永续债多“嗜血”？某上市房企前三季预增尴尬，白忙乎了！

◎泉源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑| 密探财经

现在楼市低谷，很多在已往看似“无足轻重”东西，却成了“不可遭受之重”，好比对房企勾引巨大的“永续债”。

各人已看到，2021年以来，几十家民营房企美债爆雷，永续债基于限期的高度机动性却成了部门一线大型房企延缓短期债务高压的一根“救命稻草”。

高昂的代价，也随之即来。这应是房企权衡利弊后的一个告急“弃取”，虽很无奈，但也没办法。

10月17日，“都城TOD一哥”暨“上市国资房企”京投发展披露了本年前三季度业绩预增公告，粗看让人高兴不已，究竟当前楼市一片哀嚎，这给了市场不少信心。

然而，原形却很暴虐。

从公告看，京投发展预计，前三季度归属于寻常股股东及其他权益持有者的净利润约2.44亿元，同比增长191%。

此中，陈诉期内归母净利润约113万元，归属于其他权益持有者的净利润近2.43亿元，其表明说其他权益持有者系公司发行的永续债产物持有者。

更告急的是，扣除永续产物利钱影响后，京投发展预计前三季度扣非归母净利润逾-1亿元，相比上半年对应-7732.1万元亏损进一步扩大。

从以上数据看，京投发展让业内真正见地了永续债的“嗜血”本领，前三季度赚得钱都险些被永续债“吞噬”了！

据京投发展本年中报披露，制止6月尾，其永续债余额60亿元，与客岁底持平，从管帐上被计入公司权益工具而不列为负债，具体情势为永续信托贷款和永续债权投资操持，重要为2020年及2021年会集发行。

具体看，2020年6月，京投发展与中原信托签订《永续信托贷款条约》，通过中原信托设立信托操持，并向公司发放永续信托贷款12亿元，限期为“5+N”，初始限期内利率5.89%/年。

届满5年后开始调解利率，每2年调解1次，重置利率应在此前年利率底子上增长200个基点（即2%），以此类推，但最高不超12%。

同一时期，京投发展与昆仑信托签下18亿元永续债融资协议，限期及利率重置机制完全与中原信托一样。

2021年9月及12月，京投发展与生命保险资管公司分别签订了19亿元及11亿元永续债融资操持，限期同为“5+N”，初始限期内利率4.79%/年，重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n为第n个利率调解周期），但调解后的利率最高不超12%/年。

从财务角度看，这显然潜伏着京投发展真实债务被低估的归还风险。

制止6月尾，京投发展手上资金29.15亿元，比客岁底镌汰20亿元，长期乞贷与应付债券合计近196亿元，一年内到期有息负债约12.6亿元，一年内应付款逾30亿元，重要为工程款。

从东方财产网choice金融终端数据看，A股上市房企制止本年中期末永续债余额最多的两家为保利发展和招商蛇口，均为大型地产央企，分别为186.8亿元、166亿元，再其次就是京投发展。（注：H股房企暂未统计）

据中信证券披露，制止本年8月28日，年初至今永续债净融资规模1771亿元，已高出2021年净归还总额，企业永续债存量规模26631亿元，创下汗青新高。含已公告案例在内，展期大概递延付息的永续债共46只。

此中，这就包罗了本年6月下旬爆雷并展期的宝龙地产旗下“19宝龙MTN002”永续债产物，一时间震动业内。

地产密探获悉，宝龙地产这笔永续债发行金额5亿元，初始基准利率2.92%，限期3+N（1）年，当期利率7.6%，重置后票面利率飙升到10.05%。

留意！本年8月下旬，旭辉控股公告不赎回到期的3亿美元永续债，并选择续期，面临分派率首个重设日，分派率由原来的5.375%调解到11.581%。

永续债首个重置后的年利率，简直飙升了很多，对房企而言，无疑是增长了不晓得财务负担，但相对于现金团体赎回压力而言，续期显然是明智之举，在公开融资受限而非标融资本钱也较高的环境下，不折腾才是大聪明。

中信证券研究提示说，当前永续债风险在于永续债管帐新规实行力度趋严，资管新规配套文件超预期，展期与递延付息频发等，需引起鉴戒。

编辑：密探君

文章泉源：地产密探