没钱拿地，开发商争做乙方：代建以致不收管理费，能养活团队就行

作者 ｜ 郭一非

编辑 ｜ 杨布丁

出品 ｜ 棱镜·腾讯小满工作室

“我如今算是闲散职员，对吧。”赵磊（化名）自嘲式反问道。

身为一家TOP30民营房企某大区投拓总监，他也曾属于公司核心岗位，部下领导着十来个人，把握十亿以上投资额度，随处撒钱找地。但随着债务违约暴雷，裁人潮到来，如今，他成了“光杆司令”，只能零散地做些前期项目标收尾工作。

没钱拿地后，为了寻求业务突破，2022年底，赵磊收到了来自团体的指令——发力代建业务，探求有地皮但无开发本事的金主，但条件是团体不出资不包管。

与之雷同，从客岁开始，华润、碧桂园、龙湖、中原幸福等一大批开发商，都相继挤进了代建赛道。风趣的是，同为暴雷房企，中原幸福以致还在沈阳中标了恒大文旅城一处烂尾项目。

贩卖额难见复苏，资金压力下，大规模重启拿地也不现实。相较传统自投模式，代建业务拥有“轻资产、抗周期、高毛利”的属性，在眼下成了“全村的渴望”。

中指院统计称，停止2022年底，发展代建业务的品牌房企已经高出60家，代建新签约修建面积初次突破一亿大关，到达11073万平方米，同比增长11.3%。

不外，就在开发商们放低姿态，从传统拿地开发的甲方脚色，开始变革为代建乙方时，一系列新的挑衅也正在袭来。代价战横行、靠谱赢利的项目难寻、不出钱只着力没人买单……代建也并非是一门更轻松的赢利买卖。

没钱拿地，开发商靠代建活命

早在十多年前，代建模式就已存在，为何如今却火了起来？

“入局房企增多，核心诉求是市场下行配景下的轻资产转型需求，与冗余开发本事的再使用需求。” 东吴证券一篇研报分析称，随着客户群体向国有资源演变，不具有专业操盘本事的投资方愈发增多，投资与开发资产分离趋势显着，一连增长的代建需求，促使房企涉足代建范畴。

在赵磊看来，团体早在2018年即提出代建模式，彼时行业盛行高周转，自己投资拿地卖房，即可轻松赢利，利润率远高于代建的管理费，代建只是增补型业务，为了冲规模、扩大品牌影响力，但现实到了都会实验层面，各人精神还是放在自投项目扩张上。

嫡黄花，眼下已有中小房企开始放弃自投模式。4月，深圳民营房企勤诚达将旗下全部项目，都交由“代建第一股”绿城管理来托管。这是后者首个团体化批量托管业务，此前行业通常为单个项目标代建。

已往两年，相比于动辄亏损百亿的开发商，绿城管理的业绩令偕行欣羡不已。其2022年收入增幅达18.4%，毛利率到达52.3%，归母净利润增幅均超30%，股价也在本年4月份创下汗青新高。

“代管代建业务将是将来2-3年的市场机遇点。”作为行业贩卖规模最大的房企，碧桂园总裁莫斌在年初业绩会上判断。

莫斌的观点颇具行业代表性，他的依据包罗，2022年地方城投在公开市场拿地的占比，从往年的10%左右上升到40%，很多拿地的地方平台公司、主导保障性住房建立的地方政府，以及接受保交楼工作的纾困代建需求正在急剧增多。

传统自投模式投资回报重要依靠地皮增值，以及卖房贩卖。但眼下，大多数开发商眼下仍旧过得困难，尤其是暴雷的民营房企，一边库存地皮正在斲丧，另一边又没钱去拿新地。

克而瑞地产统计称，2023年前4月，地皮成交规模同比降落31%，创下2010年以来的汗青新低。这此中，近七成百强房企没有买地，剩下三成拿地方，仍以央国企老面目为主。

反观代建，则不受到投资驱动，仅需输出自身品牌、管理操盘履历，负责从定位、筹划、工程、本钱、营销、物业等项目开发运营全过程，并按照贩卖额抽取肯定比例的管理费。

按照地皮持有方身份差别，代建包罗政府代建（保障性住房、财产园、医院、学校等）、商业代建（国央企、城投或中小开发商）、资方代建（金融机构的不良资产项目）。如今市场主流为商业代建，包罗纯代建（不出资不持股）、融资代建（只出资不入股）、小股操盘（仅出资占少量股份）三类。

这此中，寻求地方城投公司相助成为核心突破点，后者大多手中有地、却无开发本事。好比，绿城管理2022年的新增客户中，来自城投的新拓面积最高，占比46%。

另一家上市代建股中原建业，则依托于建业在中原地域的品牌力，新创了“都会合资人”模式，如今已与河南省内的14家政府平台公司，以及8家国有企业签署战略相助协议。

代价战来袭，没管理费也干

“代建是好找，很多房企主动找上门来谈。“宋业（化名）告诉作者，“但我们是要找投资代建，不能出了地钱，还要再出开发阶段所需建立资金，但投资代建的就欠好谈。”

作为一家北方省会都会地域城投平台负责人，由于市场贩卖不景气，宋业所在的地方政府已经一年多没卖地了。他手里如今尚有3块闲置地皮，等着找代建方接办。他的底线是代建方必要出资，不能空动手来，而且要包管项目红利、不亏本，否则一旦做赔了就涉嫌国有资产流失。

宋业称，由于地价高，利润很薄，5年前囤的一块地至今未敢动工入市，绿城管理这些头部代建方有品牌溢价，很难瞧得上这类质量一样平常的地皮，也有暴雷房企来洽商做代建，但对方又没钱融资，也怕干赔了跑路，以是很难办。

克而瑞地产研究的一则数据体现，2021年城投拿地开工率仅有38%，在国央企、民企等各范例企业中最低，行业匀称开工情况则为67%。2022年城投开工率进一步降至8%，行业匀称开工率则为31%。

不外，想要拿下城投方的代建票据也并非易事。

上述投拓总监赵磊告诉作者，各人都知道，小股操盘这类代建模式是转型方向，但买卖并欠好做，一没多余资金投入，二没品牌和口碑，管理费降得再多，自己这类暴雷高周转房企也很难取得充足的信托度。“如今忙活了小半年，一个票据都没接到。”

中指研究院统计，2023年一季度新签规模TOP10代建方，险些被蓝城、金地、绿城发展、中原建业等老牌包揽，新玩家仅有碧桂园、新城控股这两家，没有暴雷房企入围。

一位头部代建品牌地域负责人告诉作者，如今业务主力客户就是地方城投，他们对于利润现金流没有私家老板那么高，不犯错不亏本就行，三五个点的利润就满意了。有的在招投标前就主动找代建方洽商相助条款，测算清楚货值、利润等核心指标后才会去兜底拿地，这类情况也比力广泛。

不外，这位负责人也坦言，由于前两年地价高，加上如今贩卖仍未回暖，市面上真正能赢利的项目并欠好找，城投或地方国资们会倾向于找品牌力强的代建方，渴望做生产物溢价，放大项目总货值。

令人担心的是，当浩繁玩家纷纷涌入代建赛道后，代价战不可克制地出现了。

作者得到的一家规模房企内部代建手册先容称，按照货值不等，管理费在3.5%-4.5%之间，此中包罗代建方团队薪酬福利，单项目管理费不得低于2000万元，而项目利润率不得低于3%。

上述代建负责人感慨称，如今各人竞争太剧烈，原来管理费都不低于四五个点，如今2个点都能做。“前段时间谈了个城投项目，对方向导私下说已经谈了20多家代建方，一家比一家自制，有的房企以致提出不收管理费，能养活团队就行。”

警惕避坑，政府代建成新风口

即便抢到了单，代建方也必要战战兢兢地去甄别风险。

一位品牌代建方地域项目操盘手告诉作者，有位在县级市场做文旅的私家老板找来谈代建，他们担心配套住宅项目欠好卖，就派人去翻对方其他项目标财务数据，就是为了包管对方付得起管理费，“人家财务还反问我们，到底是甲方，还是乙方”。

这位操盘手还举例称，之前做的一个省会都会的纾困项目，开发商前些年拿地代价高，暴雷后认亏了4个亿出局，背后的信托方诉求是把本钱和部门利钱收回，以是作为代建方必要去和谐被拖欠工程款的总包单位，还要去调解项目规划重新上市贩卖。这两年暴雷房企的不良资产项目比力多，代建方必要做好尽职观察，充实相识各方资金关系，隔离自身风险。

相较于商业和资方代建，以保障租赁住房和都会更新为核心的政府代建，风险系数相对较少。不外，按照东吴证券的研判，该模式红利水平较低，代建费用一样平常为总投资额的0.4%-2%。

“政府代建是个稳固器，恰当穿越市场的牛熊周期。”绿城管理CEO李军曾公开体现，将来这块会有微幅增长，但会有所控制，比例不能太大，否则会对毛利率产生影响。2022年，其来自政府代建的收入已占比29.4%。

这部门蛋糕也引来开发商们的竞相争取。以中原建业为例，其2023至今正式新签约的17个项目中，政府代建就有3个，全部为股权买卖业务模式。

中指院推测称，到2025 年，政府代建新签约建面预计为0.78亿平方米，年复合增长率为23.5%，政府代建规模将占到团体代建市场的34%。