中国生齿大迁移：3000县全景出现

文：任泽平团队

导读

生齿是统统经济社会活动的底子，生齿带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为盛行的标准分析框架：“房地产长期看生齿、中期看地皮、短期看金融”，2017年推出的《房地产周期》专著成为超等脱销书。2019年我们推出的《中国生齿大迁移：3000个县全景出现》受到市场广泛关注，全网阅读量超1亿。

本文我们改进了之前的判断体系，基于第七次生齿普查的县级生齿数据更新，在探究多维生齿指标的底子上，全景出现天下近3000个县的生齿大活动大趋势。

择要

一、中国3000个县生齿活动格局：

1）地区层面，1978-2010年从中西部迁往东部地区的生齿以劳动力为主，中西部留守儿童征象较显着。2010年以来，部弟子齿回流中西部，东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来生齿当地化，小门生增速显着加快，东北地区生齿加快流出。

2）分线都会层面，一二线都会常住生齿连续大幅流入，三线稍有流入，四线根本平衡，五六线连续净流出。2010年后，一二三线都会外来生齿日趋当地化，分线都会小门生数增速的梯度分化更为显着。2010-2020年，在天下小门生数年均增长为0.7%的配景下，一二三线都会小门生数年均增速分别为3.8%、4.7%、2.4%，而四五六线都会小门生年均增速分别为1.3%、-0.5%、-1.0%，分线都会增速最大值和最小值的差扩大到5.7个百分点。

3）从重点都会看，2010-2020年重点都会常住生齿有差别程度增长，此中37个重点都会常住生齿年均增速较2000-2010年进步0.1个百分点。

二、哪些地区生齿在流入，哪些在流出？

1）中国生齿活动已从四六分化走到二八分化，表明生齿活动越来越集聚化。扣除数据缺失导致难以辨认的10个地区，生齿流出地区个数呈上升态势，2000-2010年、2010-2020年分别为1375、1676，占比从63.9%增至77.9%；生齿流入地区个数降落，上述两个时间段分别为776、475个，占比从36.1%大幅降至22.1%。

2）生齿流出地区方面，分地区看，东北地区生齿流出地区个数占比从66%增至90%，东部地区从58%增至69%，中部地区从67%增至84%，西部地区从65%增至77%。从行政建制看，地级及以上都会生齿流出地区个数占比从20%增至30%，县级市从63%增至76%，建制县从73%增至88%，上升幅度最为显着。分线看，一、二线都会均无生齿流出地区，三线都会从18%降至15%,四线都会从45%增至57%，五线都会从71%增至83%，六线都会从69%增至86%。

3）生齿流入地区方面，紧张分为两类：一是生齿活动更加大都会化和都市圈化，24个1000万人以上多数市圈对天下生齿增量的贡献率连续超80%。二是在原有财产上风显着的情况下，东部沿海地区仍然对劳动力有较大吸引力，此中浙江、福建、江苏生齿流入地区显着增多。

三、中国生齿活动猜测及启示：人随财产走、人往高处走，生齿未来将连续向一二线大都会多数市圈及部分地区中央都会合聚。连接都市圈都会群的县域地区创建或将是以后发展的另一个重点。因此，二次房改的关键是：都会群战略、人地挂钩、金融稳固和房地产税。

注：因未获取正确数据，本文分析暂未含港澳台。

风险提示：官方常住生齿统计存在毛病，生齿活动辨认方法存在毛病等。

目次

1 普查年份常住生齿数据，辅以小门生数能有效判断生齿活动趋势

2 中国3000个县生齿活动格局

2.1 地区层面：中西部劳动力回流，东部外来生齿当地化，东北生齿加快流.

2.2 分线都会层面：一二线生齿大幅流入五六线流出，劳动力先行子女徐徐随迁

2.3 重点都会：中西部焦点都会生齿保持快速增长，部分东部焦点都会生齿增长放缓

3 哪些地区生齿在流入，哪些在流出？

3.1 综合常住生齿、小门生数判断标准

3.2 3000个县生齿活动全景：生齿活动加快，生齿流出地区数目大幅进步

3.3 中国生齿活动猜测及启示：人随财产走，人往高处走

正文

1普查年份常住生齿数据，辅以小门生数能有效判断生齿活动趋势

分析生齿数据需起首相识生齿统计规定，许多谬误产生的缘故原由在于对统计规定不相识。中国生齿数据统计观察紧张有三种方式：一是生齿普查，从1990年开始在尾数逢“0”年份举行，数据比力正确，但仍存在漏登，1949年以来共开展7次；二是1%生齿抽样观察（俗称“小普查”），在尾数逢“5”年份举行，数据相对正确；三是其他年份的1‰生齿变更情况抽样观察，数据毛病相对较大。差别抽样方式得到的数据不可混用比力，10年一次的生齿普查是最正确的生齿资料，以是我们以10年为隔断举行分析，即2000-2010年和2010-2020年。

小门生数据来自教诲部分，正确度较高，代表着年轻生齿潜力，可通过地区与天下比力、入学政策等差别，从而对比分析生齿活动。小门生人数为教诲机构的登记上报数，一样平常比力正确。中国学龄儿童入学率先后于1987年、1994年高出97%、98%，1999年后根本在99%以上，2018年达100%。只管部分地区大概存在为获取使命教诲补贴而矫饰登记的动机，但比例较小。在学术研究中，小学招生数可用于修正生齿普查对出生生齿等低龄生齿的漏登，2016年我国平常小学招生数1752.5万人，比6年前2010年生齿普查时的出生生齿多出164.5万人，意味着当时0岁生齿漏登率不低于9.4%。2020年天下地级行政单位中仅有18个缺失小门生数据，占比0.8%。

除生齿活动外，在读小门生人数变更也受生齿布局厘革、地区入学政策及教诲资源供给等影响。从生齿布局看，与1949年开国后三波婴儿潮对应，中国小学在校生数履历了1960年、1975年、1997年三次高峰，今后由1997年的13995万逐年降落到2013年的9361万，后触底回升至2020年的10725万。该时期，天下绝大多数都会小门生数连续下滑，如北京从1994年降至2006年，上海从1993年降至2007年，因此不能简单通过数据纵向比力判断生齿流入情况。从地区入学政策及教诲资源供给看，除少数大都会外，大部分地区并不严酷限定外来生齿子女入学。2013年开始，北京、上海等超大都会出于生齿控制必要，严酷收紧外来生齿子女入学政策。北京平常小学招生数2013-2016年从16.6万降至14.5万，2021年回升至18.6万人，此中2013-2015年非京籍招生比例从45.2%降至31.7%。别的，由于基数影响，2010-2020年北京和广东东莞的小门生在校数年均增长率均为4.3%，但这并不意味着两座都会的生齿活动趋势相近。北京收紧外来生齿子女入学政策以严控生齿，而东莞为发展制造业满足了大量外来生齿子女的入学需求。因此，小门生数对生齿活动的指表示义不能通过单个都会纵向比力、或都会两两之间横向比力得出，可通过地区与天下比力、都会或地区分组大抵控制相干差别，以研究生齿趋势。

2中国3000个县生齿活动格局

2.1地区层面：中西部劳动力回流，东部外来生齿当地化，东北生齿加快流出

改革开放后中国跨省生齿迁移在2010年前后履历了从孔雀东南飞到回流中西部的迁移转变，而且跨省生齿迁移因中西部承接东部地区财产转移、生齿老化等显着放缓。加上小门生数据后，我们将看到更为清楚、过细的生齿活动画面。

1978-2010年，从中西部迁往东部地区的生齿以劳动力为主，也未带子女，中西部留守儿童征象较显着。改革开放后，生齿大量向经济率先发展的东部地区集聚,1978-2010年东部、中部、西部、东北地区常住生齿分别年均增长1.39%、0.86%、0.85%、0.73%，常住生齿占比分别厘革4、-1.6、-1.7、-0.8个百分点。但东部、中部、西部、东北地区小门生数分别年均增长-1.12%、-1.11%、-1.03%、-2.60%，小门生数占比分别厘革0.8、0.8、1.6、-3.2个百分点。

2010年左右以来，部弟子齿回流中西部，东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来生齿当地化，小门生增速显着加快，东北地区生齿加快流出。2009年在长三角和珠三角地区务工的外出农民工占天下外出农民工比例分别比上一年降落2.4%和7.6%，2009年下半年东部沿海地区出现显着的“用工荒”，根据麦可思研究院数据，2021年珠三角地区本科毕业生能留在当地就业的比例高达90%，但数目仍不及用工需求。面对用工压力，东部地区主动深化户籍制度改革、吸引外来生齿安居乐业。比如，2011年起以鞋服财产著名天下的晋江在福建率先实验零门槛“居住证”制度，并于2013年率先实验“无房也落户”政策。在2014年国务院要求进一步推进户籍制度改革后，2015年福建公布全面放开除福州、平潭、厦门外地区的落户限定；广东公布，除广州深圳外，放开直系支属投靠，放宽大专以上（含大专）学历毕业生及技能人才、特别专业人才入户条件等。2010-2020年，东部、中部、西部、东北地区常住生齿分别年均增长1.08%、0.22%、0.61%、-1.05%，常住生齿占比分别厘革2.2、-0.8、0.2、-1.2个百分点。只管东部地区常住生齿增长率显着降落，但其小门生增长率却不降反升。东部、中部、西部、东北地区小门生数分别年均增长2.53%、-0.15%、0.09%、-2.22%，小门生数占比分别厘革6.1、-2.7、-2.0、-1.4个百分点。

分省看，2010年后粤浙生齿再集聚和回流黔川渝鄂并存，东北三省中黑龙江生齿流失较多。2010-2020年年均常住生齿增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省生齿萎缩，全部位于北方。详细来看，2010-2020年粤、浙年均常住生齿增量分别为216.9万、101.4万人，2000-2010年黔、川、鄂等中西部省份生齿年均增速由负增长转为2010年后的正增长；东北三省由2000-2010年的生齿年均增速正增长转为2010-2020年的负增长，比年减幅扩大。2020年广东常住生齿1.3亿人，生齿总量连续14年位居天下第一。这是由于广东经济发达，连续28年GDP天下第一，叠加落户政策较松等因素，吸引了大量外来生齿尤其是中青年生齿迁入。2010-2020年，外省流入生齿占常住生齿比重从20.61%上升至23.51%。但黑龙江常住生齿仅为3185万人，连续七年生齿总量下跌。这是由于，一是经济下行，对生齿吸引度降落，2020年GDP位居天下第27位，人均GDP为3.65万元，是天下人均GDP的一半，在天下位居末位。二是财产布局以农业、工业为主，此中工业又是以重工业为主，其特性是需大量投资，但提供的就业岗位有限，从而导致劳动力流失。三是黑龙江生齿出生率低，2020年仅为3.74‰，不及同期天下生齿出生率（8.52‰）的一半。

2.2分线都会层面：一二线生齿大幅流入五六线流出，劳动力先行子女徐徐随迁

我们在《中国生齿大迁移》中将当前336个地级及以上行政单位分别为一二三四线都会。为更正确把握生齿活动，本文以地级以上都会市辖区、县、县级市为根本单位，把中国当地2850个县级行政单位（不含福建省金门县）进一步细分为2177个地区，并依据GDP、政治职位、常住生齿等因素分别为一二三四五六线都会。由于重庆市辖区范围太大，我们将其特别处理惩罚为主城九区和非主城九区市辖区两部分，这使得地级及以上都会市辖区增长1个至298个。

此中，一线都会为北上广深4个，2020年一线都会GDP均在2万亿以上，此中北京上海高出3万亿。二线都会为多数省会都会、筹划单列市及少数发达地级市辖区，共33个，除部分力气稍弱、但地区中央职位突出的省会都会市辖区外，二线都会GDP多在5000亿元以上。三线都会为GDP多在1000亿元以上的弱小省会都会和部分较强的地级市辖区，以及少数力气突出的县级市，共73个。四线、五线、六线都会多为GDP分别在420亿元以上、160亿元以上、160亿元以下的其他都会，紧张是较弱小的地级市辖区、县级市及县，个数分别为257、607、1203个。在2177个地区中，根据2020年的生齿普查数据，新疆都会与州以下行政级别生齿数据缺失，但对分析团体分线都会生齿趋势影响不大。

一二线都会常住生齿继续流入但增速放缓，三线都会稍有流入，四线都会根本维持平衡状态，五、六线都会生齿连续流出。从生齿增长看，2000-2010年一线、二线都会常住生齿年均增长率分别为3.4%、2.7%，2010年-2020年分别放缓至2.4%、2.7%。三线都会常住生齿年均增长率从2000-2010年的1.3%小幅上升至1.5%。四线都会在根本平衡的状态下，从2000-2010年增长0.6%酿成2010-2020年增长0.7%。而2010-2020年五、六线都会生齿年均增长率为-0.4%、-0.8%，2000-2010年出现根本平衡状态，生齿流出幅度扩大。从生齿占比看，与2010年比力来看，2010-2020年一、二、三、四线都会常住生齿占比分别上升1.0、3.2、1.1、0.3个百分点，五、六线都会则分别降落2.5、2.9个百分点（因各地区生齿数据加总不便是天下，合计的上升与降落占比不完全相称）。对比2000-2010与2010-2020的生齿普查数据，我们发现生齿连续向一、二线活动的趋势没有改变，生齿会合度继续进步，财产带来的时机仍然对生齿的移动有着较大的驱动，但总体增长速率减缓，五、六线都会的生齿则维持流出态势。

在外来生齿向一二三线都会当地化的配景下，小门生增速的都会分化更为显着。2000-2010年，在天下小门生数年均增长-2.7%的配景下，一二三线都会小门生数年均增速分别为0.7%、-0.9%、-2.5%，四五六线都会小门生年均增速分别为-3.1%、-2.8%、-3.1%，分线都会最大值和最小值的差为3.8个百分点。而到2010-2020年，在天下小门生数年均增长为0.7%的配景下，一二三线都会小门生数年均增速分别为3.8%、4.7%、2.4%，而四五六线都会小门生年均增速分别为1.3%、-0.5%、-1.0%，分线都会增速最大值和最小值的差扩大到5.7个百分点。一线都会因房价高企、学位供需告急等因素而增速低于二线都会，快于其他线都会，总体来说仍具有较强吸引力。

2.3重点都会：中西部焦点都会生齿保持快速增长，部分东部焦点都会生齿增长放缓

2010-2020年重点都会常住生齿均差别程度增长，37个重点都会常住生齿年均增速较2000-2010年进步0.1个百分点。受劳动力回流影响，东部地区重点都会常住生齿增长总体低于中西部地区，2010-202年常住生齿年均增速比中西部地区低0.5个百分点。且中西部地区小门生数增速较东部高2.8个百分点。从常住生齿看，2010-2020年中西部重点都会市辖区常住生齿年均增速较2000-2010年上升1.3个百分点。中西部地区重点都会长沙、西安、郑州、成都等市辖区常住生齿年均增速均在3%以上，但2000-2010年生齿增速第一梯队都会乌鲁木齐生齿增速骤降；而东部地区重点都会2010-2020年市辖区常住生齿年均增速较2000-2010年降落0.7个百分点总体低于同期中西部重点都会，此中宁波、苏州、东莞等市辖区仅靠近天下均匀程度，北京、上海、天津、南京等市辖区以致低于天下均匀程度，但同时广州、深圳两市生齿增速依然领跑天下。联合小门生数据看，部分东部重点都会只管常住生齿流入薄弱，但小门生增速较高，比方苏州、合肥、无锡、南京2010-2020年小门生人数年均增长率分别高达9.3%、7.5%、5.5%、5%。别的，重点都会中小门生年均增速高于4%的另有北京、石家庄、太原、大连、杭州、厦门、东莞、武汉、长沙、郑州、深圳、西安、重庆、成都等。

中西部地区生齿增长最快的是郑州，郑州自2008年打造临空港财产经济后，依靠中原地区枢纽上风和河南省会职位虹吸河南生齿，鼎力大肆发展经济。2010-2020年郑州常住生齿增长近四百万，从河南排名第三多生齿都会成为河南第一。2010-2020年常住生齿年均增长率为3.9%，较2000-2010年增长了1.2个百分点。郑州航空港的开辟创建加上郑州本来的铁路枢纽职位，作育了郑州的交通便利，吸引了富士康、比亚迪等浩繁企业落户，形成了较为美满的财产链。据海关数据，2020年郑州占河南全省货品商业量74.3%，河南货品商业突破6500亿元大关，到达6654.8亿元，增长16.4%，分别居天下第10位、第3位，增幅高于天下的14.5%。同时河南省是中国户籍生齿第一大省，拥有高出1亿户籍生齿，为郑州都会扩张提供了广阔的土壤。相较于湖北省5775万生齿而省会武汉1245万生齿。郑州2020年拥有1260万生齿在河南体量下仍有很大增长空间。

西部地区生齿增长较慢的是乌鲁木齐和重庆，2010-2020年常住生齿年均增速分别为1.5%、1.1%。乌鲁木齐较2000-2010年常住生齿年均增速降落1.8个百分点，而重庆则是乐成扭转降落趋势增速转正。缘故原由在于，固然中西部地区城镇化程度仍然较低，乌鲁木齐的经济创建和财产发展较为单薄，都会创建对比成都、重庆等其他中西部都会，缺乏人才竞争力，在城镇化历程当中，难以吸引更多生齿。重庆依然是生齿净流出的都会，但流出曲线连续改善，劳动力回流是紧张因素。据重庆市统计公报数据，2019年外出农民工522.6万人，比上年降落3.6%，重庆市外出务工人数实现三连降。劳动力回流的背后是经济增速的对比。2000-2010年，东部地区经济增长更快，重庆市经济仅为天下均匀程度。而2010-2020年重庆市GDP增长210%，远高于天下的146%，2020年GDP占天下总量比重已到达2.46%，高于2000年和2010年的1.82%、1.95%。

3哪些地区生齿在流入，哪些在流出？

3.1 综合常住生齿、小门生数判断标准

我们总体以常住生齿增长是否高于本省或当地市生齿天然增长率、小门生增速是否高于天下均匀程度作为判断天下2177个地级及以上都会市辖区、县级市、县生齿流入流出的辨认标准。此中，因2020年岁据缺失，故取各地级市2010、2015与2019年常住生齿天然增长率的均匀值作为2010-2020年常住生齿天然增长率。思量到各省及各地级行政单位内部各地区生齿天然增长率仍存差别，本文的辨认不可克制存在肯定毛病。

综合常住生齿、小门生两个指标，生齿流入流出的详细辨认标准如下：1）若常住生齿数据可得，则以常住生齿为标准辨认生齿流入流出。2）若常住生齿缺失、小门生流入，从汗青履历看难以判断其常住生齿是否流入，因此将这种范例地区列为待定。比如，当前东部部分地区同时存在外来生齿回流和当地化两种征象，即常住生齿流出、小门生流入；相反，一些传统劳务输出地区，部分劳动力回流，但同时也有部分外出劳动力迁出户籍到就业地安家，即常住生齿流入、小门生流出。

总体上看，因数据缺失导致不能辨认的地区个数从原来的68个降至10个，占比从3.1%降至0.5%。此中，有14个地区在2000-2010年同时缺失常住生齿、小门生数据，有11个地区在2010-2020年缺失常住生齿数据。上述地区剔除重复后共15个，紧张分布在新疆、西藏、海南等省份。

3.23000个县生齿活动全景：生齿活动加快，生齿流出地区数目大幅进步

扣除数据缺失导致难以辨认的10个地区，生齿流出地区个数呈上升态势，2000-2010年、2010-2020年分别为1375、1676，占比从63.9%增至77.9%；生齿流入地区个数降落，上述两个时间段分别为776、475个，占比从36.1%大幅降至22.1%。

分地区看，东北地区生齿流出地区个数占比从66%增至90%，东部地区从58%增至69%，中部地区从67%增至84%，西部地区从65%增至77%。东部地区生齿流出地区数目上升，2000-2010年、2010-2020年分别为289、349个，占比从57.5%增至69.4%；中部地区生齿流出地区大幅上升，分别为376、466个，占比从67.4%上升至83.5%；西部地区生齿流出地区个数分别为592、701个，占比从64.8%增至76.8%；东北地区生齿流出地区个数小幅上升，两个时间段分别为117、159个，占比从66.1%增至89.8%。分省看，扣除京津沪和缺失数据较多的新疆、西藏等地区，黑龙江生齿流出地区较多，2010-2020年流出地区个数占比为94.7%，然后依次是陕西93.1%、吉林91.5%、山西89.2%。近10年东北地区生齿流失较严峻，长三角、珠三角地区等发达地区的繁荣发展，对东北地区生齿有强盛吸引力。

从行政建制看，地级及以上都会生齿流出地区个数占比从20%增至30%，县级市从63%增至76%，建制县从73%增至88%，上升幅度最为显着。地级及以上都会生齿流出地区个数显着徐徐增多，2000-2010年、2011-2020年为59个、90个，占比从19.9%增至30.3%；县级市生齿流出地区个数同样徐徐增多，两个时间段分别为236、286个，占比从62.8%增至76.1%；建制县生齿流出地区个数两个时间段分别为1079、1299个，占比从73%增至87.9%。地级及以上都会市辖区生齿流出地区占比上升幅度最为显着。

分线看，一、二线都会均无生齿流出地区，三线都会从18%降至15%,四线都会从45%增至57%，五线都会从71%增至83%，六线都会从69%增至86%。一、二线都会不停保持强劲的生齿流入态势，2000-2010年、2010-2020年生齿流出地区个数均为0，同期三线都会生齿流出地区占比小幅上升，占比从17.6%降落到14.9%；四线都会两个时间段生齿流出地区个数分别为119、149个，占比从45.2%增至56.7%。五六线都会生齿流出地区个数占比总体上增长趋势较大，此中五线都会从71.1%增至82.9%，六线都会从69.3%增至86.4%。可以看出，六线都会生齿流出地区个数占比增幅最为显着，达17.1个百分点，高于三、四、五线的-2.7、11.4、11.8个百分点。

从生齿流入地区来看，比年生齿活动紧张出现两类特性：

一是生齿活动更加大都会化和都市圈化，24个1000万人以上多数市圈对天下生齿增量的贡献率连续超80%。2015年后大都会大幅放宽落户，并随后在天下范围内引发猛烈的“抢人”大战，生齿更加向一二线大都会流入。比方，广东省2010-2020年常住生齿增长2096万，仅广州、深圳合计增长高达1318万，对全省生齿增长贡献率为62.9%。广深较宽松的落户政策和超强生齿吸引力是广东省比年生齿流出地区占比高达八成的紧张缘故原由，珠三角地区除广州、深圳、佛山、珠外洋的多数地区也处于生齿流出状态。除了大都会化外，生齿活动的都市圈化特性也越发显着。从生齿增量贡献看，24个1000万人以上多数市圈生齿增长贡献率徐徐提拔，从2000-2010年的80.2%上升至2010-2020年的94.9%（剔除数据缺失地区）。从生齿流入地区占比看，生齿流入地区中位于多数市圈的地区个数占比上升，扣除数据缺失地区，2000-2010年、2010-2020年分别为17.2%、28.2%。大都会周边地区也对生齿流入有吸引力，靠近北京的廊坊下辖的固安县、香河县、大厂县、三河市2000-2010年常住生齿年均增长率分别为0.5%、1.1%、0.5%、3.6%，2010-2020年分别提拔至3.2%、2.7%、3.8%、4%，生齿出现显着集聚之态。

二是在原有财产上风显着的情况下，东部沿海地区仍然对劳动力有较大吸引力，此中浙江、福建、江苏生齿流入地区显着增多。近10年我国东边沿海地区长期积聚的财产和经济上风仍对劳动力有着吸引力，影响着劳动力的活动地区选择。扣除京津沪和缺失数据较多的新疆、西藏，2010-2020年生齿流入地区占比相对2000-2010年上升有6个，此中湖北和浙江均上升高出11个百分点；福建、江苏分别上升7.8、7.4个百分点；而大部分地区生齿流入地区占比降落。但未来随着农民工回流和财产转移的完成，以及中西部焦点都会对当地区生齿的虹吸效应会有所显现，预计这些中西部省份的生齿流出地区个数还会连续增多。

3.3 中国生齿活动猜测及启示：人随财产走，人往高处走

1）生齿未来将连续向一二线大都会多数市圈及部分地区中央都会合聚，生齿流入地区也是中国已往、当前及未来最具经济活力的地区。人随财产走，人往高处走是生齿活动的根本逻辑，即为经济与生齿的分布平衡，生齿活动使得地区经济-生齿比值徐徐趋近1，即地区之间的人均收入差距徐徐缩小。在工业期间，工业发展必要集聚，由此动员生齿大规模从墟落向都会迁移。在后工业期间，因服务业发展比工业更必要集聚，以是在都会化中后期，生齿紧张向中央都会和多数市圈迁移。

从环球和美日等发达经济体生齿活动履历看，生齿向一二线大都会多数市圈及部分地区中央都会合聚的趋势不可逆转，未来这一趋势仍将连续，生齿流入的地方也是中国已往、当前及未来最具经济活力的地区。当前中国多数多数市圈的焦点都会虹吸效应仍然显着，但随着发展成熟将徐徐转为外溢效应主导，溢出资金、技能、财产、生齿等，促进多数市圈内部的中小都会发展。

2）连接都市圈都会群的县域地区创建或将是以后发展的另一个重点。未来县域发展将出现分化，比如，近些年大都会周边的县城发展加快，成为大都会的卫星城，如靠近北京的廊坊下辖的固安县、香河县、大厂县等。随着其在交通通勤、公共功能、配套财产等方面的进一步优化美满，连接都市圈都会群的县城有望成为生齿活动的新选之地，这对于我国城乡平衡发展颇有益处。本年5月，中央印发《关于推进以县城为紧张载体的城镇化创建的意见》提出县城创建的工作要求、发展目标和详细步伐等，主体头脑与《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点使命》一脉相承。团体来看，此次提出一县一策推动城镇化创建，或能更好的服务于天下同一大市场创建，在县城创造更多的就业时机，引发县域经济活力。但一些县域地区处于偏远地带，由于区位等因素，发展时机较少。

3）对房地产市场，把生齿流入与置业需求上升直接关联的传统判断需进一步深化，生齿布局年轻且常住生齿、小门生两个数据均显着大幅增长的地区更优。在个体均质化及无户籍限购政策配景下，常住生齿与户籍生齿的购房需求类似，常住生齿流入与户籍生齿流入的寄义划一，但现实生存中并非云云，常住外来生齿收入较低、且受地区住房限购政策制约。而且，生齿的年岁布局对购房需求也存在显着影响，从各国购房需求曲线看，20-50岁年岁生齿一样平常是主力购房人群。因此，对购房需求的研究必要进一步深化，不但要分析常住生齿，还要分析小门生，还要分析年岁布局等。

4）深化推进户籍制度、地皮制度改革，进一步消除生齿自由迁移的枷锁。只管当前户籍制度改革深化推进，但大都会落户限定仍然显着，这限定生齿向大都会合聚，倒霉于充实发挥集聚效应、推进服务业发展。近两年，在生齿少子化老龄化、高质量发展、地皮财政等配景下，针对人才、年轻生齿的都会“抢人大战”火热睁开，紧张都会的户籍制度和公共服务资源对外来生齿的包容性显着增强，但更紧张的在于“抢人”之后通过发展财产和改善公共服务的“留人”。而且，低收入者对都会发展也同样紧张，假如低收入者不敷，都会生产生存资本也必将上升，对中高收入者也将形成制约。

5）以常住生齿增量为焦点改革“人地挂钩”，优化地皮供应。未来应对峙都市圈都会群战略，推行新增常住生齿与地皮供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效办理现在东北、西部用地指标大量浪费的标题，以及东南沿海用地指标短缺的标题。严酷实验“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前地皮供应模式。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给情势，形成政府、开辟商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。

根据我们在《那边的房价控制得好：长沙篇》中的研究，天下大部分一二线都会房价大涨的配景下，长沙的房价、房价收入比、涨幅在紧张都会处较低程度。2021年长沙二手房均价1.1万元/平方米,低于武汉、郑州、南昌等二线都会；近10年长沙房价收入比维持在6—7，处于天下卑鄙程度；近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%，低于大部分二线都会。长沙房地产调控得好的缘故原由在于，长沙是范例多中央组团空间布局，地皮供应量大，而且严酷限定地皮成交溢价率，设定商品房“资本+利润+税金”代价构成，既确保房企肯定的红利空间，也确保了房价相对稳固。

6）保持钱币政策和房地产金融政策长期稳固。根据我们在专著《环球房地产》中的研究，“房地产过分金融化”是风险之源。实验长期稳固的住房信贷金融政策，稳固购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时克制谋利性需求。规范房企融资用途，防止过分融资，同时支持房企公道融资需求，提供肯定时间窗口让存在标题的房地产企业有自救时机，即自身债务自清。

从德国看，中性妥当的钱币政策与住房金融体系，是德国房价长期稳固的住房制度“三支柱”之一。二战后，德国央行主要目标是保持物价稳固，严酷自律不超发钱币；德国M2增速与经济增速根本匹配，钱币供应程度公道，2020年M2占GDP比重102.9%，在紧张发达国家中处于中等程度，低于欧元区126.2%的均匀程度。在妥当钱币政策和温暖通胀程度配景下，德国房价和物价根本保持长期稳固，1970-2020年名义房价指数上涨185%，CPI指数上涨162%，远低于同期美国、英国等发达国家。

7）稳步推动房地产税试点。随着大开辟期间竣事，存量房期间下地皮出让金淘汰、交易业务环节税收淘汰，推出房地产税更换地皮财政是局势所趋。从国际履历看，房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的紧张和稳固泉源。2021年10月，天下人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

但稳增长是本年宏观经济的头等大事。财政部表现，综合思量各方面的情况，本年内不具备扩大房地产税改革试点都会的条件。未来有须要创建科学的经济模子评估房地产税对各方影响。