中心定调！楼市，大变局来了

作者：余飞

01

楼市进入新期间

大招如约而至，5月17日，肯定是载入中国楼市史册的一天。

其紧张性重要体现在两点：

第一，超汗青力度的救市。

昨天一天四箭齐发，降首付、降利率、降公积金利率、收储。

1、取消天下个人住房贷款利率下限

2、公积金贷款利率下调0.25个百分点

3、首套、二套的首付比例分别下调至不低于15%、25%

4、地方当局收购及商品房用作保障房，接纳回购房企闲置的住宅用地

其中，首套房首付降至15%，二套房降至25%，这两个比例都是房地产商业化以来的最低比例。

别的，收储一事，也是汗青性的活动。只管昨天公布的收储细则和之前传出的小作文存在力度上的大落差，但活动的意义非凡。

第二，对待楼市全新的态度与表态。

本年3月份的国常会上对楼市有过一次新表述，“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身优点，事关经济社会发展大局。”

当时本号就说过，这句表述是中心对待楼市态度的大变化，是将楼市的职位再次扶正。

这一次，表述更加新颖。

昨天上午的“天下切实做好保交房工作视频集会”，国务院副总理何立峰夸大：

深刻熟悉房地产工作的人民性、政治性，继承对峙因城施策，打好商品住房烂尾风险处理攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

这意味着，稳固楼市酿成了一项政治任务。

02

统统为了去库存

下面来看看详细措施。

央行直接三箭齐发，降首付、取消首套房与二套房商业贷款利率下限、下调公积金利率。

三箭实在就是两箭，由于公积金和商业贷款的差别，才各自夸大，实在就是两个大招，降首付、降利率。

这是一套组合拳，一句话概括就是鼓励加杠杆的同时，给你减轻按揭负担。

降首付，让你上车门槛更低。在履历了客岁那轮降首付之后，大部分都会的首套房首付都降至20%，二套房降到了30%。

现在进一步下调，两个首付都下调了5个百分点。

门槛变低了。以300万一套的房子来说，之前以首套房资格购买，首付得60万，以二套房资格购买，首付得90万。

降首付后，以首套房资格购买首付只需45万，以二套房资格购买首付只需75万。

然而降首付大概说加杠杆的同时，也增长了贷款额度。之前如果首套房，贷款最多80%，也即240万，现在可以最多贷款255万。

如果只是降首付，根本调不动大众去买房，由于这是喊你去加杠杆，门槛虽低，成本反倒在增长。

以是，在低落首付的同时，共同着降利率。取消了首套房和二套房的商业贷款利率下限。

详细下调多少，各都会自己看着办。

以是，可否变动购房积极性，关键看利率降幅。如果利率降幅终极的结果减轻了购房总成本，对推动大众入场购房有积极意义。反之，则结果则会没有。

市场专家预测，政策落地后，大多数都会房贷利率大概降落0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年限期、等额本息还款方式盘算，总利息付出可减少7万余元；改善性需求住房的利息付出会减少更多。

去库存的另一个大招，是收储。

昨天的集会上，官方夸大：

相干地方当局应从现实出发，酌情以收回、收购等方式妥善处理已出让的闲置存量住宅用地，以资助资金困难房企解困。商品房库存较多都会，当局可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

定语是“商品房库存较多都会”。按照克而瑞披露的最新数据表现：

武汉4月份商品住宅狭义库存1865万平方米，位居天下第一，去化周期42个月。库存量前十都会还有成都、青岛、天津、广州、北京、西安、长春、佛山、深圳。

前九的都会，库存量都在1000万平方米以上。

这些都会接下来必然会有动作，但动作都不会太大。

由于文件表述中，用了两个关键词“酌情”、“部分”。这就大大化解了这个大招的力度，尤其是对回购商品房。

之前市场传出的小作文，是鼓励地方当局回购尚未卖出的存量商品房，而且是大规模回购。

然而从现在的表态来看，显然动作不会太大，还是小规模。

之后发布的细则，也佐证了力度不会太大的究竟。

央行昨天公布：

将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

发放对象包罗国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家天下性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可动员银行贷款5000亿元。

这点钱对于几万亿市值的商品房库存，杯水车薪，根本撬不动。

国家统计局公布的最新数据表现，4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

制图：都会财经；数据：国家统计局

之以是不会大规模回购，重要还是财力不敷。

已往三年里，有部分都会在实行利用自身的财务兜底，回购商品房，但也仅仅是实行而已，并没有什么像样的动作。

房地产下行之下，大多数都会的财务都左支右绌。

更为紧张的是，不少地方当局已经陷入了债务泥淖。

客岁年末被点名的12个地域天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏，更是被紧张直接要求化债，除根本民生工程外， 2024年不得出现新开工项目。

以是，我们看到，当下地方当局都不怎么敢举债。反映在数据上，便是4月份的社融负增长了。

央行前两天披露的数据表现，2024年前四个月社会融资规模增量累计为12.73万亿元，比上年同期少3.04万亿元。更紧张的是，4月单月新增社融-1987亿元，客岁同期为1.22万亿元。上一次单月社融为负，还要追溯到2005年10月。

4月份社融负增长的一个紧张因素，就是当局债券融资大规模减少。

03

会否引起房价新一轮上涨

各人最关键的题目，应该还是这些大招会否引起房价新一轮上涨。

本号的观点很明白，不暗昧：不会。

一方面，根本没有谁人动力。人口在降落、需求在降落、低收入与高房价的天堑鸿沟仍在，供大于求的现状也没有改变，统统都在现实，没有上涨的底子。

另一方面，从官方的动作和态度中也能看出，没有谁人意思。

新一轮大招救市的目标，并没有改变，还是保卫战，而非刺激，是在保卫中国金融体系的老式底层资产。

在保卫老式底层资产的同时，创建中国金融体系新的底层资产。

众所周知，中国金融体系的底层资产，已往不停都是地盘和房子。

地盘和房地产是信贷的底层资产，而信贷又派生了大量的存款，是广义钱币和活动性的基石，是金融资产（利率）的定价之锚，也是整个经济体系的信用底子。

然而随着三年大调解，房地产量价齐跌，底层资产在晃动。

公众号“智本社”给出的观点是：

一是作为金融体系的定价之锚，地盘和房地产价格下跌，导致金融资产价格下跌，金融体系出现不稳固；二是作为商业银行体系的抵押资产，地盘和房地产价格下跌，导致商业银行贷款扩张本领降落，触发反向乘数效应，广义钱币和市场活动性加速萎缩，以致出现活动性风险。

以是，保卫老式资产，实在就是打响了中国的金融体系保卫战。

那么，从什么地方看出了国家在重构金融体系的底层资产？岂非不是在继承支持地盘与房产作为金融体系的底层资产吗？

可以从两个方面找到答案：

第一，从发债角度可以看到。

客岁增长一万亿特殊国债，本年增长一万亿超长期国债，阐明中国试图重塑金融体系的底层资产，通过发行国债，投放无风险资产，来替换房地产，以稳固金融体系。

这种底层资产的模式，也是国际通用的，现在举世发达经济体金融体系的底层资产，都是国债。

简朴明白就是，已往我们的发展模式，是以房地产驱动经济发展，推动大众购房促进经济、斲丧。

然而，未来则是国家来加杠杆，以国家信用背书的方式发行国债，这些钱将重点聚焦加速实现高水平科技自主自强、推进城乡融合发展、促进地域和谐发展、提升粮食和能源资源安全保障本领、推动人口高质量发展、全面推进美丽中国创建等方面的重点任务。

第二，先立后破的总基调。

客岁两场紧张集会对房地产举行了定调，先立后破。

也即，在没有立起来之前，不能破。这既体现了保卫金融体系老式底层资产的刻意，同时也表明白放弃原来的地产经济依靠度的意图。

所谓“立”，就是创建起新的经济驱动引擎，创建起新的房地产模式，创建起新的财务制度。

所谓“破”，重要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中心和地方对地盘财务的依靠；3、破除高房价的隐忧。

以是，从顶层战略来看，官方开释的信号，似乎在体现，包管不出现体系性危急即可，让房价连续慢速下跌。

然后在房地产连续下跌的过程中，调解经济结构，让更多的资金投向科技产业、投向新兴产业、投向工业，升级我们制造业产业链条。

这一思绪，恰好契合“先立后破”的精华。立新是目标，破旧也是目标，先立后破是方法，是战术。