任泽平：京沪同日降首付、降利率风向标意义大，进一步政策可期

文：任泽平团队

1 变乱：北上楼市调解首付比、普宅尺度等

12月14日，北京、上海出台房地产新政，在首付比、贷款利率和平常住宅认定尺度等方面做出调解，除限购政策外，市场等待已久的两大一线都会楼市优化政策终于落地。

北京首套住房个人贷款最低首付比同一下调至30%、二套最低首付比下调为城六区50%、非城六区40%；下调新发放房贷利率政策下限，城六区首套和二套利率政策下限分别不低于相应限期LPR加10个基点和加60个基点，非城六区首套和二套利率政策下限分别不低于相应限期LPR加0个基点和加55个基点；房贷年限由最长25年规复至30年；平常住宅认定方面，调高了成交接价尺度，五环内由前期的3.96万/平上调至8.5万/平。

上海首套住房个人贷款最低首付比调解为不低于30%、二套最低首付比调解为主城不低于50%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山不低于40%）；下调银行新发放房贷利率政策下限，首套住房个人商贷利率下限不低于相应限期LPR减10个基点，二套利率下限不低于相应限期LPR加30个基点；优化平常住宅认定尺度，取消代价要求。

2 影响：刚需和改善型需求有望得到短暂开释

1）首付比例下调直接缓解购房首付金额压力，特别好坏平常住宅二套首付比最高降落40pct，改善性群体购房门槛显着低沉。

如北京本次政策取消了对平常住宅和非普住宅首付比例的差异，此前，首套首付比为普宅35%、非普40%；二套首付比为普宅60%、非普80%，调解后普宅和非普的首套首付比均为30%、二套首付比均为40%或50%（紧张差异在于是否为城六区）。

该政策将开释更多刚需和改善型住房需求，肯定程度上缓解差异购房群体的首付压力，更多利好非普改善型住房，进一步开释改善型住房购买力。

2）房贷利率低沉带来利钱优惠，房贷限期延伸低沉购房压力。

此次政策调解前，一线都会房贷利率长期处于天下高位，贝壳数据体现，2023年11月百城首套主流房贷利率匀称为3.87%，二套主流房贷利率匀称为4.43%，而一线都会首套、二套房贷利率分别为4.38%、4.88%。

此次政策调解后，北都城六区首套和二套房利率下限分别为4.3%、4.8%；上海首套和二套房利率分别为4.1%、4.5%或4.4%（主城区内4.5%，非主城区4.4%）。简朴来说，100万元贷款30年代供镌汰300元左右。这将切实减轻新购房的利钱负担，低沉还贷压力。

别的，北京将房贷限期延伸5年，从25年调解为30年，低沉购房门槛并减轻了购房压力。以贷款总额200万元为例，利率按4.75%盘算，贷款时间延伸后，月供将镌汰969元

3）普宅范围扩大有利于更多家庭减轻住房转让时税费负担。

此次政策调解前，北京和上海的平常住宅认定尺度的代价束缚条件相沿近10年未更新。

此次新政，在对平常住宅的界定方面，北京和上海均放宽了普宅的认定尺度，北京进步了成交接价的认定尺度、上海取消了平常住宅的代价要求，均大幅提拔了平常住宅占比，如根据北京市住建委数据，政策调解后，全市普宅占比进步至七成左右。这将有用低沉住宅买卖业务产生的增值税等，镌汰二手房买卖业务资源，有助于提拔二手房市场成互换动性。

3 猜测：风向标意义大，进一步政策可期

北京、上海的政策调控具有风向标意义，对中央精神的相应和贯彻，体现出稳固房地产市场的紧张性。

7月24日聚会会议明白提出，要顺应房地产市场供求关系发生庞大厘革的新形势，适时调解优化房地产政策。

8月31日央行、金融羁系总局规定调解了首套和二套商业性个人住房贷款首付比例政策下限和利率政策下限，各地按因城施策原则自主确定。

12月12日中央经济工作聚会会议提出“要守住不发生体系性风险的底线”、“要对峙慎重求进、以进促稳、先立后破”。

在当前市场情况下，根据深圳新政的履历，北京、上海楼市新政短期会有肯定效果，可连续性须要跟踪观察，稳固预期仍需加码。如深圳8月31日实验认房不认贷、9月29日下调住房贷款利率下限、11月23日调降二套房首付比例并优化平常住房认定尺度后，成交量出现肯定程度的小幅改善，深圳10月、11月商品房成交分别环比增长25%、6.0%。

总体来看，本次北京、上海新政，在低沉购房资源和购房门槛上发力，为涉及限购政策，将来大概还会有放松限购等政策可等待。

4 将来的政策选择：全面取消限购、大幅低沉存量房贷利率、加快“三大工程”创建

有三招可救当前地产，房地产是第一大支柱财产，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。

可思量组建住房银行，收购开发商的地皮和商品房库存，用于租赁房保障房。开发商拿到资金限定必须举行保交楼，如许可以防止烂尾。房企回款有多余资金，可以用于拿地，地皮财政就会规复，地方债务压力就能缓解。收购的库存商品房和地皮用于租赁房保障房，有助于改善民生，实现租购并举和新模式。

当前是全面取消限购的良机，回归市场化。如今市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内住民都没有限购步调，都是通过代价和税收调治，而不是人为的行政本领，违反市场经济。一二线市场假如活泼起来，可以通过多贡献地皮财政、税费拉动经济增长。在当前行业连续低迷配景下，取消限购短期内不会引起市场敏捷过热；中长期可思量在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增长稳固税收泉源，通过人地挂钩实现供求均衡，一石二鸟。

大幅低沉存量房贷利率，包罗住民和房企，钱币政策部分通过定向降准等支持银行低沉负债资源。如今现实利率偏高，应该大幅低沉存量利率，之前低沉了首套，社会反响很好，二套的也应该低沉，这是善政。

加快“三大工程”创建，支持房地产投资。“三大工程”，即创建保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共根本办法创建。通过“都会群战略、人地挂钩、金融稳固、租购并举”等构建新发展模式。

我们在业内提出了分析框架“房地产长期看生齿、中期看地皮、短期看金融”。在此框架根本上提出“房地产长效机制的关键是都会群战略、金融稳固、人地挂钩和房地产税”。用时间换空间，促进长期安妥当康发展。

假如采取好坏相联合步调，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献气力。