给取消限购泼点冷水

这个选题原来团队有小搭档预备拿去追热门的

但是有点事变我感觉如鲠在喉必须要说

所以今天挪了点时间，和大家聊点我的观点

杭州取消限购了，接着西安也开始取消限购了，朋侪圈又是流量的狂欢

现在还有严格限购的都会大概只有北京和上海了

而且近来关于北京上海要不要取消限购也是各种讨论

以致各种江湖术士都已经YY好了方案和倒计时截点，案场售楼处都做好了精准预案来接待政策落地的到来

你说这个政策好欠好

这个政策当然好，由于限购被克制的需求现在终于可以得到开释

但楼市的发展真的会像当年提出限购的时间需求刹时被克制一样，现在取消就可以立即反弹吗

这是今天这篇文章想要和大家分享的

好了，让我们快点开始吧

01

取消限购意味着什么

本质上意味着这个都会开启了一场去库存活动，之前许多都会是局部取消限购，也就意味着布局地域的库存比力高

而现在全都会启动取消，也就意味着整个都会库存量到达一个比力高的位置

这是一个全部人都必须了解的条件

毕竟一个都会存量过大总不是一件好事

把购房的全部门槛低落，从而最洪流平的吸引资金流入，完成去化的目标

而对于这样的趋势，一个都会能呈现的最大红利实在是布局性红利

就是全城的购房没有门槛，但是如果你中意的地域不存在库存标题，那么对于你来说，也就得到了政策放松之后的最大利好

换而言之，选盘则非常告急

02

取消限购，本质上就是让现在有购买力且有购房需求的客户，更加自由自动的选择自己想要的房产

那么核心标题是，现在谁会是有购买力且同时有需求

任何的政策，都须要放在周期这个维度里去看

我们必须要清醒的意识到，现在房地产已经发展了20年了，再也不是刚刚起步的谁人阶段

这20年的时间岂论是商品房的市场化照旧城镇化的扩张大概是动拆迁的推进

险些每个都会都早就完成烈?需的开释

不客气的说，现在每个都会已经没有太多刚需了

而现在依然有购买力且有需求的客户，毫无疑问就是每个都会的有产一族的中产

由于家庭布局和需求的厘革，现在的中产想要换一套更好的房子，这成为现在取消限购的都会最大的购买力泉源

但是另一个核心标题是，这些中产的购买力来自那边

是的，没错，他们的购买力来自于：卖房

就是已往20年买过房但是不敷用了，现在想要卖房再买房

所以毫无疑问的是，每个取消限购的都会，当地楼市的第一个厘革肯定就是：市场二手房挂牌量的激增

通常放松的最彻底的都会，未来半年的二手市场的磨练则最大

而二手房挂牌的激增更加没故不测的是，会是二手市场的房价下跌

由于总有人比你更急迫的想要换房

他们就更加愿意贬价卖房

而且这些手上的房产早就在时间的周期里增值了五倍十倍，当下一点点的贬价对于他们来说一点心理负担都没有

不消猜疑这个结论，上海没放松限购二手市场都是如此，更况且其他都会

其中最为明显的厘革就是一个都会的老破小，由于他们更加急需置换，更加如饥似渴的置换

所以

全部的客户，我们更须要操心的不是：那套我还没买到的房子会不会涨，而是我自己住的这套房子还会不会跌

03

第二件事

一手市场的表现会变得更加剧烈

这里的剧烈不是指房价，而是在案场各种的营销办法推广促销的活动

为什么，由于剧烈有用

由于现在的需求就是置换，一手房就能给客户营造出卖掉房子换好房的空想

这件事确实会是驱动一手房楼市进入下一个周期的原动力

简单的价格厘革不再会直接改变一个项目标营销情况

上周我刚遇到这么一件事

我一合肥的朋侪去售楼处买房，边上的次新居1.4万/平，但是看中的一手房由于风致上乘，虽然价格照旧在1.9万/平左右，但是依然为此付了定金

当下置换客户的购买就是基于换到好生存

一手会最洪流平的吸干二手市场的需求，这对于二手市场会迎来的第二个磨练

这件事肯定会发生在一手房市场里，所以未来各地的地产人须要为此拼命忙碌倒是真的

而且对于取消限购，本质上最大的利好实在是银行

现在的银行太想要放贷出去了，现在他们和开发商在营销端的互助也越来越精密了，提供统统的便利条件来资助你解决置换标题

包罗现在中介也开始加入以旧换新

统统的统统就在告诉你，只要你想要换房，岂论你有什么标题，我们都可以资助你解决

现在肯定会是一手市场营销人最忙碌的时间，在案场肯定会有扣头和福利

但是不要忘了客户购买的动机，现在再操盘把产品做到第一位擦?鲱告急的事变

04

所以每个都会未来须要重点关注的实在是二手市场

这部门赛道一样平常的关注太少，未来的影响却非常大

之所以须要器重二手房，由于二手市场既是需求的开释处，也是需求购买力的泉源

对个体来说如此，对都会来说更是如此

由于大家都是先卖房再买房

发起每个都会增长对二手房数据的监测

由于过往市场里的二手房存量并不大

但是未来这一块只会有增不减，每个都会须要在这一轮周期里充实作育团队的二手房数据掌控力和调控本领

这件事至关告急

上海其他的不说，对于二手房的走势和调控的细密水平超乎想象

这也决定了这个都会不太有大起大落的情况出现

而已往曾经有过大涨的时间，当下大家肯定要注意二手房的挂牌量，这是现在各位最须要注意的一个数据源，决定了你的家庭资产的团体走向

05

然后再聊聊刚需

现在在一个都会生存还没买房但有购买力的刚需，已经变得越来越少了

现在还说有比力充沛刚需的都会实在只有两个，就是北京和上海

这也是为什么现在北京和上海还没取消限购的底气

包罗之前在上海轻微放松了外环外刚需的购买门槛，我们监测了数据就是有刚需明显的回涌，这样的厘革照旧很明显的

现在放眼杭州苏州，放松限购的政策趋势今天也不是第一次，之前的数据有厘革吗

那么剩下还有那边有刚需

我前阵子去了成都，也是近来刚刚放松限购的都会，各位知道异地客户过来比力明显的是那边吗

不是在成都异地生存的年轻人，而是上海已往的，我定义为的顶层刚需

就是喜好这个都会，而且看到中意的产品，现在以为可以买一套作为居住选择的产业人和情怀人

所以哪怕是有异地客群的购买，也都围绕着都会塔尖住宅的开发

像已往什么外地大巴车已往扫当地老破小的情况再也不会出现

所以如果你在当地开发的项目属于都会塔尖，此时此刻的你须要更多的做广域以致是全国性的发声

市场需求的活动正在为此发生厘革

06

为什么要表达这统统

实在是渴望对于调控要有更多维度的明白

十年前许多时间克制楼市发展的政策反而起到许多弹皮球的效果，现在放松政策也是如此

一个政策的放松当然是须要的而且是此时此刻来说须要的，但是更须要做到体系的组合拳的预备

对于一个都会来说取消限购如果只是开始，反面还有几件事变必须快速跟进

第一，地皮段须要同步调解

暂缓库存量较大的地域地皮供应，这实在只是开始

须要在地皮端开释出最洪流平的善意

取消面积配比，入市核心地段的地块以及鼓励开发商做高标准的风致改善和豪宅类产品

一手房是这轮调控中最大的受益者，但后续须要让一手房吸纳更多的“有钱人”，这样才能让中产和刚需更多的伸张到二手房

从而激活更洪流平的市场

如果一手房把刚需全都吸走了，那么二手就更加凉凉了

愿每个都会都能有这样的前瞻性的思考

第二件事变就是增长对二手房的调控本领

明确二手市场的荣枯线，从而保持这个楼市的“蓄水池”不至于失控

举个例子，上海不绝是死盯两个数据，一个1.5万套，一个是2万套，1.5万套之上就是安全，2万套之下就是不外热

连续三个月过2万套就是楼市的全面回暖

这些数据判断给到楼市长线调控给了许多理论根本，也保持市场的团体稳固

其他都会也应该创建这样的数据判断标准

这件事任重而道远

07

没有一个政策的落地是可以解决全部标题标

也不是一个政策的取消就可以逆转趋势

全部的潮水都会汇聚成海，而我们每一个个体作为一个浪花，肯定肯定要记得看到此时流水的方向

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第5250篇原创文章