿元，同比增长10.4%。

客岁整年，万科团体筹谋性业务收入超400亿元，以30%增速推算，2022年万科筹谋性业务收入会凌驾500亿，成为本地第一家突破500亿的房企。

对比国内筹谋性业务做得好的公司如华润、龙湖、保利等，他们的总体收入规模预计在200亿－300亿左右，低于万科。

也就是说，郁亮立下的目标，要在下半场仍然成为第一，很大概会很快告竣。

这些筹谋性业务的利润率会高于开辟业务。好比商业板块，以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润；万纬物流客岁也通过增资入股，引入战略投资者，实现了30%的溢价。

从祝九胜的解说中，也能看到万科在筹谋性业务上徐徐找到了本身的打法。大概，2015年郁亮曾提出的，实现筹谋性收入占比一半的愿景，并不迢遥。

可以说，筹谋性业务成了万科穿越周期的紧张砝码，固然短诨利润的提拔不显着，但补足了很大一块开辟缺失的营收，这得益于万科多年前的转型和结构，可以大概在行业下行的危急时候，为万科托底，并成为未来制胜的杀手锏。

穿越

每一家有寻求、有野心的公司，都有一个“百年基业”的空想。

业绩回升，增长提速，万科看起来，已经安全穿越了本轮周期，乐成登陆。但在已往一年，对很多房企而言，活下去成了奢望。

在万科38年的汗青上，曾履历三次周期下行。相比1995年、2008年净利润分别下滑15%、16.7%，万科客岁净利润下滑45.7%，可以看出此轮周期调解幅度之深、之强。

纵观本轮房企财报季，市场和投资者关注的重点，着实并不在利润，而是回款与现金流，是你还在世与否。

四年已往，房地产行业从曾经的光鲜亮丽酿成了灰头土脸，“活下去”成了房地产、房企真实的存在。而殒命和消散，也是云云地近，云云地真实。

最早喊出“活下去”的万科，如今不光活下来了，还活得不错。类似的，尚有中海、保利等公司。这是他们从历次危急中汲取了教导，也是自身未雨绸缪、服从财务底线的结果。

这一轮周期起始于2014年的9.30、2015年的3.30新政刺激了市场，一匹匹黑马崛起，高杠杆风行，成为行业的主流；房价单边上扬，成为金融的游戏，人们忘记了伤害。

那几年，即便是万科如许履历过周期之痛的好弟子，也难免身陷此中。郁亮坦言，客岁业绩大幅下滑，就有万科为投资冒进所付出的代价。

所幸，万科常年保持的危急感，让它不至于太过留恋此中，并在2018年秋日，敏锐意识到行业已经下行，发出了振聋发聩的“活下去”，开始紧缩新业务，并回归到一二线都会投资。

2019年开始，万科强化现金流管理，回款率长期保持在90%以上；本年上半年，万科筹谋活动产生的现金流量一连为正，到达82.9亿；“三道红线”保持绿档，净负债率35.5%，一连21年在40%以下，现金短债比2.3倍，资产负债率68.4%。

万科给本身设定的财务底线是，在极度情况下，不乞贷、依靠自有资金也可以运转好久。

如今，在全行业的困难时候，郁亮不再谈危急感，而是夸大市场触底和提振信心，这是他一线调研的结论和感悟。客岁他兼任首席产物官之后，提出高管全部下一线，走到炮火声中去；本年7、8月份，他跑了35个都会，走访了100多个项目。

如许的危急感和投资、财务自律，以及奋斗精力，让万科活了下来，活得还不错。这也是一家龙头房企给行业做出的榜样：妥当、安全，而且有未来。

汗青上每一次的危急，都会镌汰一批人。那些客岁开始暴雷的房企，不少已经消散，大概留恋。

而每一次危急也都酝酿着新的时机，“市场太过紧缩，反而会自发修复”，时机总是会给有准备的人。

与万科类似，中海、保利、华润等也是穿越了本轮周期的妥当型房企。他们在当下的市场，乃至已经开始反周期操纵了，好比中海上半年花了600亿拿地、并购。

万科也已经向“开辟商”的身份告别；转型都会运营和服务商，筹谋性业务发作，这家公司仍然会是下半场的王者之选。

泉源：见闻地产，作者周智宇，编辑张晓玲。

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万科完善实现止跌企稳了吗？