中国基金报记者 方丽 陆慧婧

公募REITs市场喜获新春“大礼包”！

克日，证监会发布《羁系规则实用指引——管帐类第4号》文件，对于底子办法REITs的相干管帐处理处罚和判断举行了明白，将原始权益人归并财政报表层面临于底子办法REITs其他方持有的份额界说为“权益属性工具”。

多位业内人士表现，底子办法REITs明白为权益资产意义巨大，可以在肯定水平上低落二级市场代价颠簸对机构投资者利润表的影响，淘汰短期代价颠簸带来的被动减持。同时，有望吸引原始权益人向市场提供更多优质资产。

底子办法REITs明白权益属性

为进一步完满资源市场羁系规则体系，进步羁系透明度，推动市场主体提拔财政信息披露质量，克日，中国证监会发布了《羁系规则实用指引——管帐类第4号》。此中，对于底子办法REITs的相干管帐处理处罚和判断举行了明白。

根据《羁系规则实用指引——管帐类第4号》，并表架构下，原始权益人归并财政报表层面临于底子办法REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，紧张取决于原始权益人是否存在无条件制止交付现金或其他金融资产的任务，详细思量以下两方面因素：

一是底子办法REITs是否可以制止现金分红任务。根据证监会、生意业务所等相干羁系要求，若REITs产物连续两年未按照法律法规举行收益分配的，相干基金产物将被生意业务所克制上市。据此，原始权益人有权选择在生意业务所克制上市以制止现金分红任务。

二是底子办法REITs是否可以制止到期逼迫整理任务。底子办法REITs固然创建时设置了初始限期，但其可通过扩募购入新的底子办法资产延伸条约限期。

因此，如原始权益人已依照相干法规要求阐明前述分红、克制上市和扩募延期安排，则原始权益人不存在不可制止的付出任务，原始权益人在归并财政报表层面应将底子办法REITs其他方持有的份额列报为权益。

解答市场疑惑

提拔原始权益人到场的积极性

底子办法REITs试点两年多以来，REITs发行和发行后的管帐处理处罚和财政影响不停是行业各方的关留意点。

陪同着底子办法REITs试点推出、REITs申报发行热度渐增、REITs二级市场颠簸震荡，行业对底子办法REITs管帐处理处罚的关留意点，也履历了由原始权益人的管帐处理处罚转向了投资方对投资REITs的管帐处理处罚。

对于此次最新出台的《羁系规则实用指引——管帐类第4号》文件，瑞思不动产金融研究院以及德勤中国相干人士表现，此次进一步明白了底子办法REITs的权益属性，澄清了底子办法REITs市场到场各方对于底子办法REITs明白上的毛病和分歧，有利于消除原始权益人到场底子办法REITs市场的疑虑，进一步提拔原始权益人向底子办法REITs市场提供优质资产的积极性，实现底子办法REITs市场的高质量发展。

中金公司研究所则从提拔原始权益人发办法力及管帐计量方法变革两方面分析：一方面，新的羁系规则实用指引有望促使并表原始权益人发办法力有望提拔。

“明白并表型原始权益人归并报表层面应将REITs其他方持有的份额列报为权益，实现了不出表、保存资产控制权的同时增长权益资金、低落资产负债率，有利于提拔此类原始权益人推动优质资产首发、扩募上市的积极性，助力REITs市场连续扩容。”中金公司研究所张星星、裴佳敏平分析师在研报中指出。

另一方面，后续机构投资者可选择FVOCI管帐计量方法，这应当有利于鼓励和加强恒久持有投资逻辑，低落市场颠簸性。

“若接纳FVOCI计量方法，持有REITs期间收取的现金分配计入当期损益（损益类科目），反映在利润表；持有期间的公允代价变动计入其他综合收益（全部者权益类科目），反映在资产负债表。思量到部分REITs投资者的考核大概紧张基于利润表，选择FVOCI方式对公募REITs举行管帐计量，或有助于加强此类投资者的持有稳固性，淘汰短期代价颠簸大概为其带来的一些被动生意业务举动，这有利于提拔市场运行的稳固性，进一步吸引恒久设置型资金入市。”

REITs恒久设置代价进一步夯实

不少人士表现，该规则有利于提拔REITs持有稳固性，此类产物恒久设置代价进一步夯实。

上述中金公司研报表现，在上述规则下，当前高分派率的REITs标的可为投资人兑现更为确定的财政收益，但资源利得仍会影响资产负债表的权益项，投资人应该根据自身投资条件综合判断。中恒久来看，该规则有利于提拔REITs持有稳固性，拉长持有周期，低落二级市场代价颠簸，提拔设置代价。

实际上，陪同着REITs市场一年多调解以及宏观经济徐徐回暖，REITs的中恒久投资代价徐徐显现。

中航证券日前发布研报表现，2023年REITs市场履历了一波显着调解，市场连续下行紧张源于根本面、流通盘和估值三方面因素。公募REITs2023年四序报业绩连续分化，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素的连续影响，但部分板块已出现颠簸式修复。今后看，履历一年的调解期，市场颠簸已靠近尾声，风险已得到开端开释，大部分REITs估值消纳已至公道区间，部分项目恒久设置代价已经显现。

安全证券研报也表现，当前REITs静态估值较低；被纳入社保基金投资范围后，高分红属性对设置型机构有肯定吸引力；估值和活动性对REITs都较为有利。但业绩角度，REITs根本面暂未到达拐点，部分REITs谋划尚有压力。REITs下阶段大概受益于活动性改善及春季一系列政策落地以后的风险偏好修复。

后续REITs新产物也在不停涌现。2月8日，华安百联斲丧封闭式底子办法证券投资基金、中原首创奥特莱斯封闭式底子办法证券投资基金均已获反馈。另有包罗新黄浦在内的多家上市公司公告相干REITs产物的申报、发行等盼望。

别的，2月8日，沪厚生意业务所发布关于做好公开召募底子办法证券投资基金2023年年度陈诉披露工作有关事项的关照。关照要求，基金管理人应当于2024年3月31日前完成底子办法REITs2023年年度陈诉的体例、报送以及披露工作，并鼓励基金管理人等积极召开业绩阐明会，对底子办法REITs所处行业状态、经业务绩、底层资产运营环境等投资者关心的内容举行阐明。

编辑：小茉

考核：木鱼