账上500亿现金，华侨城为什么还要卖宝格丽公寓？

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文｜空间秘探，作者｜郑豫舟

作为宝格丽在环球的第四家公寓，上海宝格丽公寓克日传出转让消息。华侨城亚洲发布内部消息公告称，拟透过公开挂牌方式出售上海首驰企业管理有限公司51%股权，透过公开挂牌出售，底价不低于约5.85亿元。

据相识上海首驰企业管理有限公司所持物业即上海宝格丽公寓及相应地盘使用权。同时，华侨城亚洲的控股股东是华侨城A，也就是说真正要处置处罚上海宝格丽公寓资产的决议者，实在是华侨城。半年报体现华侨城在手现金近500亿元，偿债压力较小，为什么选择在此时出售云云“惹眼”的公寓资产？

宝格丽公寓上货架标价5.85亿元

克制稿件发布日，华侨城还没有为宝格丽公寓找到下家，起首一同来相识一下这家公寓。2012年，华侨城与宝格丽团体签订互助协议，确定了推出上海宝格丽公寓。2016年，环球第四家宝格丽公寓正式诞生。

这座公寓一经推出，便站在了上海高端公寓舞台的中央点。一方面，业主华侨城与运营方宝格丽的身份加持；另一方面，这座老构筑与宝格丽的美满融合，打造的公寓产物与过夜服务都让人啧啧称奇。

宝格丽的实行副总裁Mr.Silvio Ursini曾将上海宝格丽公寓誉为，“充满精灵的地方”。建于1913年的上海总商会旧址上，不光有净水红砖墙、另有高规格的三角形山花以及光彩琉璃、罗马纹柱、马赛克地坪等，当下宝格丽“御用”意大利构筑变乱所将宝格丽基因充实融入此中，包罗宝格丽风格的经典大堂，罗马洞石、玄色花岗岩和威尼斯灰泥墙面等经典要素，多重元素作用下在苏州湾打造了一处新时尚和文化地标。

入住上海宝格丽公寓意味着什么呢？全套宝格丽洗漱用具和每周三次入室打扫和一周两次布草更换，乃至是可以享受宝格丽旅店的全部办法服务如水疗中央、发型沙龙、餐饮服务以及意大利餐厅和酒吧，都不敷以令人惊讶。24小时礼宾服务更值得一声“wow”，小至一场家庭露台怀念派对和优先预定米其林餐饮用餐，大至让国外百大哥牌成衣上门量文体衣和最新跑车的购买配额。

据宝格丽公寓官方体现，这些超出客人预期的礼宾团队，也是当初其推出宝格丽公寓的关键动力之一。由于一些长住客人放心地将自己的私人变乱交由旅伙计工打理。

不外，上海宝格丽公寓的业绩体现却不如其他方面那么耀眼夺目。根据宝格丽公寓租赁署理服务商第一寂静戴维斯给出的数据，宝格丽公寓租金从6.2万/月-9万/月起。不外，据媒体报道本年上半年宝格丽公寓月均出租率为57%。因此，即便是拥有不菲的租金，却也没能改写上海宝格丽公寓平庸的业绩体现。

据华侨城亚洲发布的消息，持有宝格丽公寓的上海首驰 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除税后亏损分别为5071.9 万元、5235.1 万元及3695.3 万元，累计亏损超1.4亿元。而克制8月末，上海首驰总负债约为14.35亿元。即便是以5.85亿元的代价转让51%股权之后，上海首驰也另有近三分之二负债待归还，压力不小。以是，华侨城出让上海首驰51%股权的举动，在行业看来是一种资产优化的举动。

基于现在这笔出让仍未有实质性渴望，因此上海宝格丽公寓未来将何去何从暂时无从得知。

转让资产不止是2022

究竟上，上海宝格丽公寓并不是华侨城本年首个摆上货架的资产。本年下半年以来，华侨城连续挂牌转让旗下公司股权。

7月，据重庆产权生意业务网信息体现，成都华侨城盈创实业有限责任公司100%股权及42020万元债权在重庆产权生意业务网挂牌转让，底价55974.53万元。转让方为重庆华侨城实业发展有限公司，是华侨城全资子公司。

8月，据北京产权生意业务所信息体现，华侨城持股的云南旅游股份有限公司（以下简称“云南旅游”）挂牌转让旗下公司股权。云南旅游转让云南省丽江中国国际观光社有限责任公司49.53%股权，转让底价123.72万元。

9月，据重庆产权生意业务网信息体现，建水侨博房地产开发有限公司转让49%股权，转让方为云南世博康旅财产投资有限公司，后者是重庆华侨城实业发展有限公司华侨城全资子公司。建水侨博房地产开发有限公司49%股权拟公开转让，转让底价13983.55万元。

10月，据北京产权生意业务所消息，华侨城旗下华侨城(天津)投资有限公司拟分别转让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权，转让底价合计1500万元。这是继客岁12月30日华侨城曾挂牌转让3家公司各5%股权后，华侨城的第二处挂牌转让。

可以看出，上述转让标的中既有文旅项目，也有地产项目。值得一提的是，华侨城的资产转让并不是本年以来才有的动作，险些成了其近几年的常态。从转让股权及债权数目及金额来看，华侨城于2018年开始频仍出售旗下资产。

2018年，华侨城挂牌出售和举行预披露的资产约18项，出售主体涉及华侨城团体及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。此中，通过出售上海万锦华侨城实现投资收益10.03亿元。

2019年，华侨城先后出售西安思睿80%股权、云南华侨城50%股权、成都地润51%股权、上海华筵50%股权、上海华合50%股权，合计实现投资收益26.76亿元。还转让天津嘉运、太原侨晋、太原侨君、秦皇岛华侨城、天津华锦万吉、四川圣铭等6家子公司股权，产生了较好的金额利得。

除此之外，2020光阴侨城转让了11个项目，合计生意业务对价68.90亿元。此中10月至11月对外公布拟转让15家公司和资产股权，已公布转让底价的涉及金额约99.4亿。2021年节奏未曾方面，9月至11月就有近10项股权转让，涉及金额逾30亿元。

账上500亿现金华侨城到底缺不缺钱？

根据华侨城半年度业绩陈诉体现，克制2022年6月尾，华侨城的短期乞贷为35.4亿元、应付票据为3.1亿元，1年内到期的非运动负债为176.4亿元，华侨城的在手现金到达近500亿，偿债压力较小。

单从这一点来看，华侨城并没有那么缺钱。而且根据华侨城在一些电话聚会会议上体现，公司三道红线指标保持“绿档”，各项指标与羁系要求相比具备较高的安全边际。与此同时，华侨城却险些不拿地，有投资人以为其太过守旧。

账上有钱，还不怎么用，按理说华侨城转让资产的节奏不应该这么快且急。真正推动华侨城加速转让旗下公司股权的缘故起因，毕竟是什么？

起首是“千亿军团新生”的利润压力。2021年，华侨城业务收入到达1026亿元，初次突破千亿规模，成了“千亿军团”的一名新生。但是华侨城2021年净利润71亿元，同比淘汰55%，是近几年初次出现较大幅度降落。对此，华侨城高管给出的表明是，重要是受到外部房地产调控政策影响，另有内部结转结构变革的影响因素。

其次是文旅和地产两大主力板块的营收压力。据年度业绩陈诉体现，2021光阴侨城旗下27家景区、28家旅店、1家观光社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共欢迎游客7797.9万人次。旅游综合业务收入433亿元，占主业务务收入的42%；实现毛利140亿元，毛利率32%，同比降落10%。别的，房地财产务收入590亿元，占主业务务收入的58%；实现毛利126亿元，毛利率21%，同比降落38%。业绩的双双降落，让华侨城陷入了的增收压力倍增。

末了是已往多年股权转让的惯性作用。如上文所言，华侨城自2018年开始频仍转让股权，这不光是其加速去化也是其引入互助方的筹谋方式之一。而且雷同于上海宝格丽公寓这类股权转让，是有利于优化华侨城财政报表，并为其带来现金流。而且，在已往的两年中，华侨城负债率一度凌驾70%，负债总额也曾凌驾3000亿元，不光须要转让股权，还须要“借新还旧”等多重方式包管资金安全。因此，可以预见的是，未来股权转让或将仍旧是华侨城加速周转速率的重要办法之一。

一手是投入大周期长的文旅项目，一手是“房住不炒”的房地产行业政策服从底线，可想而知华侨城的松懈感显然不是500亿现金可以大概给到的。以文旅板块为例，当下华侨城还在多地连续签约创建高兴谷、高兴星河、高兴故乡等文旅项目，这就意味着华侨城须要的长期沉淀资金又得增长了。

文旅or地产谁是华侨城的财产关键词？

一个故意思的事变，华侨城常会用“业务调解须要，聚焦文旅主业”的说法，用以回应出售资产的缘故起因。但标题是华侨城的货架上，是曾卖过文旅项目的。这就引出了另一个更深层的标题，那就是文旅与地产，谁才是华侨城的财产关键词。要知道，在很长一段时间里，华侨城拒绝了文旅地产商的身份，而是用了一种更为含糊的说法，自界说为“文旅+地产”。

只管现在华侨城官方未曾做出明确体现，但是从当下两大板块的发展来看，文旅成为财产关键词的大概性更胜一筹。

来由一，旅游综合收入占比远超房地财产务收入。据华侨城年度业绩收入体现，2020年，华侨城旅游综合收入、房地财产务收入占总收入的比重分别为52.74%、45.49%。但是，2021半年度业绩陈诉中，华侨城旅游综合业务实现收入189.22亿元，同比增长89.93%，而且该收入占比到达82%，房地财产务收入占比为18%。云云一来，迅猛增长的文旅板块冲破了本来的均分局面，也从侧面证明确“文旅主业”的说法。

来由二，低谷时间对文旅及房产板块的差别态度。严酷来说，近几年无论是对文旅或是房产板块，都是一个极具寻衅的时间段。即便云云，本年二季度华侨城选择了在成都、茂名、西安等三地新开四个项目，且其他项目拓展也在连续推进中。反观房产，华侨城似乎并没有更大的规模目的，且在拿地方面也略显夷由，乃至有投资人以为其有些太过守旧。

来由三，“华侨城模式”初见成效，转型文旅步履不绝。在拥有丰富和乐成的文旅运作履历的段先念向导下，华侨城用了8年时间在文旅板块用了质的突破，并开创了“华侨城模式”。所谓的华侨城模式，指的是通过投建景区或主题公园等文旅项目低价勾地，同步创建住宅项目，再通过卖房回笼资金继承投资文旅项目，终极实现游客引流、地盘增值等结果。

在一些业内人士看来，在不少房企打造的大型文旅项目中，多多少少都有一些“华侨城模式”的影子。换帅之后，华侨城将一连“段先念期间”对文旅板块的深耕，进一步打造现有文旅产物体系，如高兴谷、高兴海岸、高兴港湾等系列产物。同时，华侨城对于元宇宙等文旅斲丧相干风口也非常关注，现在正在积极追踪与研究。

确定方向固然告急，但是创建主力赛道所需资金同样是关键地点。当下的华侨城仍旧面临着一个标题——文旅项目团体营收体现仍处于爬坡阶段，同时房地财产务收入却不如从前，传统的地产反哺文旅周转模式大概难以继承。华侨城这艘“中国文旅业航空母舰”接下来将以什么为新的动力，大概是其更迫切须要办理的标题。

华侨城旅投团体高级副总裁吴彤曾在一次行业分享中体现，“华侨城这么多年，在中国文观光业投资屹立不倒的缘故起因除了央企被页粳另有就是投资耐受性非常强，对周期、回报没有那么急功近利。”长期主义固然好，但是面临猛烈的市场竞争和激进的行业竞对，大概华侨城到时间又会有不一样的动作，交出不一样的答卷。