内容提要：

近30年来，房地产成为地方当局越来越紧张的收入泉源，是对国民经济影响广泛，与金融业息息干系，成为老百姓最大的生存负担，固然，也成为中高收入阶级紧张的资产投资。

因而自2021年下半年陷入阑珊周期之后，怎样判断一季度房地产的复苏程度、复苏的支持条件、复苏的可连续性，显得格外紧张。

统计数据表现，各部门对房地产复苏程度的数据形貌分歧颇大。我们必要意识到、并承认，一季度来自差异部门的数据，对商品房贩卖的复苏程度、以致趋势，存在亘古未有的分歧。

一、国家税务总局说3月份房地产贩卖收入同比增长17.9%

4月6日，国家税务总局多位负责人亮相国家消息办举行的“权势巨子部门话开局”系列主题消息发布会。在这个发布会上，国家税务总局局长王军破天荒地先容了一季度的天下宏观经济情况。

俗话说，税收是经济的晴雨表。国家税务总局局长王军用“六个渐渐向好”，详细叙述了本年一季度经济快速复苏的大好形势。王军总结的第一个向好就是“住房斲丧出现回暖迹象”。

王军先容说：房地财产1-2月份贩卖收入由负转正，同比增长2.3%，较客岁整年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提拔，同比增长17.9%。这么综合盘算，一季度房地产贩卖收入同比增幅将高出8%。

二、专业的房地产研究机构以为3月份百强房企贩卖同比增长靠近24.6%

4月3日的中国消息网分别披露了中国两家最大的房地产专业研究机构先容的3月份房地产贩卖好势头。中指研究院透露，本年3月份，百强房企贩卖额同比上升24.6%。一季度百强房企贩卖总额为17589.5亿元，同比增长8.2%。

这是自2022年以来，百强房企贩卖总额初次实现同比正增长。

据克而瑞研究中央发布的统计数据表现，2023年3月，百强房企实现贩卖操盘金额同比增长29.2%。一季度，百强房企实现贩卖操盘金额14828亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。

克而瑞研究中央以为，中国房地产市场止跌回升，体现出稳步修复的行情。

三、人民银行公布的住民中恒久贷款表现，3月份住民新增中恒久贷款同比淘汰10.4%

国家统计局的中恒久贷款，一样平常由商品房按揭贷款、装修贷款、汽车贷款等构成。由于大部门汽车贷款由非银行金融机构的汽车金融公司办理，一些装修贷款也由金融斲丧公司提供，以是住民中恒久贷款中，重要因素还是住民商品房按揭贷款。

央行并未按月披露其构成，不外按照国家统计局个人按揭贷款金额推算，2021-2022年商品房按揭贷款占央行中恒久贷款的65%左右。

按照央行《2023年一季度金融统计数据陈诉》中住民新增中恒久贷款快报数，以及修订后存档的《金融机构人民币信贷收支表》中住民中恒久贷款余额数推算，3月份住民新增中恒久贷款3308亿元，同比降落10.4%；一季度住民新增中恒久贷款9442亿元，同比降落11.1%。

四、国家统计局数据表现，3月份商品房贩卖额同比增长6.3%

4月18日，国家统计局在《2023年1—3月份天下房地产市场根本情况》公告中披露，随着中国房地产市场贩卖回升，一季度商品房贩卖额30545亿元，同比增长3%，竣事了连续一年多的同比下跌态势。此中3月份贩卖15096亿元，同比增长6.3%。

不外从国家统计局公布的3月份个人按揭贷款数据看，3月份房企收到个人按揭贷款2693亿元，同比增长10.1%；一季度房企收到个人按揭贷款6188亿元，同比降落5.8%。

五、差异渠道的商品房贩卖收入分歧较大，低限至高限，3月份为6.3%至29.2%，一季度为-5.8至8.2%

国税局从来就没披露过税收之外的数据。对其税收之外的数据就不点评了。央行的住民中恒久贷款数据和统计局的个人按揭贷款数据，从占比看，其变革在汗青毛病范围内。

中指研究院公布的百强房企一季度贩卖收入17589.5，克而瑞公布的百强房企收入为14828亿元，分别占国家统计局商品房贩卖额的57.6%和48.5%。

从代表性来看，应该是富足的。国证大数据对比了这3家2019-2022年3年的商品房贩卖额同比增减幅度和百强房企收入增减幅度，毛病都在5个百分点之内。

但3月份与国家统计局商品房贩卖额增幅对比的毛病，中指为18.3个百分点，克而瑞为22.9个百分点。一季度中指为5.2个百分点，克而瑞为5个百分点。

由此可见，3月份克而瑞和中指研究院的数据，公道推测存在使用不客观的数据为房地产市场造势的大概性，并不可信。

从个人按揭贷款、住民中恒久贷款数据看，国家统计局形貌房地产市场的数据，应该是这5个部门干系数据中，最具逻辑性的数据。

六、这一轮房地产复苏支持条件较弱，不具备连续上行的根本

2021年下半年房地产开启下行周期，缘故原由为：

第一、都会化历程已经快速发展进入迟钝推进时期；

第二、生齿从扩张期进入紧缩时期；

第三、住民住房条件由短缺时期进入改善时期；

第四、住民债务负担由大空间可扩张时期进入高风险需修复资产负债表时期；

第五、住民收入从高增长时期进入低增长时期。

如今，导致房地产下行的这5个因素并未发生方向性改变。2-3月份的房地产弱复苏，是创建在以下不可连续因素之上的：

第一、三年疫情积存的住民购房刚需会合开释；

第二、各地当局史无前例的鼓励购房政策。

从住民信贷指标看，住民对房地产投资的意愿，与宏观经济政策的要求存在较大的差距。3月份住民新增中恒久贷款同比降落10.4%，是创建在2022年住民新增中恒久房贷从同期的6230亿元淘汰到3691亿元、淘汰了40.7%的极低基数上发生的。

本年的货币宽松政策中针对房地产行业的信贷利好政策，更多利好央企、国企及头部民营房企，这进一步加剧了房企的名誉分化。

国证大数据以为，房地产行业可连续的复苏，应该创建在住民对房地产的可连续需求之上。

别的，当前房企仍然面临较大的偿债压力，2023年，房企又将迎来大规模偿债潮。这将在逻辑上增长房企贬价贩卖得到现金流的压力。

根据中指研究院披露的数据推算，停止2022年3月尾，房企债券余额为9179.6亿元，此中名誉债占比约65%，外洋债占比35%。

从2022年情况来看，到期外洋债以展期为主，但一季度到期的部门债券已履历一次展期，当前面临二次展期风险，有较高的归还压力。国内的非国企房企债务，也非常贫苦。

商品房极重的库存压力，也束缚房企只能会合精力改善贩卖端。一季度，地产投资降落6.5%，新开工面积降落19.2%，贩卖面积降落3.5%，国有地皮使用权出让收入淘汰了27%。

但商品房竣工面积和待售面积，分别增长了14.7%和15.4%。整个房地产市场，仍然处于严峻的供过于求、库存积存之中。

【作者：徐三郎】