“没有这个政策，我大概不会卖房。”4月6日，成都的95后姑娘思雅告诉「市界」。思雅口中所说的“政策”，指的是近来上了热搜的“带押过户”。

所谓带押过户，即房子可以在有商业贷款时直接过户，不消比及还完贷款后再走生意业务流程。

只管“带押过户”这一模式，早从2021年起就有一些生意业务案例，但直到本年3月31日，北京公布正式启动存量住房“带押过户”时，这个略显陌生的名词才越来越为大众所熟知。

除北京之外，天津、湖北等其他省市，也推出了“带押过户”政策。迄今为止，天下已经有10多个省份，凌驾100多个都会开展了这项业务。

也就是在这波高潮中，无力提前还房贷的思雅，动了卖房的心思。四月初，她将自己有按揭贷款的两居室，挂到了网上。

「市界」发现，有不少二手房业主，已闻“风”而动。

咨询带押过户的人越来越多了

王叶早就想卖房了。

这些年，王叶在武汉买的一套一居室，不但没有升值反而下跌了。2021年年中那会儿，王叶就动了卖房的动机。然而，按照规定，王叶必须还掉剩下50万元的贷款，才华将房子的抵押排撤除。这50万元从那里来？这让手头告急的王叶束手无策。

4月5日，王叶从房产中介那里得知武汉也在推行“带押过户”，他高兴坏了，“不消随处想办法筹钱了。”王叶操持，在细致相识武汉政策后，就找一家房产中介，将房子挂出去。

90后杨侨则是带押过户乐成了。她所在都会成都，客岁年底就开始试点“带押过户”业务了。从本年2月开始提交带押过户申请资料，到3月中旬清除房子抵押，作为卖方的杨侨统共花了不到一个月时间。“着实，带押过户的申请一周就通过了。剩下的20多天时间，是花在了银行评估买方贷款本领的流程上。”杨侨告诉「市界」。

为了以旧换新，杨侨操持还掉老房子的剩余尾款，于是在本年1月初，她向贷款银行预约了提前还贷业务。“效果银行说预约列队要比及5月。当时工作职员并没有给我们预约，而是让我们回家等消息，但等了两周都没下文。”杨侨说。

杨侨等得心急火燎：她担心各种刺激政策下房价又会大涨，盼望尽快入手新居。就在杨侨试图找人去问银行提前还贷业务时，这家银行的一名司理告诉杨侨，成都在试点带押过户业务，不消提前还贷就可以过户。就如许，短短20天时间的时间，杨侨就卖掉了房子。

同在成都的思雅，2020年购买了一套两居室，70平方米，总价158万元。她将自己形容为“妥妥的大冤种”，只因她买房站在了高岗上，而且当时房贷利率也是史上最高的：6.13%。

“我想提前还房贷，但是凑不齐这笔尾款。而且听说现在提前还贷列队时间太长了。”思雅告诉「市界」。以是，即便面对快要五千元的月供压力，思雅并没有动卖房的动机，直到“带押过户”政策全面推行后，思雅才想到，为何不通过带押过户先把房子卖掉，然后再去看看新的房子。“现在可选择的房源许多，而且房贷也相对较低。”

现实上，自北京3月31日出台政策后，“带押过户”模式，在许多地方相继落地。「市界」梳剃头现，在这些实行的都会中，带押过户政策，大的方向根本雷同。以北京为例，其带押过户必须满意四个条件：房子是个人产权；只能是一次抵押；房子是商业按揭贷款，组合贷必须还清公积金部门；买方必须是全款大概纯商贷。

针对“买家的房贷利率按照什么来盘算”这一标题，武汉本地中介高思告诉「市界」，“没什么变动，还是根据银行每季度新出的贷款市场报价利率(LPR)来定。”以武汉为例，“以现有的LPR来算，如果买方是首套房，利率是3.9%；如果是二套的话，利率是4.9%。”

不外，现在，因“带押过户”不是尺度产物和业务，各地具体政计谋有差异。以武汉为例，「市界」从高思手里拿到一份资料表现，在武汉办理带押过户，必要满意一些条件：交易两边都不能涉及公积金、买房贷款金额要大于卖方欠款金额等。

从已经实行带押过户的大部门地区来看，交易两边必须在同一家银行办理，这是最大的共同点，“比如说卖方是工行，那么买房就只能在工行办理。办理的时间周期，具体以银行效果为准。”高思告诉「市界」。

动了谁的“蛋糕”？

带押过户，简化了房产生意业务流程。

具体来看，这种生意业务模式，免去了卖方筹集资金还按揭贷款以注销抵押登记的中心环节等，紧缩了生意业务周期。如济南推出不动产“带押过户”后，办理时限淘汰了近10个工作日，实现2个工作日左右办结。单笔均匀生意业务本钱，从1.2万元左右降至千元以下。

然而，这一政策的推出，对中介、包管公司、小贷公司来说，它们将要失去一块大蛋糕。这此中的逻辑在于：许多人买房都要跟银行贷款，中途要卖，必要还清银行贷款，清除抵押，才华生意业务。

那么，欠银行的这笔钱从那里来？除了自有资金、找亲戚朋侪凑钱外，许多人选择了贷款机构的垫资。以某大型金服机构的二手房生意业务包管业务为例，其宣传的使用场景就是：二手房交易生意业务中房产有未结清贷款。

“若首付款金额无法覆盖原贷款，可用包管赎楼+现金赎楼办理赎楼标题。一次性收费包管360天，最低承保金额按0.5%每笔起收费。我们这边的本钱是很低的。”4月6日，该公司员工宋枫告诉「市界」。

就算以0.5%的最低手续费来算，如果借100万元就需给包管公司5000元。宋枫先容称，他所在公司垫资手续费是很低的，一些传统过桥资金的手续费，乃至是按天盘算的。

比如一些小贷公司，如果提供了50万元的垫资，每天必要500元的利钱。而从洽商到终极房款，整个二手房生意业务至少一个月时间，有的乃至是2-3个月。“这手续费，就要好几万。”宋枫坦言。

只管宋枫终极还是没有答复“带押过户对你现在的业务有何影响”这个标题，但当「市界」追问“现在来你这寻求垫资的人变少了吧”时，他选择了沉默沉静。这也就意味着，带押过户的政策实行后，宋枫们简直会淘汰一笔金融费用的收入。

“带押过户省去了赎楼环节，让包管公司在二手房生意业务中，失去了市场底子和生存空间。”IPG首席经济学家柏文喜告诉「市界」。

为何中介也沦为了“局中人”？许多中介和过桥公司有互助。带押过户动了过桥公司的蛋糕，也间接动了中介公司的蛋糕。乃至于，一些头部中介机构，有自己的包管付出业务。交易两边用购房款去还贷，还要付出这些中介机构除中介费以外的一笔费用。

有了“带押过户”政策后，房贷可直接从卖房人手里转到买方手中，“没有中心赚差价。”在某大型银行工作的赵拓，向「市界」云云形容道。

对银行来说，这也是一笔不划算的交易。只管带押过户，可以大概通过房屋产权转让，换掉偿债本领不敷的债务人，以防控坏账风险，且“客户的生意业务真实性更有保障了，但这个事从本质来看，是客户主导的债务转移，银行肯定是不乐意的。尤其是房贷利率高的银行。”赵拓坦言。

“原来这笔长期生意业务在你这已经完成了，你4%点多的利率已经还了很多多少年，这个交易银行早已经做完了。但现在，你忽然跟他说要换成别的一个人还贷。而且，利率从原来的4%点多，变成了现在的3%点多。银行不挣钱了。”赵拓向「市界」表明道。

无形之中，银行也增长了更多的工作。赵拓说，“这原来是不存在的业务，现在得分出人头来，好好做存量维护。”而且，“银行对于买家又要做一次尽调和评估，既贫苦，又增长自身本钱还不增收。”柏文喜告诉「市界」。

如果带押过户跨行业务可以大概实现后，利率高的银行，轻易被带押过户抽离存量。一些有力气的银行，通常具有资金本钱低，房贷利率低等上风，“客户存量这块大蛋糕，有大概被他们切走了。说白了，跟打代价战一样。”赵拓说。

全面放开并不那么轻易

带押过户，可否快速全面且顺遂的放开？答复这个标题，先从这个政策的源头提及。

在不少人看来，“带押过户”这个词稍显陌生。但在2021年1月1日正式实行的民法典中，“带押过户”这个概念就有所表现：抵押期间，抵押人可以转让抵押产业。抵押产业转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押产业的，应当及时关照抵押权人。

只不外，可否带押过户，很大程度取决于银行意愿。毕竟，如前文所提，这对银行来说，是件吃力不讨好的事变。也因此，《民法典》落地9个月，带押过户的现实利用案例险些没有。

直到2022年7月，济南敢为人先，推出二手房“带押过户”登记新模式，首个落实了民法典相干规定。自此之后，一些都会也一连跟进，如深圳、南京、苏州、西安等都会。

本年以来，推出二手房“带押过户”业务的都会数量灵敏增多。只管带押过户在天下加速放开，各多数会的一些银行也落到了实处。但也有银行，悲观应对。

杭州的一名网友称，她接洽了她的贷款银行，但银行说这个带押过户流程太长了，涉及的部门又多，“都不推广这个业务。说从客岁政策发布以来，银行只办理乐成了一组客户。”由此可见，带押过户的全面加速且顺遂放开，并非一挥而就。

而且，现在各多数会都是偕行利用，怎样实现跨行利用是个不小的困难。“如果不是同一个银行比力贫苦。没有老抵押银行的同意，是无法实现带押过户的。而新按揭贷款怎样包管老抵押对应的债权不落空，可以大概及时归还或提存，都必要银行做好细节控制。”赵拓告诉「市界」。

更紧张的一点是，“带押过户”虽有《民法典》及相干司法表明的支持，但缺乏更有针对性的法律或行政法规的支持。各地在实行过程中，也没有相应的地方性法规或规章加以规范，一样寻常以各地自行出台的规范性文件为实行依据， 缺乏天下同一规范。

不外，针对一些可以预见的标题，也有银行在举措。比如为了防范一些金融风险，一些都会的银行，引进了第三方包管公司。这个征象会出现在如许的场景下：如果卖方的抵押是100万元，买方只必要贷50万元，卖方的抵押高于买方的贷款额。

“这就必要一个三方公司创建一个账户。然后让买方将这个首付款，打到资金存款里。第三方账户会羁系原抵押高于现抵押的那部门额度。等后期过完户，这部门钱就会被扣出去。”高思向「市界」表明道。

对于交易两边而言，岂论哪一方，“都必须具体相识本地的带押过户政策，最好到不动产登记中心具体扣问沟通。差异的都会，细化的利用大概有所差异。”北京金诉状师变乱所主任王玉臣告诉「市界」。

对购房者而言，如果想带押过户，需将涉及到的全部流程都要做到风雅化，克制出现一些不须要的时间差。对卖方而言，“也必要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款本领，克制后续贷款出标题，不能及时回款解押。”王玉臣说。

“带押过户”固然看上去很美，但在现实办理的过程中，每每会遇到一些隐形的拦阻。想要这一政策可以大概顺遂实行，以到达简化生意业务流程加速生意业务时间的目的，尚有一些长处和谐的过细工作要做。

带押过户可否风行天下，大概还要等等看。

（应受访者要求，文中思雅、王叶、高思、杨侨、宋枫、赵拓为化名。）

作者 | 陶婷

编辑 | 孙春芳