四连发！房地产政策利好空前，可否扭转房地产市场预期？

新一轮支持房地产的金融办法“四连发”：明确取消天下层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款，支持力度可谓空前。

5月17日，央行公布了一揽子房地产金融新政，从消化存量房产、优化增量住房两方面入手，以扭转房地产市场需求疲弱的现状，一时间市场沸腾。

停止当天收盘，三大股指均涨超1%。沪指涨1.01%，深成指涨1.1%，创业板指涨1.12%。房地产板块掀涨停潮，万科A、绿地控股、金地团体、城建发展、空港股份等超20股涨停。

今年以来，在不少地方政府一连放松或取消限购步调后，楼市热度渐渐回升，但部分匿伏购房者也在等候更鼎力大举度的房地产支持政策出台，存在“再等等”的心态。第一财经记者采访相识到，央行一揽子政策出台后，将在肯定水平上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场“政策底”。

在利好政策麋集落地后，市场也存在一些疑问。比如，设立新的布局性工具将带来哪些影响？政策组合拳将多大水平影响市场？此时出台房地产金融政策组合拳是否意味偏重走“靠房地产拉动经济”的老路？接下来将怎样继续推动房地产向新模式转变？

设立新的布局性工具将带来哪些影响？

盘活存量住房是化解房地产风险的关键。此次中国人民银行拟设立保障性住房再贷款，引起市场高度关注。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对第一财经体现，现阶段消化存量房产，除了待售新居、在建工程和空置房屋等库存外，还要面临住民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新居市场的影响。

招联金融首席研究员董希淼对第一财经体现，保障性住房再贷款3000亿元，可动员银行贷款5000亿元，对干系城市房地产“去库存”是直接、有力的支持。

在他看来，存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。下一步，应进一步明确保障性住房再贷款资金支持对象、利用范围，严格限定为收购已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府债务。人民银行应创建完善并增强再贷款资金利用的监督查抄。

第一财经记者前期调研相识到，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式加入存量住房去库存，现在各地公布的筹划收购住房已经凌驾1万套。

曹晶晶体现，未来围绕消化存量房产更加细化的配套政策将进一步落实，针对国企收购存量房的细化政策，比如收购规模、收购代价等也有望继续跟进。

对促进房地产市场有哪些积极意义？

从政策组合拳内容来看，主要目标是降低首付比及引导住民房贷利率下行。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，首付和房贷利率是左右楼市走向的关键，直接决定了住民的购房资本和对未来楼市的预期。从政策内容上看，政策利好大大超出市场预期，开释了支持房地产行业较快实现“软着陆”的强烈信号，预计将在短期内对楼市产生较强的提振效应。

“后续的关键是在取消房贷利率下限后，各地贸易银行在因城施策原则下，住民房贷利率可否较快下调。”王青称。

董希淼说，此次住房金融政策调解力度较大，超出预期，传递出稳固房地产市场的明确信号，有助于稳固住房斲丧信心，进而进步住民住房斲丧的意愿和本领。此次住房金融政策从需求侧上对房地产市场康健安稳发展形成支持。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。

是否重走“靠房地产拉动经济”？

此次房贷利率政策取消的是天下层面的统一下限，但因为当前绝大部分城市房贷利率下限与天下统一水平保持划一，实际大将动员这些城市一并取消房贷利率下限。

2023年8月，人民银行将天下层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房 30%。各地在此根本上，因城施策自主决定政策下限。

现在，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的天下底线政策。

此次将天下层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。

调解后，城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限根本上，贸易银行可根据客户风险状态自主决定详细首付比例。同时，政策也保留了首套房首付比例更低的设定，首套和二套政策仍有肯定区分度。

一位市场权势巨子专家体现，个别热门城市大概还将保留房贷利率下限。这些方面既表明确央行支持刚需和改善性需求的一直政策取向，又把握好了详细政策的落实，含有制止重走“靠房地产拉动经济”老路的政策意图。

该市场权势巨子专家认为，总的来看，央行优化住房金融政策的根本思绪没有改变，促进房地产市场安稳康健发展、满足市场刚性和改善性需求是政策把握的重点。差别阶段政策设计和实施既体现一连性，又连合形势要求夸大针对性调治，政策力度渐渐加大。

怎样继续推动房地产向新模式转变？

随着我国房地产市场供求关系发生庞大变革，比年来，金融办法也不绝顺应形势需求调解优化。

当前出台的房地产金融政策是宏观政策取向划一性增强的体现。业内人士提到，政治局集会后，北京、杭州、西安等多地顺应市场需求，放宽或取消住房限购政策，落户政策也有所放松。央行优化住房金融政策，与限购放松政策相互和谐共同，体现了宏观政策协同发力，更好地促进房地产市场安稳康健发展。

业内专家广泛认为，央行此时出台优化住房金融政策，在提振市场信心、改善预期的同时，也有继续稳住金融数据的效果。若提前还贷环境渐渐改善，对于个人贷款以及房地产贷款的安稳增长会有支持作用。

推动房地财产向新发展模式加快转变，更大水平发挥市场机制的作用至关紧张。

市场专家体现，客岁中国经济增长5.2%，今年一季度为5.3%，这都是在摆脱房地产影响的根本上实现的，我国转变经济发展模式的积极已见到成效，经济内生动能、稳固性增强。房地产范畴也可更多交由市场机制来调治。在经济发展不依赖于房地产、房地产市场有序竞争的大配景下，房企也将加快转型步调，转换谋划理念，更加聚焦于提升服务水平，鼎力大举发展租赁谋划、中介服务、物业管理等房地产子行业。

王青认为，恒久来看，推动房地产行业走向稳健发展，要保障房和商品房“两条腿走路”。起首是政府要提供更多保障房，办理低收入人群的根本居住需求，这不但是民生问题，而且对城市化有紧张作用，就我国而言，城市化是推动经济增长一个紧张动力。其次是房地产行业要摆脱已往高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式，控制房企信用风险。

(本文来自第一财经)