赵然：住房租赁的“中国模式”已经形成 我想对峙一辈子都租房子

本期精彩观点：

克日，一份一季度数据陈诉表现，天下重点40城住房租赁成交量同比增长14.7%。

陈诉披露，随着经济复苏的步调，大都会新市民、青年人在春节后返城，其产生的新增、换租租赁需求茂盛，推动住房租赁市场热度提升。

在与腾讯财经的对话中，ICCRA住房租赁财产研究院院长、《中国住房租赁市场指南》作者之一赵然也表现，本年，房地产租赁在供给上肯定会出现一个井喷的状态，但租金并不会出现一个发作式地增长，而是会维持一个通货膨胀率的增长。

“2023年REITs要举行常态化发行，现在24只REITs里有4只是租赁住房产物，我信赖本年这个数量肯定会翻倍。”

谈及对年轻人的发起时，赵然坦然表现：“着实我在北京不停是租房，而且我要一辈子都租房子，我以为这是一种生存方式。”她下令更多都会跟进“租售同权”政策。

谈及年轻人把旅馆当租房住的征象，赵然称：着实这就是高端公寓里的生存方式型公寓，它的位置都是在类似三里屯、国贸的焦点地段，年轻人潮水聚集地，这一块的需求量照旧相当大的。

本期高朋｜赵然 ICCRA住房租赁财产研究院院长、《中国住房租赁市场指南》作者

文｜祝玉婷、袁小丽

以下为高朋精彩观点：

2010年后住房租赁真正进入市场化阶段

腾讯财经：当前中国租赁市场的现状是怎样的？存在什么样的题目？

赵然：如果按阶段分别，现在我们已颠末了廉租房和公租房阶段，进入到长租房阶段。我们长租房的特性是双轮驱动，即有市场化的租赁住房，也有稍偏政策性的保障性租赁住房。

团体看，保租房每年每个都会都有相应指标。在“十四五”规划中，我们约定要完成870万套的保障性租赁住房，现在每年的进度都能按时完成，以是现在根本上处于一个供给和需求较为平衡的状态。

我们说整个市场着实已经进入一个快速发达的发展时期。我们走过了公租房、廉租房阶段，从2010年以后，我们就真正进入了市场化阶段。这此中，从2017年提出“房住不炒”概念后我们进入到了一个快速发展通道。

住房租赁的“中国模式”已经形成

腾讯财经：如果单从本年租赁市场的环境来看，您会用一个什么样的关键词来形容？

赵然：我们界说本年的关键词就是住房租赁的“中国模式”已经形成。我们总结了三个特点：供给风致化、主体多元化、推力金融化。

从供给风致化来讲，现在的保障性租赁住房也好，市场化长租房也好，都讲求风致。由于我们不是为特定的低收入人群服务，而是服务于新市民和青年人。

从供给多元化来讲，分两个层面：一是国家供给渠道多元，租赁住房有新建范例，也有存量改造都会更新范例。以是，有一些开发商会去拿地、新建，建大型租赁式社区，同时另有一些企业已经拿出了一些存量的资产、物业大概地盘来举行改造；

二是，加入主体也是多元化的。在公租房、廉租房阶段更多的加入主体是国企，但从2017年“房住不炒”政策落实后，我们更加夸大市场化主体进入市场，它成了一门交易，以是我们更多地看到民营企业占比在加大，乃至有一些外资企业也进入到了市场，好比黑石龙地、Greystar等，但现在市场份额占比力少。

末了一个关键词是推力金融化，这个行业的发展离不开金融，它的发展周期恰恰与金融快速发展阶段是相匹配的。

看外洋的环境，美国的租赁住房行业真正市场化的发展是始于1960年，在六七十年代，但它的公募REITs是在90年代推出的，两者差了几十年；

但是我国租赁住房进入市场化阶段就是2010年后，2020年公募REITs就已经落地，我们的发展速率比别的国家要快，金融推动行业发展时，会发现从一开始就是和金融市场、金融工具发展相匹配的。

焦点需求会合在沿海地域及中部焦点省会都会

腾讯财经：从供给和需求的角度看，您怎样对待差别都会之间住房租赁市场的差别？

赵然：这分为两个维度：一是供需是否匹配，它是不是有比力茂盛的租住需求；二是都会之间的一些差别性特点。

起首说租住需求，从美国发展近百年的环境看，它的需求在东西海岸的热门都会和南部的佛罗里达，显着特点是会合在沿海地域。

以是我以为中国将来的焦点需求都会也会会合在沿海地域以及中部一些焦点省会都会。

再说都会间差别，我们现在是会监测约16个热门都会（北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、重庆、西安、长沙、合肥、厦门、天津、宁波和青岛），我以为将来肯定不是各处着花，一些三四线都会大概不会有很茂盛的租住需求。

我们把租赁住房按照目标客群分为四个产物范例：高端公寓、青年公寓、租赁式社区和宿舍型公寓，一线都会的产物结构比力丰富，这四条产物线都会有。但一线都会之间也会有差别，好比北京、上海的租金会比深圳、广州要高出一个档，由于深圳、广州有很多城中村产物，拉低了团体的均匀租金代价。

再好比南京、杭州、西安这些省会都会，固然租住需求也比力茂盛，但是它的产物线相对单一很多，以是青年公寓占比力大，也有很多新建项目是租赁式社区，但宿舍型公寓占比不高，由于都会的服务业并不那么发达。由于宿舍型公寓的用户是蓝领工人、“保时洁”客户（指保安、保洁、小时工）。

一线都会里，高端公寓也占肯定比例，好比企业高管居住的服务式公寓，北京三里屯或上海新天地域域的生存方式公寓，有外洋留学配景的一些年轻人、金相识选择如许的公寓。但它只会出现在一线都会，省会都会都很少有。

机构管理类长租公寓需求将呈多少倍数增长

腾讯财经：现在都会间的租房需求处于一个什么样的水平？它的增长空间另有多大？

赵然：现在的租房需求90%还会合在民宅部门，对于机构管理的长租公寓的租住需求还处于发展初期，将来将会以多少倍数增长，但肯定聚焦在生齿净流入且财产麋集度高的都会。

以北京为例，“十四五”期间5年筹集保租房40万间（套），而我们长期监测的机构化品牌到2022年总供给量约6.2万间，在一线都会这个增长空间很大。

从年岁结构上看，照旧以新市民和青年人为主，据统计，现在的租房均匀年岁在25岁-40岁之间。

2023年在住房租赁供给上将出现井喷状态

腾讯财经：2023年住房租赁市场会有什么样的厘革？包罗政策、用户比力关心的代价这一块。

赵然：团体来看，供给量还会一连增长。由于前两年疫情的影响，一些新建租赁住房，拿了地后创建工期滞后了，以是我以为本年供给上肯定会出现一个井喷的状态。

既然供给增长了，就一定对租金有一个平抑的作用，租金并不会出现一个发作式地增长，而是会维持一个通货膨胀率的增长。

政策方面，我以为两方面可以等待：一是管理方面，一是金融财税端。

羁系类，好比北京已经开始实行《住房租赁管理条例》，上海是2月1号开始实行，其他都会应该会一连跟进。

金融财税端应该是本年的重头戏。由于2023年REITs要举行常态化发行，而保障型租赁住房是此中很告急的部门，现在24只REITs里有4只是租赁住房产物，我信赖本年这个数量肯定会翻倍。

别的，市场化长租房也会纳入到公募REITs探究的范畴内，以是，市场会变得更加活泼。

腾讯财经：2023年房地财产规复环境是市场关注的焦点，住房租赁市场会怎样助力房地产市场的发展？

赵然：起首，房地产企业转型势在必行，由于靠拍地、创建、再贩卖的逻辑，从市场发展规律看已经走到了收尾期，进入到持有物业且运营的状态。

以是，我们以为住房租赁是房企转型的一个很好的赛道和契机，而且公募REITs进来后使这个赛道“投融建管退”的贸易闭环逻辑跑通了，各人投入的资源能在这个REITs的模式下接纳、循环资金，它的贸易模式是建立的，这种持有运营的业态也可以迫使开发商锻炼自己的资产管理本领。

腾讯财经：住房租赁将来会成为房企的一个新的业务增长点吗？占其业务收入的比重会有多高？

赵然：我个人以为现在的比重不会很高。由于现在住房租赁在这些房企内里的定位大概分为几类：

一类照旧协同主业，好比主业是房地产，板块里会有贸易运营、办公、财产园、租赁住房等等，叫“协同主业”，它一定不会高出主业。

别的一类就是像万科、龙湖等，已经从协同主业过渡到了一个“持有-运营”的新赛道——这个赛道的重要特点是在依靠一连运营获取谋划利润的同时，还可以享受资产增值的溢价。这在房企的战略结构中已经明确了的。以是，这种的将来徐徐占比会越来越高。由于现在的租赁住房，如果一个房地产企业只有贩卖和租赁住房两个赛道，那它传统的房地产贩卖肯定是在走下坡路的，租赁住房肯定是在走上坡路的。两者肯定会在某一个时点有一个交集和一个交织点。我以为这个交织点很快就会来到了。

腾讯财经：为了推动租房市场的发展，将来另有哪些步伐有待推出？

赵然：我以为更多的是税收方面的政策，必要去下令一下，包罗减税。

在新个税法里，租房可以资助平凡用户举行“专业附加扣除”，因此它侧面推动了平凡用户的租房占比。

别的，在公积金层面，是否会有更多都会推出公积金用于租房？是否有大概成为普适每个都会的办法？

另有一个最告急的，我以为在“租售同权”还必要更多的地域跟进推出优惠政策，本年开始应该会有更大的动作。

我以为，将来肯定还会出台一些针对房屋租赁机构的政策，更多地赋能机构。好比按照租赁式社区大概是青年公寓，肯定要配备便利店、公共空间、贸易等等。以是机构化管理方面也会有更多的政策出台。

腾讯财经：在现在这个大配景下，您会发起年轻人选择租房，照旧攒钱买房？

赵然：着实我在北京不停是租房，而且我要一辈子都租房子，我以为这是一种生存方式。

我以为人对房子有三种诉求：居住、投资、情绪。居住诉求，无论是租房照旧买房都可以满意；投资诉求，买房固然可以保值增值，但是现在公募REITs出来了，个人投资者也可以买REITs来间接享受到房地产增值的溢价，以是租房也可以满意。

末了是情绪需求，只要冲破了情绪需求，我以为一辈子租房子没有什么可骇的。在中国传统观念里，情绪需求占比挺高，各人以为有固定资产对自己和家庭来说是一个稳固的因素。

以是，接下来就是要推动“租住”的生存方式能推广到全社会。怎么推广？好比公寓、社区，它要有很强的家的感觉，租户一进去，有24小时的管家，租约、租金涨幅是白纸黑字写到租赁条约里，押金、租金都是打到专项账户羁系，不会有过多精力层面的纠纷。

同时每周管家会很热情地举行各种活动。它已经超出了传统物业管理的服务，介于旅馆管理和物业管理之间，会提供高风致的服务。

现在一些品牌类的公寓里，这些已经是很常见的征象，以是这就是一个风致化的表现。

腾讯财经：作为一个平凡租户，在选择租房机构时应该关注哪些风险？怎样规避？

赵然：第一，选择机构类管理的房子，完全可以去避坑；选个人租房时，可以通过中介平台，由于住房租赁管理条例的出台，从前关于租房的乱象已经被管理。

第二，如果是详细到怎样选机构类品牌，一是可以在各地住建部门的网站上查询是否有政府存案，二是可以关注我们的公众号，对各个品牌都有过研究。

腾讯财经：怎样对待年轻人长期住在旅馆的征象？是一阵风照旧将来确实有大概成为旅馆的一种通例业务？

赵然：着实这就是高端公寓里的生存方式型公寓，就类似旅馆，它的位置都是在类似三里屯、国贸的焦点地段，年轻人潮水聚集地，这一块的需求量照旧相当大的，从现在ICCRA统计的数据来看，2021年高端公寓团体占比为4%，2022年这一数字上升至7.2%。

分享一个故意思的变乱：除了这类租住旅馆的年轻人群体外，我们调研发现很多年轻人在找房子的时间会思量3个因素：租约稳固、交通便利，第三个是能否带宠物。现在的年轻人信奉的就是“我可以不去完婚生子，但是我不能没有宠物的陪同。”

以是，机构化管理的会合式公寓，已经开始为这些带宠物的租客提供一些办法了，好比专门设置遛狗的地方，宠物花圃、宠物房间、设置猫爬架，公寓的家具都是耐磨的，乃至地下空间有洗狗机。以是服务体系这块将来可以逐步探索的空间还很大。

腾讯财经：您以为租房市场的消耗群体照旧以年轻人为主吗？

赵然：租房市场的消耗群体照旧覆盖了很大的年岁跨度，国家保障性租赁住房的政策也是要满意“新市民、青年人”。这里说的“新市民”就不光仅是年轻人了。固然租房的缘故原由也具有多样性。我个人感受附近很多人都在租房，缘故原由各异，好比孩子在北京、上海上学，就要租房子；大概老人资助“打工人”带孩子，也必要租房子，租改善型的大房子。像我附近的同事，我身边的朋侪完全都有租房的履历，有的是自己租改善型的大房子，有的是给照顾后代的老年人租房子都会租。

年轻人应该是租房刚需人群的主力消耗群体，特别是机构化管理的租赁住房产物一开始也都是为年轻人量身定制。但是随着租赁住房产物的多元化发展，得当各个年岁层的产物也一连面市。

好比得当家庭客群的租赁式社区已经徐徐走入各人的视线。起首，这类租赁式社区自己的市政配套较为齐备，如幼儿园、小学等，在肯定水平上可以办理“新市民”租房上学的题目；其次，有很多家庭也会由于后代教导题目，“孟母三迁”，脱离自有住房，选择租住在间隔后代学校更近的位置，这些面积适中的二居室和小三居恰恰可以满意这部门人群的需求；末了，另有一部门三代同堂家庭，在短期无法通过购房途径到达居住改善的目标的环境下，租赁式社区就成为了一个好的选择。