法拍房猎手

2024年9月5日，浦东沈梅路附近的一处小区里，辛巴敲响了被实行人家的大门，巴掌拍在铁门上发出沉闷的响声，“里面的人听好了，我已经闻声侬发言了”。

辛巴是职业清房人魏澄给本身起的网名，取自影戏《狮子王》主角的名字。他经常想象本身是一头狮子，特别是和老赖见第一面时，“肯定要让他感受到，我是狮子，他是绵羊，如许他才会对你善良并且恳求你的善良”。

职业清房人这个职业是陪伴着法拍房的出现而诞生的。在司法拍卖之前，法院会欺压腾空法拍房。实际操纵过程中，老赖们以各种本事对抗实行，导致买了房却住不了。一些法拍房会注明有占用，以致“法院不负责腾退”。职业清房人就专门靠赶走这些占用人为生。

房产数据公司国信达的监测数据表现，天下法拍房2024年前8个月挂牌量同比增长68.74%。与法拍房数目一同飙升的另有辛巴的粉丝数，仅抖音就靠近80万。

那天辛巴终极还是没能敲开那扇大门。里面住着一对母子，三年前他们把房子抵押给银行。违约之后银行找到了辛巴，乐意低价转让这笔债权。

银行乐意割肉的缘故起因是，这家儿子精力有疾，母亲是残疾人。哪怕通过司法拍卖，也很难欺压实行。对债权人来说，假如老人、未成年人、残疾人、精力病人占用房子，大概“一辈子都住不进去”。

可对辛巴来说，吃闭门羹未必是件坏事，被实行人越不共同，处置惩罚难度越大，留给他的利润也越高。

房产数据公司国信达的监测数据表现，天下法拍房2024年前8个月挂牌量同比增长68.74%。视觉中国 图

谁先动手谁就输了

辛巴本年39岁，从小在虹镇老街长大。在上海滩，“虹镇老街”的名号是镇场子用的，那边出过不少悍匪。

他对南方周末记者说，生存在这儿的都是穷人，“父母要么没读过书，要么就是吸毒偷窃，大多数都是底层”。

他家在虹镇老街里也是垫底的一波，“我爸爸是收破烂的，我妈妈是下岗的纺织女工”。在辛巴童年影象里，爸爸总是遭人嘲笑，说他“精力有标题”。

“带我入行的是骗我的人。”辛巴说，当初入行做清房，是为了给本身要债。

2008年前后，虹镇老街动迁后不久，家里动迁款还没捂热，就被一位大哥以入伙投资的名义骗走了。为了找大哥要钱，辛巴拉了一支追债队伍，“本身追债还费钱，为什么不把这个行业做起来”。

他在法院和交易所门口摆摊，“一个易拉宝，写上要债、清房”。其时，清房业务来钱最快，竞争也很激烈。他告诉南方周末记者，他曾免费给人清过房，只要对方在论坛中为他写上一篇好评。

这个行业在2018 年迎来巨变，那一年开始扫黑除恶三年办法，大量要债清房的社会人士锒铛入狱。

辛巴自称守住了底线，“假如我到场了套路贷，如今也进去了”。和他一起清房的偕行，就扳连进一个案子——占用人在房间里自缢，到场清房的人全部以寻衅滋事罪被判了三年有期徒刑。

“假如我去清房，信赖他不会到自尽那一步。”他以为本身和别人差异的地方是，接办单子之前，会看讯断书，实地相识情况，“很多人只看钱，可我要挑案子，假如真的是套路贷，那我不会接”。这不光是道德标题，也要保护好本身。

有一次去尽调，他发现这家夫妻俩都患了癌症，为了治病掉入套路贷，把房子搭了进去，“我留了200块钱就走了”。

辛巴承认本身清房过程中，很多本事确实是下三滥，“冬天往人家身上浇水，炎天拿水枪滋可乐，夜里在屋子里设灵堂吓人”，也被警察抓进去关过，“可我闯不了大祸，进去过很多次，最后都是不予起诉”。

唯逐一次判刑还是由于和一名流氓打斗，“由于钱的事打了一架，他死活不担当息争，最后判了我7个月，他本身也被判了7个月，不过他这个人很极度，抓到看管所以后又把民警手指咬了，多加了4个月刑期”。

杨琦是辛巴的搭档，他自称是同济大学修建专业毕业，已往也是在着名房地产公司上班，三年前开始和辛巴一起买法拍房。

他告诉南方周末记者，很多人以为清房是要将对方打一顿，恰恰相反，是绞尽脑汁让对方把你打一顿，“谁先动手，谁就输了”。

据他追念，履历过最棘手的一个债权是，占用房被老赖改造成了小区棋牌室，还低价把租期预售给了小区里的人，“做成了类似期货一样，相称于整个小区的长处，都和这间房子捆绑在一起”。

其时棋牌室里24小时都有人，清房久攻不下，真正迎来转机的是，有个女房主不由得扇了辛巴一个巴掌，“那一巴掌打下去之后，我们就差欢呼了，都在问拍到了吗？”一听说拍到了，都松了一口气，暗自窃喜“这下有抓手了”。

比起“威逼”，清房更多是“利诱”，清房人很多时间还要为老赖找好出路，给一笔安置费，为他申请廉租房，资助小孩办理户口，都是常用的本事。

为了让对方搬走，“绞尽脑汁替人出主意，该省的钱省给你，安置费帮你申请，将来去那里住，租完房以后，小孩上学怎么不受影响。”杨琦说，很多工作要做，但凡对方是个正凡人，都是和他好好商量，看看什么条件乐意搬走，“只要你敬我一尺，我们肯定服务殷勤”。

他们曾经处置惩罚过一个债权，老人已往是扛大包的力工，20年前为了帮好朋友乞贷，把房子过户给了对方，对方抵押乞贷之后就违约了。

房子法拍后，为了对抗实行，老头天天守在家里，还养了大量流浪狗和流浪猫，搞得臭气熏天，“猫的遗体、垃圾都放在家里，活得像个畜生一样”。

他百年之后，这个房子还是会还给债权人，可他暮年生存就毫无质量可言。“外貌看他守住了一套房，实际上本身也困在这个房子里”。

拿下这个债权之后，他们给老人找了廉租房，还给了一笔安置费，“你说到底哪种生存质量更高？”

当下一个新情况是，大量保房的机构出现，教人怎样避免法拍。辛巴细致研究过这些攻略，“用来用去就是那几招，我很负责任地说，没有一招是真的有效的”，反而是新的割韭菜套路，“第一步，进群收费599，先割一波。第二步，制定保房方案，教你做一些假租赁，再割一波法律服务费。他真正的目的就在第三步，你做了假租赁之后，别人不敢拍，他敢拍，就来捡漏你的房子”。

辛巴在与占房者会商。受访者供图

不要贪心要贪快

2018年开始，清房门槛变高了，“以前业主写一份委托书去清房，老板买的房子可以派小弟去清房。扫黑除恶之后，必须产权人本身去清房”。

2019年，辛巴遇到了本身人生第一个贵人，为他提供了创业的第一笔启动资金。其时，最自制的法拍房就是有占用的房子，一样寻常人不敢拍，“一拍卖不掉，再拍就是8折大概7折”，这些房子清房之后，就有很大升值空间。

可这类房产也面对着一个布局性逆境，“醒目清房的人，肯定是流氓流氓无赖，可流氓流氓无赖又没钱，也没人放心给他们钱”。

这位客户委托过他清房，对他有所相识，“给了我几百万元，连条子都没写，用我的名字买占用房”。辛巴没有卷款叛逃，“账目做得清清楚楚，没有隔夜账，钱一到当天24点前肯定分掉”。

有了信誉之后，辛巴身边形成了一个炒房团队，和他相助最多的人就是杨琦，两人号称“黄金搭档”。

杨琦戴着一副圆框眼镜，眼神里透露着一股夺目，自称是上海房地产市场的专家，曾经任职于万达、宝龙地产等，“不是我吹牛，上外洋环线以内的，你任意去挑一个小区出来，这个小区周边大概的房价，学区交通配套，你看我能不能说出来”。

两人合资交易了数十套房子，最开始相助时，他们会把房子拿到之后再装修出售，追求的是进步溢价。可房价开始下跌之后，整个买卖的逻辑发生了根本变革，当下时间比溢价更告急。

辛巴总结说，“以前可以跑慢一点，如今肯定要快跑。最畏惧的是，这个代价买下来之后，随着时间推移，房价跌到低于我的成交价”。

他们买过一套房子，110万元拍下来，有人出价130万元，他们没有出售，花了10万元装修三个月，最后成交价是120万元。

上海有限购政策，每个人购房名额有限，假如恋战大概贪心，会丧失大量机会成本，“千万不要恋战，我赚的是单元时间内的溢价，很多人担心卖了这套，下套房不知道在哪，我就不担心。大概我钱赚得并不多，但是不会输”。

近来，辛巴正在往上游走，实行从银行直吸收债权，“这是一个更大的市场”。已往这几年法拍房交易中，辛巴明显可以感觉到，法拍房数目和每个月二手房的交易量有着肯定的关联，“二手房成交量上去了，法拍房数目也多了，比例约莫占二手房的1%和2%之间，可假如二手房遇冷，那法拍房数目也会淘汰”。

多位银行工作人员向南方周末记者表现，只管没有明文规定，但是银行和法院之间对法拍房上架速率，“形成了肯定默契”。

对此，上海新金融研究院副院长刘晓春向南方周末记者分析道，法拍房是地域二手房市场中的低价，“房地产上涨阶段，对房价影响并不大。可房价下行，法拍房一旦流拍硬打折之后，会动员整个法拍房代价的下跌，终极影响整个地域的房价，给整个地域的代价带来压力”。

辛巴感觉，如今的法拍房买卖，已经变成了和房价竞走。假如清房速率快脱手快，那大概另有利可图，否则就有亏本的风险。

风口来了

辛巴成为网红之后，感受到身边人的变革，“我家里有个亲戚在某公司当向导，说实话，已往都看不起我们，如今三天两头约我用饭”。

辛巴掏脱手机向南方周末记者展示本身的新公司，“一千多平方米，光装修就花了两百多万元”。姜磊是新公司的大股东，也是重要投资人。他从1990 年代开始从事不良资产处置惩罚。

据他先容，银行处置惩罚不良资产，重要是两个途径，一是通过司法拍卖，二是低价打包给不良资产处置惩罚公司。

当下新情况是，司法拍卖已经形成了堰塞湖，“纠纷多了，银行处置惩罚不过来了，单纯靠法律是不大概的，必要民间的力量参加”，另外打包卖给不良资产处置惩罚公司只有三四折，银行扛不住，“假如7折8折给我们，银行还能蒙受”。

民间资源不答应进入债权的一级市场，银行只能拆分成小单零售，“一个包里只有一两户，我们的优势是不光仅具备肯定的资金量，另有机动的处置惩罚方案”。

姜磊信赖，像他如许的民营资源，将来几年会迎来红利期，“来岁经营贷不良率会有一个发作井喷”。他筹划提前匿伏，“来岁筹划招 100 个状师”。

但上海新金融研究院副院长刘晓春告诉南方周末记者，当下经营贷的风险仍在可控范围内，“大概一些贸易银行的不良率会有所进步，但是国有银行的盘子中，经营贷的不良率占比依然很小”，民间资源进入债权范畴，也面对着“逃废债”的风险，之前有过先例——银行把债权打折出售给民营公司，之后负债人再低价将债务回购，终极实现金蝉脱壳，受损的是银行。

姜磊的筹划中，辛巴是毗连整个上鄙俚的关键人物。为了吸纳他参加，给了他9%的股份，不消出资，技能入股。

已往，不良资产处置惩罚是个封闭的小圈子，而辛巴的抖音号可以成为一个引流平台，“有钱的可以买资产，没钱的可以着力，学习我们的处置惩罚课程”。

姚安康是公司的二股东，也是公司的发起人，正是他把辛巴先容给姜磊。而他已往从未打仗过不良资产处置惩罚，主业是制造车厂配套装备，曾经“对着铁皮画了十年筹划图”。

他留着一脸络腮胡，在人群中尤为扎眼，“车企的工厂开到那里，我们的配套要跟到那里。当年我们去伊朗，同事去银行取钱被左轮手枪指着脑袋差点死掉了，之后我就留了髯毛，如许我到了当地，换个衣服就能冒充当地人”。

已往二十年里，他履历了汽车行业的大变革，也在探求新的机会。发现不良资产行业的契机是，2023年他所在小区拍卖了一套法拍房，“4000万房产，拍卖价只要2000 万得手”，这件事让他突然意识到，“债务红利的期间即将到来”。

为此他开始深入这个行业，偶然中看到辛巴的视频，以为假如有了团队，“他的本事就可以用杠杆放大”。

“这三个月的发展速率已经远远超出了预期。”辛巴助理点开了抖音配景，“你看天天好几十条私信”，大多数是债权人，以致另有外地的法官告急。

老板们告诉辛巴，“公司配了状师团队、资产分析团队、拍照拍摄团队、拍卖公司团队，还要再弄一个 MCN经纪公司，将来我们要造就更多辛巴”。

狭窄的办公室，已经人满为患。“天天都有人上门咨询”，这位助理偶然必要站着办公，为数不多的几把椅子让给了客人。

南方周末记者 罗欢欢

责编 顾策