房地产行业，轻资产也有风险。

作者 | 蒲肃

泉源 | 债市观察

继融创董事长孙宏斌之后，又一家房地产企业大佬在公布美元债重组筹划后表现反思，过于寻求规模导致出现债务危急。

4月3日，国当地产署理巨头易居企业控股(02048.HK)公告表现，公司将推出境外债重组筹划，紧张包罗现金付出、以股抵债两部门内容。而紧张债务人则是战略互助同伴阿里巴巴团体，现在该重组筹划协议已得到阿里巴巴签署支持。

这次易居重组的美元借紧张是针对2022年到期优先单子、2023年到期优先单子和可转换单子三笔境外债务。

未归还债务超50亿

克制4月3日，易居未归还的境外债务包罗3笔，合计约5.98亿美元和10.32亿港元，分别是：

1、2019年10月18日发行、2022年到期的2亿美元优先单子，年利率7.625%；

2020年8月14日额外发行、2022年到期的1亿美元优先单子7.625%，二者已归并构成一个种别，未归还本金约为2.98亿美元；

2、2020年12月10日发行、2023年到期的2亿美元优先单子，年利率7.60%，以及2021年6月11日额外发行、2023年到期的1亿美元优先单子，年利率7.60%二者已经归并构成一个种别，未归还本金约为3亿美元；

3、2020年11月4日向阿里巴巴香港有限公司发行、2023年到期的约10.32亿港元的可换股单子，年利率2.0%，未归还本金约为约10.32亿港元。

泉源：企业公告

易居的具体债务重组筹划为：

1、通过股东供股方式筹集4.8亿港元；

2、现金付出债权人的一部门本金和利钱收益，并答应大股东包销；

3、将两项核心资产的65%股权置出，即房地产数据与咨询服务业务，包罗克而瑞、天猫好房和乐居。

易居表现，公司、可换股债券持有人、附属公司包管人及DF King已经就重组订立重组支持协议(可换股债券)。据此，根据本协议的条款及条件，可换股债券持有人答应支持旧单子及可转换单子的埋伏重组，而重组大概通过新筹划予以实验。

与开发商广泛展期相比，易居上述重组筹划没有对债券展期，而是选择股权融资、核心资产股权置换等方式融资还债。

融资吃紧、客户回款难

同时，易居也分析了自己债务逾期的缘故原由，此中最紧张的缘故原由是境外融资困难、受限资金增长以及流入现金镌汰。

现实上，2021年以来的房企爆雷事故，不光影响了开发商的境外融资，对易居这些房地产署理企业也带来了评级下调、贷款困难等影响。

2021年，易居被标准普尔环球评级机构评为“BB-”级，评级预测为负面，被 Lianhe Global评为“BB+”级，评级预测为负面，境外债券市场的大门现实上已对中国房地产行业中的民营公司关闭，导致易居在境外融资方面所面对的困难大大加剧。

2022年3月，为镌汰上述评级机构的影响，易居已要求其打消名誉评级。

境内市场上，易居与同业公司均难以进入银行贷款及股债权资源市场等范例的融资渠道，导致易居的短期活动资金吃紧。

泉源：企业官网

受上述影响，易居现金流量及活动资金在不停恶化。

2022年，易居亏损约49.68亿元，而2021年的年度利润为93.75亿元，一方面是服务的紧张房企未归还商业干系应收款子，导致坏账；另一方面则是资产减值。

此中，紧张房企客户无法付出服务费，导致易居这种紧张向开发商提供服务的企业难以回款，导致收入和现金流大降。

别的，易居的现金摆设已受到庞大限定。羁系收紧使易居将现金汇往外洋的本领大幅受限。

自2021年第四序度以来，易居的许多境表里债权人均要求增长抵押品或提供现金存款，作为维持或延伸向易居提供信贷的条件，导致易居用于归还财务的可自由支配现金金额的大大镌汰了。

轻资产也有风险，不再一味寻求规模

易居企业控股董事局主席周忻在业绩会上坦言，企业谋划上遇到的题目，是其作为决议人在战略定位上发生了错误，并夸大与企业的专业度无关。

周忻表现，这次的辅导非常凄切，发现了轻资产也是有风险的。如果一味寻求规模而不把握公司风控、账龄和应收账款，当这个行业再次下行大概风暴到临的时间，不管是轻资产还是重资产都碰面对很大风险。

他还夸大，如果易居企业控股这次债务重组可以大概乐成，公司肯定不再寻求规模，而是寻求项目质量，寻求好的现金流、应收账款和账龄，尽大概化解运营过程中的风险。

泉源：企业官网

“2021年年初的时间，公司的专业团队已经看到了市场发生变革的大概，公司也敏捷做出了调解，对于一些头部的客户，我们在2021年初的业务量就已经减了三分之一，但是由于这些账目标账龄过长，并没有办理题目，这是战略和决议上的题目。”周忻表现。

对于市场，周忻称，“进入2023年，整个市场似乎开始复苏，开始鼎力大肆扶持地产行业，盼望房地产作为一个支柱财产可以大概稳住，可以大概起来，这个方向已经看到了。整个市场在本年年初的时间，特别是2月份有比力大的反弹，3月份并不乐观，但3月尾关于出台二手房可以带抵押转让的影响非常积极，预计成交量会上来。”

但周忻夸大，这并不能说行业已经复苏了。

据周忻表现，在已往的20个月中，易居已经优化了3万名员工，在员工的减员与安置题目上，易居付出了巨大的本钱代价，职员处置处罚同样是必要本钱的。“在已往的20个月里，我们履历了一次洗礼，我们也在不停反思未来该怎么做。”

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