撰文 / 李逗

编辑 / 孙春芳

交了费，却享受不到该有的服务，业主苦物业久矣。

近来两年，物业公司乱收电费、装修基金费、停车费等题目频发。为了防止自己交的物业费被暗箱操纵，一些业主们开始主动接纳应对之策。

2022年8月，9户来自北京新方向中心的业主连合举报称，颠末业主们切身查验对比发现，已往3年多时内，这栋商业大楼的物业公司金隅大成物业多收了近400万的电费。不外，另一方的金隅大成物业也在喊冤，称“不存在多收电费征象”。

物业和业主的纠纷本不是什么奇怪事儿，双方向来恩怨不绝。但在本年，SOHO中国、龙湖物业、圆都物业等公司相继接到“罚单”，业主和物业之间的自然不信托，被再次放大。

对物业公司来说，现实的困难摆在面前：物业服务原来挣的就是个辛劳钱，这个行业业务本钱高、上涨空间有限，很难赚到钱。而在如今日子愈发艰巨之下，部分物企也就打起了增长点“灰色收入”的主意。

而资源市场对于物业的热捧也已颠末去。

已往两三年来，被包装成智慧物业、互联网平台的物业故事，在资源市场轮番上演。一个本来最质朴传统的行业，成了很多房企老板“提款”的钱袋子。

而在资源退潮后，很多物业公司估值大减。很多人这才意识到，资源不光没有成为点燃物业行业的一把火，反倒让物业离“搞好服务”这个最本质的需求，越来越远了。

事多钱少红利难

2022年8月中旬，北京市丰台市场羁系局收到了一份举报信。9户来自北京新方向中心的业主连合举报称，颠末业主们切身查验对比发现，这栋商业大楼的物业公司金隅大成物业在已往3年间多收了近400万的电费。

只管物业方否认，但因乱收电费而被罚的公司，在本年已经至少有3家了。“我们也是看到SOHO中国遭到市场主管部分大额处罚后，才关注我们电费收取情况的。”一名业主对媒体透露道。

2022年3月，SOHO中国因向用户加价收取电费等违法举动，被罚了1.15亿元；7月，北京龙湖物业在电费代收代缴中未实验国家对于一样平常工商业用电电价下调政策，被罚款36.09万元；8月，北京圆都物业违法收取电费遭罚款11.54万元。

多年以来，物业这个劳动麋集型的行业想得到资源和公众的承认，并不容易。固然物业行业市场空间很大，但弊端也很显着：不透明、无规则可循、服务模式掉队、物业纠纷不绝。

最初的物业管理，还只是开辟商瞧不上的买卖，它仅仅作为卖房子时的一个营销卖点存在。地产商对物业的期待也不高，缘故原由很简单：物业费难收，利润也极低。

2013年时，天下物业管理百强企业净利润仅5.6%。而当时的房企利润利率却到达25%左右。为了房子好卖，贴钱做物业，是行业的常态。

早于2003年，中国物业管理协会规定了差异品级的物业服务基准代价。在当局引导价下，物业费上涨空间不大。一份观察陈诉体现，北京、上海、深圳、杭州、成都5个样本都会2013年至2016年物业费匀称代价涨幅仅相当于1.1%。

而在另一端，却是不绝上涨的人工本钱。中信证券统计体现，一些物业公司的人工本钱和分包本钱能占到总收入的70%以上。

融创中国董事局主席孙宏斌就曾暴露过对物业的不屑。2015年，孙宏斌曾宣称不会将融创物业分拆上市，来由是：物业公司就像公共服务类机构，而上市会使得物业公司变成赢利的工具，把物业分拆上市这种做法并不可取。

当时，物业服务的代价没有被完全市场化，换言之，做得更好的物业在物业费上很难提价。这在某种水平上也让物业行业无法得到大公司的重金投入。

物业从业职员李森（化名）表现：“如今人工本钱在升，但对我们来说，很痛楚的地方是收费不让涨。现阶段物业费的代价有上限，物业费不能突破引导价，这就导致企业没有办法投入大量的成原来改善服务。”

李森拿旅馆和物业做了一个对比：旅馆行业有三星旅馆和五星旅馆的认证差异，各人会乐意费钱买五星旅馆的服务，但物业服务没有类似的认证体系，“固然，好的服务物业费代价大概高点，差的大概低点，但没有量化的指标，服务优劣代价差异不会太大。”

资源的风刮得太快了

物业公司还没有完全整明确怎么赢利的时间，资源的风就提前刮过来了。

大多数房企通过补贴维持物业费的时间，一家深圳的小地产商——格式年，决定跳出行业“天花板”。

2014年6月，格式年将分拆的物业公司彩生存推向港交所，成为第一个敲钟的物管公司。当时的格式年规模很小，年收入只有几十亿，但是野心却不小。彩生存打出了O2O(online to offline,线上到线下）的运营标语，提出用互联网头脑的方式，颠覆行业传统模式。

死后操盘的人，是格式年总裁潘军——一位曾因2002年筹谋了克林顿“碧海云天中国行”营销运动，而在业内小著名气的地产老炮。彩生存上市时，潘军也拉来了一位名流周鸿祎，作为基石投资者为彩生存站台，周鸿祎以致被视为是最早跨界房地产的互联网人。

以后的数据证明，彩生存成了吃到第一口资源红利的物企。它的股价一起飙升，市值很快高出母公司格式年，令业界惊奇。本来不被看好的物业，摇身一变成了最高大上的行业。

很多房企都眼红了。巨细物企们不再安于挣那点服务费，多数盯着物业公司上市买卖业务十倍二十倍的PE倍数。它们开始跟着效仿，争相涌入，要当风口上的猪。据此前不完全统计，2021年共有十几家物业公司登岸港股。

在地产业务上越来越难挣大钱的大佬们，把物业当作公司转型的盼望。碧桂园的杨国强说，物业就是碧桂园的来日诰日。恒大的许老板也不甘落伍，立下规模与利润的军令状，要求恒大物业每年新增3.6亿平方米在管房产面积。就连最初嫌物业不赢利的融创团体董事局主席孙宏斌，也在2019年把融创服务推上了市。

巨头们赛马圈地的缘故原由，无外乎盯上了物业高估值的肥肉。

以碧桂园服务为例：2018年碧桂园服务上市时，营收只有96亿港元，是母公司碧桂园4800亿港元营收的零头。但碧桂园服务彼时的估值却高出了母公司的一半，到达了1200亿港元。上市短短两年后，碧桂园物业就成了物管行业的老大，最高峰到达2800亿港元市值。

但终极，故事还是讲不下去了。将虚高的物业股股价打回本相的，正是当初把它捧上资源市场的母公司地产团体。当地产主业因融资新规、贩卖不畅而资金断裂时，和地产母公司关联业务最深的物业板块，一同受到了资源的冷眼。

由于与地产行业的精密关联，资源市场开始担心，控股地产母公司会把手伸向物业公司的钱袋子，物业股开始出现了大幅下跌。2021年7月以来，物管行业股票开始一起狂泻，高光不再。

而资源市场的担心果然被明确于光天化日之下：2022年7月，恒大物业不翼而飞的134亿元存款有了观察结果，在恒大团体爆雷后，恒大物业质押干系的贷款透过第三方，通过多次质押包管后，又划转到恒大团体。

观察结果一出，很快引发轩然大波，由之引发的对物企发展性、现金流安全等题目的担心，成为压垮物业估值的关键。

克而瑞物管数据体现，2022年7月，相比月初来说，59家上市物管企业的股价中，有46家物企都出现了下跌趋势。此中，跌幅最大的是力高康健生存，降幅到达68%，碧桂园服务也下跌了50%以上。

这个时间，很多机构才回过头来重新审视物业的红利模式。大部分上市物管企业的利润，告急靠母公司提供的增值服务来支持。从2014年第一家物管企业上市至今，业主增值服务，不停被各家物企们当作业务增长点。但时至本日，很多关于业主增值服务的实验都失败了。很多增值业务末了就成了租售车位、装修等款式，还是传统的模式。

“不管物企的业务规模多大，模式还是一样的，没有发生真正的改变。”睿观研究院院长郝炬以为。

而喊着要用资源的本领颠覆行业的彩生存，终极在资源游戏中灭亡了。2021年，彩生存在枯竭的现金危急下，不得不卖身给了碧桂园服务。一位物企观察人士说道，“彩生存的题目不在于业务模式和发展战略，而是快速增长创新业务的同时，现实上忽视了服务质量，末了导致了团体的失败。”

“物管老大哥”光辉不再

靠讲故事的日子已往得很快，市场大情况已经改变。纵然是客岁还在大手脚“买买买”的碧桂园服务，在本年的形势中也得省着点花。

面临本年复杂的形势，碧桂园服务提出了“降速”：寻求有现金回报的利润，通过收购扩大规模反而不是如今的重点了。8月24日碧桂园服务举行了2022年年中业绩会，会上公司管理层表现，本年并无大的物管收并购操持，并夸大碧桂园服务不再寻求规模收购。

已往一年来，碧桂园服务成了物企收并购市场中脱手最阔绰的“金主”。2021年起，碧桂园服务接连收购了蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生存旗下邻里乐控股以及中梁百悦智佳等物管公司的股权。

固然碧桂园服务的收费管理面积大幅增长，营收数据有所提升，但是毛利率却没有跟上。2022年上半年，碧桂园服务团体毛利率为26.9%，同比客岁同期的33.4%降落6.5%。

另一方面，受恒大物业百亿资金案影响，“物管老大哥”也感受到了余震。7月27日，碧桂园一则配售融资的消息，连累碧桂园服务的股价大跌。当天下战书三点，碧桂园服务告急召开了投资者电话聚会会议， 管理层直接喊话表现，“（我们）不会成为下一个恒大物业。”

赫焗以为，“恒大物业的情况只是个例，并不是全部企业都敢这么做。固然物企受地产母公司下行影响较大，但从物业公司的业务情况来看，自身业务的谋划稳固性是没有题目的。”

但，这并没有消除资源的隐忧。针对市场对于碧桂园服务是否有关联性资金占用的质疑，碧桂园服务首席财务官黄鹏直言，不存在占用款子，关联账款均是正常谋划性往来账款，“不存在任何附带项的包管，各人不要担心”。

只管有管理层的信誓旦旦，碧桂园服务当天的股价仍旧下跌4.58%，总市值缩水至441.8亿港元。

而从全行业来看，一系列数据都证明，资源市场还未能重拾对物业板块的热情。本年以来上市的物企中，连一些央企配景的物企都遭遇了“开门黑”，上市首日即遭遇破发，股价连跌数日，以致遭遇腰斩。

与此同时，备受瞩目标龙湖服务板块-龙湖智创和万物云，也始终没有传来上市乐成的敲钟声。

万科在2021年11月明确提出将拆分万物云，固然已有了聆讯通过的好消息，但离上市乐成还差临门一脚。而在物业上市这事上，始终三缄其口的龙湖物业，也在本年初披露龙湖智创招股书，但也迟迟未能真正上市，不久前龙湖智创再次更新了招股书，期待上市良机。

郝炬对《财经天下》周刊表现，从行业层面来看，上市物业公司的增长会团体放缓，并购带来的高速增长阶段已颠末去了。“对于物业公司来说，短期的风口效应似乎在消退。这个行业更应该关注怎样降本增效，怎样得到更妥当的业务增长，怎样开辟探索真正的创新业务。”