拆解房企最难三季度｜半数陷入亏损 地产彻底告别“暴利”

开栏的话：龙湖遭遇玄色8月，旭辉10月债务违约，加之上坤、金科等接连告急，在刚刚已往的三季度，一系列看似利好落下后，房企不但没有劳绩预期之内的金九银十，反而遭遇了史上最难的三季度。由于港交所不逼迫披露三季报，北京商报记者选取A股已经披露的30余家房企三季报，以及追溯港股半年报以及近期的各种信息，我们试图拆解出房企在三季度到底履历了什么？

房地产行业进入深度调解期，各大房企也正面对着利润“大缩水”的逆境。2022年三季报披露后，北京商报记者梳剃头现，A股已经披露三季报的30家房企中，2022年前三季度，超六成房企归母净利润录得负增长，有近一半房企为净亏损状态。此中，“招保万金”元老级的利润体现也不尽如人意。万科前三季度归母净利润同比增长2.17%、金地团体同比微增0.83%，保利发展则同比降落3.61%、招商蛇口更是同比降落53.44%。毫偶然外，出险房企阳光城、蓝光发展等交出最差三季报结果单。

部门企业净利涨幅标出“不实用”

30家样本房企中，9家房企实现归母净利润同比正增长，分别是万科、金地团体、华发股份、金融街、南国置业、迪马股份、滨江团体、荣安地产以及天健团体，但此中凌驾一半房企的增长幅度在20%以下。南国置业本年前三季度归母净利润固然较客岁同期上涨13.55%，但仍连续亏损状态，实现归母净利润为-5.31亿元。

滨江团体以归母净利润同比增长55.21%在30家样本房企中高居榜首。滨江团体在三季报中表现，归母净利润同比上升的紧张缘故原由系本期来自联营企业和合营企业的投资收益在归母净利润中占比力高所致。值得一提的是，滨江团体本年前三季度营收198.68亿元，较客岁同期降落18.69个百分点。

19家房企归母净利润录得负增长，阳光城、泰禾团体、北辰实业在30家样本房企中劳绩最大跌幅，上述三家归母净利润分别较客岁同期降落303.81%、309.83%、352.07%。

中原幸福、蓝光发展因客岁同期归母净利润已是大幅亏损状态，三季报中该项涨跌幅以“不实用”标注。

“不实用是A股上市公司一种财政标注本领，大多为客岁同期已经亏损的企业，即便本年减亏乐成，该项数值会出现与负数相比的情况，企业也大多会使用如许的标注。”一位熟悉房企财政报表报送内容的前任董秘云云表明。

蓝光亏损超百亿 招商大降超五成

30家样本房企中，前三季度净亏损的房企有14家，既有国央企配景的南国置业、世茂股份、首开股份等，也有如蓝光发展、泰禾团体、阳光城、中原幸福等出险房企。此中，归母净利润亏损最多的为蓝光发展，前三季度亏损116.73亿元。

尤为引起关注的是，“招保万金”元老级的存在，本年前三季度的利润体现也不尽如人意。万科前三季度归母净利润为170.5亿元，同比增长2.17%；金地团体归母净利润为33.36亿元，同比微增0.83%。保利发展前三季度归母净利润为130.94亿元，同比降落3.61%；招商蛇口归母净利润为29.57亿元，同比大降53.44%。

对于业绩下滑，招商蛇口也罗列了三大缘故原由：一是房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比降落，结转毛利同比镌汰。二是公司妥善落实国家干系房租减免政策要求，联合公司实际对符合条件商户举行了相应的租金减免；别的，公司转让子公司产生投资收益同比镌汰也是拉低利润的紧张缘故原由。根据招商蛇口的三季报，上年同期，该公司以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。

“单个企业很难对抗整个局面”

在团体市场走弱的情况下，房地产彻底告别“暴利”，乃至广泛出现“红利”都成为奢望的尴尬。

按照交易业务所的信披制度，房企扎堆的港交所并没有三季报逼迫披露的步伐，但从“利润王”中海地产身上也可见一斑。

10月24日，中海地产发布本年三季度陈诉，三季度中海地产录得营收175.2 亿元，同比降落59.5%；扣除投资物业公允代价变动收益和汇兑净损益后的策划利润为18亿元，要知道客岁同期这一数值靠近80亿元，同比降落77.5%。本年前三季度，中海地产录得营收1213.1亿元，同比降落19.7%；扣除投资物业公允代价变动收益和汇兑净损益后的策划利润为258.1亿元，同比降落34.5%。

而在半年报周期，中海地产于本年上半年归母净利润为167.43亿元，同比镌汰19.42%。其他港股房企，如富力地产本年上半年亏损69.2亿元，同比降落324.65%；建业地产上半年亏损56.05亿元，同比降落868.78%。

“如今开源是根本无望，即便是央企也一样，别看我们还在拿地，但也就是维持个根本打平。”某央字头房企北京公司财政总直言，现阶段“节流”成了大多数房企的选择，服务部门不费钱、营销部门少费钱是根本原则。据其透露，如今部门企业大区营销总级别月薪已经有降至万元级别。“使命完不成之前钱都别提，能不能有年末奖也两说。”

在中指研究院企业古迹部研究负责人刘水看来，多重因素造成行业“跌多涨少”的根本面，单个企业着实很难对抗整个局面的压力。近几年房企贩卖额增速徐徐降落，部门房企房地产结算收入增速也将徐徐降落。别的，高地价压低了房企红利空间，房企结算毛利率连续走低。

刘水称，受宏观经济下行压力大、市场下行、疫情反复和住民收入预期转弱影响，贩卖代价体现不及预期，2021年房地产企业广泛加大了存货、投资性物业、长期股权投资等资产减值预备计提力度，从而影响当期净利润水平。受市场下行影响，团结营项目收益也出现同步镌汰，导致上市房地产企业净利润进一步出现下滑。当前为应对确保现金流安全和调解投资结构，部门房企处置惩罚非焦点资产，或形成亏损。

北京商报记者 王寅浩