中国房地产最困难的时期已经已往了

10月17日上午，国新办就先容促进房地产市场平妥当康发展有关情况举行新闻发布会，涉及住建部等五部门。

“五部门集会”给出了实实在在的政策，最为关键的是“两个增长”：

一是通过钱币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；

二是年底前将“白名单”项目信贷规模增长到4万亿元，以满足合理融资需求。

但资本市场却不买账，当天上午发布会还未竣事，A股龙头企业如万科A、保利发展等直接跌停，整个地产板块跌了七八个点，动员整个大盘暴跌，港股内房股更有融创等靠近30%的跌幅。

这分析，只管四部门给出了还算老实的步调，但对比当前的地产情况，市场广泛认为不及预期。

本次发布会的第一个确定性政策是通过钱币化安置等方式新增实施100万套城中村改造，一些媒体认为这是二次棚改钱币化的开始，其实这存在着很大的误解。

从量上看，上一次棚改钱币化始于2014年的那一轮地产去库存，当年棚改套数470万套，从2015至2018年，每年都实验了凌驾了600万套棚户区改造住房，哪怕是2008至2014年，2019至2021年之间，每年均匀也有200万套左右。

而此次集会的口径是，据住建部统计，仅天下35个大中都会待改造城中村约170万套，同时天下口径待改造危旧房屋共50万套；本次提出增量100万套改造目标属于条件较成熟且能通过加大政策支持力度来加快落地的项目。

意思很显着，一是数目上已经不大概像上一轮地产周期那样大水漫灌；二是城中村的改造也重要会合在大中都会，优先在TOP30都会里再筛选100万套，小都会基本上没机遇了。

而且另有一个点，那就是本次重要照旧危房改造，也就是我们此前强调的都会更新，不太大概是扩张新城区，不涉及开发商拍地，这也是为什么发布会后整个地产板块大跌。

当然，照旧给后续政策的扩张留下了口子，住建部部长倪虹在发布会上说：“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”在中国人的语言风俗中，这种弹性很大的表述，自己就像“下次请你吃饭”一样是一种态度。

从方式上看，这一轮棚改钱币化的方式会合在房票而非现金。

什么是房票？本年8月份，金山卫镇横浦村集体地皮震迁，上海发出首张房票，官方媒体“i金山”在复兴群众疑问时称，房票就是买房时的“代金券”。

毕竟上这一轮房地产救市以来，各地都在使用房票来代替现金赔偿，从天下范围来看，根据中指研究院不完全统计，仅本年以来，就有超40城出台落地“房票安置”政策。

房票相较于直接钱币赔偿，更有助于锁定购房需求在本地开释，对地方政府来说不至于自己发的钱跑到其他高线都会买房，同时可使用房票的项目受本地当范围定，团体对市场贩卖可以产生肯定积极动员。

但房票相对于直接发钱到拆迁户手中毛病也是很显着的，对于有房家庭来说失去了更多跨地区选择的权利。

所以说，这100套棚改钱币化安置更多的照旧为市场“托底”，目标照旧“9.24”集会上的“止跌企稳”。

发布会给出的第二个利好是年底前将“白名单”项目信贷规模增长到4万亿元，以满足合理融资需求。

这意味着中心保交楼的刻意更强了。

这一轮房地产下行，造成最大的不稳固因素就是烂尾楼，由于烂尾楼关系民生，是无数家庭的心血，如果不办理好这个问题，楼市就不会真正复苏。因此，保交楼既是兜底头脑，又是发展头脑，由于交房既关乎民生，又事关购房信心。

“保交楼”的标语已经喊了三年多了，但真正的实质性动作是“白名单”机制，即信贷资金到底能有多少到项目上。

2024年1月，住建部、金融羁系总局发布《关于创建都会房地产融资和谐机制的关照》，白名单机制启动，但以后因种种缘故原由，盼望迟钝，到9月24日国新办新闻发布会，先容金融支持经济高质量发展有关情况时，白名单发放信贷量才只有1.43万亿元，均匀每个月不到2000亿。

不外，9.24集会之后，白名单信贷资金审批加快，10月17日的发布会上更新的数据是白名单发放信贷量到达了2.23万亿元，短短20天时间审批发放了8000亿，这也预示着决议层已经看到了前面速率太慢，已经影响到了楼市的复苏。

此次发布会将本年的目标定在4万亿，也就是说反面两个多月，同样需要每个月审批8000亿左右，与9月的速率保持了划一。

白名单信贷资金如果能审批实时，既可以避免房企资金链断裂，避免新房代价断崖式下跌，推动房屋交付风险进一步降落；又可以重新激活市场，房地产链条又转起来了，要知道这几年由于房企资金问题，整个地产的上卑鄙都受到了严肃影响。

但是白名单所带来的影响也需要时间，而且从市场预期来看，4万亿并不能完全办理问题，只能企稳止跌，托住市场不再断崖式下跌，加快市场底的到来。

根据国际钱币基金构造IMF8月2日发布的中国年度评估陈诉，要完成创建并交付预售房产或赔偿购房者，需要投入约7万亿元。

从市场等待的7万亿低沉到4万亿，从广泛等待的棚改钱币化赔偿到房票安置，一方面是市场预期的部门落空，另一方面则是房地产行业的严肃局面。

10月18日，国家统计局公布2024年1～9月天下房地产市场基本情况和9月70个大中都会商品住宅贩卖代价变更情况。70城中，上海新房代价指数同比上涨4.9%、环比上涨0.6%，成为9月唯一同环比上涨的都会。

二手房更惨，9月二手房房价下跌的都会数目从69个变为70个。四大一线都会二手住宅贩卖代价同比降落10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点。此中，北京、上海、广州和深圳分别降落10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。

新房代表着都会的增量，二手房代表都会的活力，二手房代价全部下跌，分析还处于深度和全面的调解过程中。

这照旧在9月最后一周出现剧烈反弹的情况下的数据。

好消息是，9月份房地产开发景气指数上升到了92.41，已连续回升9个月，而且从10月前三周的数据来看，各地反弹情况尚可，连续串的新政已经有效刺激了需求跑步入市。四序度预计房地产“一揽子”配套政策将加快落实，止跌企稳的概率大幅提拔。

在17日的发布会上，住建部部长倪虹说，颠末三年的不停调解，中国房地产市场已经开始筑底。

筑底即意味着，房地产最困难的时间已经已往了。

不得不说的是，房地产本日之困境，冰冻三尺非一日之寒，待办理的问题另有许多，除了烂尾楼，另有出险的房企，断供的楼房，跌入冰点的成交量，等等。我们不能等待所有变乱都一次政策“毕其功于一役”，在等待政策快的同时，更多的是需要连续性、针对性的政策尽早策划。

10月的高层麋集召开发布会，除了落实已有政策，也在不停突破边界，不停试探，更在不停开释信心和刻意，一大波政策已经在路上！

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No.6028原创首发文章｜作者 梁云风

参考资料：真正的硬核政策来了。刘德科；中金：团结解读五部门集会；超重磅，钱币化棚改又来了！樱桃大房子；“第三重磅”点评：预期拉太高了，朱罗纪。