爆雷房企债务重组启幕

经济观察网 记者 陈月芹从2021年9月恒大理财违约引发的房企活动性危急已满一年。为稳楼市，限购、贷款放松，AMC表态进场，纾困基金创建，一系列政策依次推出，曾被寄予厚望，效力现实绵长。

作甚救命稻草？已不再是坊间的热门话题。违约的开辟商们，团体选择走出末了一步：债务重组。

所谓债务重组，是指在不改变生意业务对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等条件重新告竣协议的生意业务。

克制8月尾，富力、世茂、龙光等多家房企的化债方案已经浮出水面。

一位相识情况的房企人士林颖说，多数房企，尤其是民营房企险些都在动手举行债务重整，相比过往，近来的债务重整出现出了新的特点，包罗：

一、从一单一单对到期债券被动展期，变为对团体债务举行主动管理，比方富力一次谈下了10笔债券的展期；二、会商变得暖和，之前对债券的展期条件比力苛刻，砍掉利钱，本金打折等等，但现在谈团体展期，给投资者的条件更好一些，比如世茂方案中的“保本”；三、久期变长，开始都是展期一年，现在根本上都往展期三四年谈，寻求更长的喘气时间；四、还款周期变多，首期付出比例低沉，把压力只管延后；五、为境外债追加抵押物，给投资者信心；六、境内债、境外债同时举行，但表里有别。

林颖先容，在企业内部，团体债务重整的紧张性以致凌驾卖房回款。对品牌房企财政根本面的担心，已经成为拦阻购房者脱手最大的因素。违约开辟商假如不能改善光荣，一线项目贩卖规复无望。

团体债务重组

在一笔10亿美元公募债违约1个多月后，世茂被传于8月19日将一份债务重组草案转达给投资人，发起将其离岸债务延伸3-8年归还。

这份重组草案分为两大部分：

一是将其46.5亿美元银团贷款和包管双边贷款打包为A类债务，操持分期归还，重组见效后，在36、42、48、54、60、66和72个月末共7个节点，分别付出14%、28%、42%、56%、70%、85%和100%摊销费用。

二是总额为71.3亿美元的B类债务，包罗57.2亿美元公共债券、10.7亿美元私家票据和3.4亿美元的无包管双边贷款，世茂拟在重组见效日期后发行六期新票据归还，代价分别为9%、9%、18%、18%、23%，限期分别为3.25、3.75、4.75、5.75、6.75、7.75年。

一位世茂内部人士向经济观察网确认了该开端方案的真实性，并表现现在仍处在商讨阶段，并未终极落定。

富力地产的债务重组希望更快一步。

7月11日，富力公告称，在当前房地产行业贩卖低迷、活动性状态疲弱的配景下，为改善公司团体财政状态、维持可一连性的资源结构，其境外全资子公司EASYTACTICLIMITED（怡略有限公司）对10只总规模为50亿美元的境外债券展期3-4年举行同意征求，并在票据持有人集会上得到了须要的同意。这10只美元债在2022-2024年到期，利率在5.75%-12.375%不等。

富力答应给发出同意指令的合资格持有人或不及格票据持有人，按照每1000美元的票据本金付出5美元的同意费或款子。

据经济观察网相识，富力已于7月12日全额付出了约1929万美元的同意费，及12万美元非及格持有人费用，折合约1.33亿元。

到了8月23日，富力地产公布将旗下全部存续公司债券停牌，“待有关事项确定后再申请复牌”。

8月初，中国奥园亦表现，正安排对本金凌驾200亿元的境内债举行展期，与境内债权人进入协商阶段。

一位奥园知情人士透露，其他未到期境内债展期也在探讨和条约考核阶段，每笔债务的方案差别，展期1-2年不等。

对龙光来说，在12笔境内债得到团体展期之余，龙光正筹办推出团体境外债务管理方案，已和100多个境外投资人沟通。

一位龙光内部人士透露，“境外债现在已经给出一个开端方案，现在仍在沟通推进和完满中”。

安排债务团体展期，已经成为当下爆雷房企的团体动作。

已爆雷民企高管冯霖负责其地点公司的化债事件，他表现，到了本年第二季度，贩卖仍没有如预期回暖，部分房企放弃了通过贩卖回款来自救的方式，“大概说现在企业想扩大贩卖，但市场不答应，以是现金流排不外来，又不能违约，那就只能去找境外投资人谈团体债务延期了”。

“你我都没有选择”

“我没有其他办法，你也别无选择。”

这是冯霖和债权人会商时最常说的一句话。同样的话，比2021年下半年说的结果许多多少了。

冯霖地点公司约请钟港资源作为财政顾问，代表房企和美元债的债权人以及评级机构沟通，“现在债权人都很发急，持有的中资房地产债务到期了，企业还不了钱，债权人也没办法，只能担当展期大概重整等”。

冯霖记得，一年前，恒大危急表现，许多投资人要求房企准期以致提前归还债务，部分金融机构强势挤兑。

3月尾，一家百强房企公司向多个羁系部分发急函，反馈称其正举行一笔2024年到期的定向债的要约交换（发新还旧），是正常融资运动，但此中一个债权方果断差别意发债，并表现若发债将追究违约责任。迫于无奈，该百强房企高管只能发动社会关系、寻求羁系部分在此中斡旋，在临违约前得到发债答应。

冯霖近期已说服部分境表里债权人同意展期3-5年，前3年不付息、不还本，投资人要求追加许多抵押物，但大多数公司项目都严峻超融，险些没有可抵押资产。

一家已爆雷的头部房企高管也增补，公司从2021年8月开始险些“能抵都抵”，一年后的本日更不会有资产可以追加抵押了，这也导致数月来债务重组没有较大希望。

债务重整表里有别

因资金有限，房企对境内和境外债的重整，孰先孰后，会商条件也表里有别。

林颖透露，境内债投资者一样寻常有抵押物，且羁系机构占主导位置，会明确维稳原则，在房企和金融机构之间斡旋，也会给房企压力，以是境内债展期乐成的较多，较少出现违约情况。

没有抵押物的境外债则按市场规则来，“债权人对团体展期固然不爽，但也要看怎样才更符合长处”。

境外债权人紧张有两种选择：

一是夺取好一点的还款条件，同意展期，由于差别意大概血本无归；

二是差别意展期，向法院呈请清盘。早期违约的恒大和格式年都曾履历过，但清盘须肯定比例的债券持有人同意才大概实行，达不到这一比例，清盘呈请就只能是债权人彰显态度和开释压力的方式。

林颖进一步说，境外债权人提出清盘呈请后，企业也可以向法院证实自己仍在积极自救，这是一个相互出牌、拉锯的过程。

申请整理是一个漫长的过程，而且就算乐成了，债权人也大概不是第一优先级的受偿人，一样寻常是银行贷款（由于有抵押）>光荣债（由于有质押、包管）>股东投入。前述已爆雷的头部房企高管说。

“境外发债用的都是空壳公司，没有更多包管，债务方面得不到保障，一样寻常境外债权人不得已只能担当展期。”从本年3、4月开始，冯霖能显着感觉到债权人态度多有和缓，境表里投资人根本担当了市场短期无法回暖的现实，少数人反对也没用，企业没有钱还，“只有把公司救活了，公司有了造血功能，才大概还债，而这此中，团体债务展期只是此中一个选择”。

对房企而言，团体展期是以时间换空间、延伸还款现金流的一步棋。

冯霖表明，各人都在等房地产市场回暖，资产代价要升起来，才华出现资产大于负债的情况，假如按照现价去贩卖、抵债，洞穴远远填不上，肯定是资不抵债。

林颖以为，团体展期照旧为了防止融资继续恶化，防止出现法律毕竟上的违约，维持市场信心。

从管帐处理处罚上看，理论上，债务乐成重组将“题目债权”冲销，有助于加快资金周转，优化资产结构，改善资产负债心情况，部分房企大概有新发行票据的大概。

但冯霖以为，新的房地产周期不能依据“理论”来分析，他以为房地产企业大面积爆雷已经传导到贩卖端，假如市场没有回暖，债务展期或重组很难止住光荣恶化的局面。

多个房企人士均提到，境外债是完全市场化的，持有人乐意折价，企业就能出较少的钱回购，但境内债不能流畅，“之前在人民币汇率较低的时间，我们也想实验回购一部分用来削债，但境内债没有相应的机制。”

前述已爆雷头部民企高管直言，相较之下，房企和国外债权人谈展期较轻易，都是光荣债，且“对方没什么抓手”；而境内债权人大概会动用行政、司法本领，申请诉讼、资产保全等，其地点公司债务重组的此中一项工作是请各层级羁系部分调和，审慎实行查封公司资产和冻结项目预售资金羁系账户。

援军：“没有一个（项目）看得上”

一样寻常而言，债务重组包罗9种根本方式，如债务转移、债务抵销、债务宽免、债务混同、削债、以非现金资产清偿债务、债务转为资源、融资减债，以及修改其他债务条件等。

化债是个深度博弈的过程。数个月来，冯霖和团队高负荷运转，直言“压力极大”。

他在公司内部根本不提及“重组”、“债转股”等选项，由于一旦做债务转资源（债转股），公司现实控制人会起首思量到自己颠末债务重组之后，还能不能控制公司。假如重组方案终极会导致公司现实控制人失去控制权，那他会选择什么都不做，没什么动力。

为了实质减轻公司债务，除了展期，冯霖的另一紧张化债工作是削债，即让债权人减让部分债权，在肯定程度上减轻负债企业的负担。

冯霖说。“债权人必须要削债，公司才华活下来，比如公开市场的债原来面值100美元，现在能降到10美元，那根本上就可以削去90%的债”。

他增补，展期、削债、内部调和还不是房企现在最难的工作，最难的是公司大量资产被金融机构查封、冻结，另一边地方当局正盯紧保交房任务，企业完成项目正常复工、交付的压力很大，假如处理处罚欠好大概有社会题目。

其次是企业想尽办法贩卖，但现在市场欠好，也没什么项目好卖，资产代价还在下跌，公司即便想通过折价卖资产变更现金，但资产卖完后，项目的债权人会申请冻结，银行贷款也还不了，末了一点增量的资产也没有，那公司也没有动力行止置资产。只能多方对峙着。

据经济观察网此前报道，7月，羁系部分操持创建一个千亿级房地产基金，专门用于办理出险房企的一些题目楼盘的债务题目。冯霖透露已和相干部分举行对接，其地点公司也和大型AMC机构签订战略互助，上报了一些项目，但现在均没有下文，“没有一个（项目）看得上”。

冯霖对外界救济公司的成效不抱太大渴望，由于对这些资方的稽核机制没有变，要求以“市场化、法制化”原则纾困不良项目，优先保障资金完备以致有肯定收益率才华进入、退出，绝大多数项目不符合条件。

（应受访者要求，林颖、冯霖为化名）