文/邓浩志

预测楼市走势过往是件稀松平常的变乱。但现在要做预测却是件吃力不讨好的变乱。一则，你测准了，别人赢利了，也不会分给你。但你错了，网上会不绝记取，不绝批你笑你。二则，如果你说市场不可，别说在这个行当的人都讨厌你，文章都有被下架的风险。但年度和半年度预测究竟是地产从业职员的保存节目。以是我还是说说看法，供各人作决定参考。不喜勿喷。

一、团体局面不改，下行趋势难止。

本年1~5月，天下楼市加快下行，房地产行业各项指标均有20%左右的同比下跌。保交房，房企爆雷，地方财政压力等问题越发突出。于是管理层在4月尾正式确定房地产去库存的目标，5月17日央行放大招，宣布购房首付最低15%，房贷利率下限取消等一系列支持楼市政策。天下各地连续宣布跟进，但以后一个多月，市场总体反应并不理想。

大致体现在几个方面：

一是三四线城市房地产市场已经陷入了深度低迷。重要体现在市场购买力严峻不敷，这和经济体现，就业困难，收入降落有直接关系。其次是信心严峻不敷，房价连续下跌不止已经成为了市场新的共识，以是房子只管不要碰，要买的也是只管迟一点。以是三四线城市在新政支持后，险些看不到市场有什么变革。贩卖没有回升，甚至代价下调也对贩卖没有带来帮助。

二是很多大城市对楼市政策转向仍有猜疑，体现在动作迟缓，力度不敷。好比西部的某些省会城市，当前的限购政策比广州还严。好比房价已经下跌30%的深圳，条件固然宽松了一点，但依然全域限购。好比楼市同样低迷的北京，517央行新政一条都没有跟进……支持政策不给力，甚至继承保持部分对楼市的打压政策，导致很多大城市楼市也不见复苏。

三是市场的担忧，怕这次的局部复苏也是“脉冲式”的。其着实客岁四季度和本年春节前，国内大部分城市也先后两轮松绑楼市，房贷利率也降了，限购范围也缩小了，但每次松绑政策只带来一个月左右的回暖，之后市场重回低迷，甚至比之前更加低迷。另外本年初香港也宣布楼市“撤辣”，但复苏行情也只维持了2个月左右，之后也呈现渐渐走低的趋势。以是新一轮刺激楼市政策结果能维持多长时间？市场是有疑虑的。这也导致了纵然有重磅政策，市场观望氛围始终难以驱散的结果。

二、小领域已现企稳迹象。

尽管天下楼市体现仍旧不尽快意，但在央行517新政之后，部分地域楼市开始显现了相对喜人的体现。好比广州市，彻底抛下一线城市的偶像包袱和标签，把央行517新政给予的尺度全部用完，用尽，全面释放市场购买力。结果在6月，成交量大涨近30%，单月网签重回6000套以上的程度，创一年多来的新高。再好比佛山，一口气推出13条楼市刺激政策，涵盖购房，购地，减税，降息，降首付等险些全部领域。最终在5月6月都取得了环比新政前成交量30%以上的增长。

还看6月天下楼市，有相对不错体现的城市，都有几个共同特性。一是都位于长三角或珠三角的大城市，除了广州佛山，尚有上海杭州，这类城市生齿基数大，住房需求也大，而且经济根本好，市场购买力较强。二是这类城市在头脑上放得开，对管理层既定的目标果断实行，对央行给与的政策空间全部或大部接纳。充实调解了对房地产业的态度，也充实释放了市场的匿伏需求。

不外必要提示的是，复苏环境相对较好的掖掖仪少部分城市，而且全部范围于特大或超大城市。

三、重磅政策不继承，复苏是空谈。

当前房地产市场的问题非常严肃，是中国自2000年全面走入商品房市场后最困难的时间。行业的连续下行，已经对经济复苏形成了制约。房价的连续下行，已经让金融体系感受到巨大的压力。保交房问题的连续存在，已经让问题上升到民生领域。地盘市场的连续低迷，也让地方财政左支右绌。房地产问题所引发的一系列问题固然已经不是机密，但市场下行导致信心不敷，信心不敷拖累市场继承下行好像已经形成了一个恶性循环。怎么打破这个循环？这是一个难以三两句话说清楚的问题。但总的来说无外乎两个路径两个结果。

一是政策彻底不管，让市场回归市场，让楼市继承自由落体运动。厥后势必引发一系列更严峻的经济问题和社会问题。等房价跌无可跌，等经济阑珊到社会难以蒙受的田地，楼市就到了天然的底部。然后再按照市场化原则重新设置资源，规复以代价涨跌平衡供需关系等等。未来的楼市政策，只管规则，只管保障性住房。让市场回归市场

第二种可能是政策出大招，一招接一招，直到全部人都信赖管理层的刻意，信赖市场不见底，政策不绝止。甚至看到在政策加持之下，市场底部不绝提升的究竟。从而打断楼市螺旋式向下的周期趋势。低落经济继承下行带来的痛楚和压力。

从个人对经济学的信奉看，我更渴望最终可以或许实现市场在资源设置中起主导作用，最终告别头痛医头脚痛医脚，真正建立市场的自我调治和镌汰机制。但从理性的角度思量，政策主动干预是当今我们无法绕开的一定选项。如果是如许，那动作越早，力度越大，结果才会更好。究竟楼市问题刚起来的时间，我们已经错过了四两拨千斤的时机。而今只能用洪荒之力挽狂澜于既倒。重磅政策不继承，楼市复苏注定是空谈。