中国房贷利率降了又降，为什么照旧高

文|陈汐刘建中

房子是大部分中国人一生中最大的一笔付出。

由于款子巨大，购房者通常必要贷款。贷款利率的高低会明显影响购房付出。以贷款100万元，30年期，等额本息还款为例，利率5%与利率4%相比，购房者累计多付出约21.4万元。

也就是说，利率差了一个百分点，就要多还本金的21.4%。

由于贷款利坦白接地而且明显地影响购房付出，以是调解房贷利率可以调治购房需求。2021年以来，中国房地产市场一连低迷，需求大幅萎缩。为刺激购房需求，从2021年11月开始，陪同着数以百计的房地产宽松政策，中国当地房贷利率也一连走低。

如图1所示，中国天下首套房贷均匀利率从5.57%降为现在4.17%，天下二套房贷均匀利率从5.85%降为4.95%。

中国人民银行钱币政策司司长邹澜曾公开体现，2022年12月新发放个人住房贷款利率天下均匀为4.26%，较上年同比降落1.37个百分点，是2008年有统计以来的汗青最低水平。

那么在降了又降之后，中国现在的房贷利率还高不高？

我们把中国当地的房贷利率和美国、新加坡、中国香港这些发达国家或地区的情况，做一个简朴比力。结论如下。

中国房贷利率的绝对数值不高

2019年央行颁布新的住房利率政策后，国内房贷利率大多以LPR（贷款市场报价利率）为订价基准，然后加上肯定的基点形成。一个基点为0.01%，即万分之一。

好比2021年8月，5年期以上LPR为4.65%，假设加成120个基点，则房贷利率为5.85%。加点在整个还款周期中会不停稳定。假如5年期以上LPR降至4%，那么贷款利率为5.2%。

LPR由18家银行报价而来。这就像18位评委，每人打一个分数，去掉最高分和最低分，然后盘算出终极得分。LPR分为1年期和5年期以上两个种别。贷款5年以下，以1年期LPR作为基准。但是大部分国人贷款时长会凌驾5年，这时贷款利率会以5年期以上的LPR作为基准。

由于LPR是浮动的，以是中国房贷利率是一种浮动利率。

最新的LPR较之前有所降落，现在数值为：1年期3.65%，5年期以上4.3%。银行加点也下调了许多，以致可以为负。

2022年9月29日，人民银行和银保监会发布关照，符合条件的都会当局，可自主决定在2022 年底前，阶段性取消当地首套房的房贷利率下限。必要符合的条件是，评估期内新建商品住宅贩卖代价环比和同比一连3个月均降落。

2023年1月5日，央行延伸了以上政策的有用期，这相当于将临时性政策延伸化，以致常态化了。

以是，满足以上条件的都会自主决定首套房贷利率的下限。好比，郑州当前主流首套房贷利率为3.8%。这相当于加成为-50个基点（3.8% - 4.3% = -0.5%）。天津首套房贷利率为3.9%，这相当于加成为-40个基点（3.9% - 4.3% = -0.4%）。

现在，天下首套房贷均匀利率4.17%，可以作为当前中国当地房贷的利率参考值。和其他国家或地区的房贷相比，4.17%高吗？

单看数值，着实不高。

先看美国，2023年3月23日，美国具有代表性的银行——美国银行（Bankof America）给出的房贷报价情况如下。

30年固定房贷利率，报价6.25%；

15年固定房贷利率，报价5.5%；

5年固定利率，5年之后每半年调解一次的浮动利率，报价6%。

仅从数值看，美国的房贷利率明显高于中国当地。

再看中国香港，2023年3月22日，代表性银行——汇丰银行（00005.HK）给出的报价情况如下。

参考优惠利率的贷款利率（通常被称为“P按”），报价为3.375%。

这里的优惠利率（Prime loan）非常类似于中国当地的LPR。汇丰银行房贷的盘算公式是P值-2.25%，即在P值根本上，低沉225个基点。汇丰当前的P=5.625%，以是盘算得出“P按”贷款利率为3.375%。（5.625% - 2.25% = 3.375%）

香港还存在另一种以HIBOR（香港银行偕行业拆借利率）为根本的贷款利率（通常被称为“H按”），汇丰报价为4.67%。

这种参考HIBOR利率的贷款方式，利率会每月调解。汇丰银行的盘算公式是1个月的HIBOR数值+1.3%。2023年3月22日，1个月HIBOR为3.37%，以是盘算得出“H按”利率为4.67%。（3.37%+1.3% = 4.67%）

从数值看，中国香港“H按”利率高于中国当地，“P按”利率低于中国当地。

末了看新加坡，2023年3月23日，代表性银行——星展银行（DBS）给出的报价情况如下。

5年的固定房贷利率为4%。（新加坡各银行险些都不提供周期大于5年的固定房贷利率。）

新加坡另一种房贷是以SORA为根本的浮动房贷利率，报价为4.44%。

SORA为新加坡均匀隔夜利率。星展银行的浮动利率盘算公式是，3个月的SORA数值+1%。2023年3月23日3个月的SORA数值为3.44%，以是盘算得出的浮动房贷利率为4.44%。

图2是2023年以来SORA的走势。

从数值看，现在新加坡房贷5年固定利率低于中国当地，浮动利率高于中国当地。

综合来看，和美国、中国香港、新加坡的房贷利率相比，中国当前的房贷利率不高。

但是，思量到美国、中国香港、新加坡都处于加息周期，而中国处于降息周期，以是还必要换一个角度去比力，这时结论会有所差别。

从资本加成看，中国当地房贷利率较高

一个商品卖的贵不贵，除了看绝对的代价，还可以看，代价与资笔飘间的差值。可以说，差值越大，这个商品卖的越贵。

“银行间拆借利率”可以看作是贸易银行借入一笔资金的资本，即“边际资金资本”。房贷利率减去这个资本，衡量的是银行在资本上加成了多少。也可以以为，加成的数值越大，房贷利率越贵。

好比，A国资金资本为1%，房贷利率4%，那么加成了3%，即300个基点。B国资金资本为3%，房贷利率5%，那么加成了2%，即200个基点。

固然，B国房贷利率高于A国，但由于A国的加成更高，实际上银行赚的更多，从资本加成的角度，可以说A国的房贷利率更贵。

以上这种衡量标准，好像有些强词夺理，但是，这种标准大概更为客观。可以想象，假如未来上述A国的资金资本变为4%，而A国银行要保持红利状态，那么其房贷利率就会变为7%（4%+3%=7%）。

我们以这个新标准，衡量中国当地的房贷利率贵不贵。

中国当地的资金资本，以1个月SHIBOR（上海银行间同业拆放利率）为基准。用SHIBOR作为基准的长处在于，这个指标在其他国家或地区都有对应物，好比在美国可以是LIBOR，在中国香港是HIBOR，在新加坡是SIBOR。

2023年3月，1个月SHIBOR的均匀值为2.36%，中国当地5年期以上首套房贷均匀利率为4.17%，因此加成为181个基点，即1.81%。（4.17%-2.36%=1.81%）

如表2所示，2023年3月的加成是2018年下半年以来的最低值。2018年下半年均匀加成为283个基点；2019年均匀加成为276个基点；2020年均匀加成为308个基点；2021年均匀加成为298个基点；2022年均匀加成为276个基点。

下面看看美国的情况。

美国2023年3月份，1个月LIBOR（伦敦同业拆借利率）的均匀值为4.72%。以美国银行报价为参考，15年定期房贷利率为5.5%，加成为78个基点，即0.78%（5.5%-4.72%=0.78%）；30年定期为6.25%，加成153个基点（6.25%-4.72%=1.53%）。

而且必要留意，中国当地的房贷利率是跟随LPR浮动的，本质上是浮动利率。在浮动利率条件下，银行负担的风险较小。而对于银行，长时间的固定利率带来的风险要大于浮动利率。

以是，美国15年或30年固定利率的风险大于中国的房贷利率。而美国15年固定利率仅在资本根本上加78个基点，30年加153个基点。中国房贷加成181个基点，与美国相比力高。

再看看中国香港的情况。

香港有两种房贷利率，“P按”和“H按”。着实对银行来说，两种方式在风险收益上是等价的。以是只看一种即可。我们看“H按”。

以汇丰银举动例，“H按”为1月HIBOR+1.3%，HIBOR就是香港银行的“资金资本”，以是汇丰银行的加成为1.3%，即130个基点。香港其他银行和汇丰银行加成相当或相近，好比渣打银行和汇丰银行的数值完全同等。

中国当地加成为181个基点，高于汇丰银行的130个基点。以是纵然降了多次之后，中国房贷利率仍比中国香港高。

末了看看新加坡的情况。

和香港一样，仅看新加坡的浮动房贷利率即可。

新加坡以星展银举动例，其浮动房贷利率为3个月SORA+1%，3个月SORA与1个月SIBOR（新加坡银行同业拆放利率）之间存在比力稳固的关系。

从图3不丢脸出，2023年以来，1个月SIBOR通常比3个月SORA高60个基点以上，以是，3个月SORA +1%，仅相当于在SIBOR的根本上加了不到40个基点。

以是，新加坡的房贷利率加成低于中国当地房贷利率。

表3是中国当地、美国、中国香港、新加坡在资金资本根本上的加成对比。

有人会问，在比力房贷利率时为何不思量通货膨胀？这是由于利率作为资金资本已经将通货膨胀因素思量在内，不必要单独思量了。

综上，和美国、中国香港、新加坡相比，从绝对数值看，中国当地现在的房贷利率并不高，但中国当地的房贷利率在资金资本上的加成仍旧较高。