租金程度已根本筑底 上海办公市场或迎来“春天”

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

“现在，上海中央大厦租金大多已反弹至25元/平方米·天，故意前来洽谈的企业也比之前多了不少。”上海中央大厦一名负责出租业务的工作职员向《中国谋划报》记者感慨道，“春节假期竣过后，显着更加热闹了。”

“起起落落”是2022年上海办公市场的真实写照。戴德梁行统计数据表现，2022年整年，上海办公市场以约63万平方米的净吸纳量收官，环比下滑55.6%；甲级写字楼空置率达16.7%，环比上升0.72%。另一方面，办公和研发办公物业依附577.4亿元的成交总额，成为上海市大宗生意业务市场的支柱。

（位于上海市浦东新区陆家嘴的IFC国金中央。郭阳琛/拍照）

“2023年，上海办公市场或将在第二季度后渐渐回暖，以致回升态势显着加强。”第一平静戴维斯上海投资部主管关伟在担当记者采访时表现，总部型企业以及新能源、高端制造业等重点范畴的上卑鄙企业都有望继承显现扩张需求。“该范例自用型买家收购办公楼物业以设立总部，会有效提振上海办公市场租赁及大宗生意业务市场的根本面。”

办公市场量升价跌

据戴德梁行统计，2022年，上海办公市场以约63万平方米的净吸纳量收官，环比2021年下滑55.6%。此中，自2022年三季度开始，上海办公市场成交量在肯定程度上有所复苏，但四序度生意业务再次受到影响，成交量也开始回落。

戴德梁行方面分析称，这也导致2022年上海甲级写字楼空置率到达16.7%，相比2021年环比上升0.72%。此中，焦点区及新兴区的空置率分别为11.21%、23.92%。与此同时，上海甲级写字楼租金略微降落，2022年四序度，匀称租金为8.14元/平方米·天，同比微跌0.37%。

供应量则处于上升趋势。戴德梁行统计数据表现，2022年，上海新入市办公构筑规模约81万平方米，11个项目分布在3个地区、5个板块。此中，苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较生动，静安和徐汇焦点区也分别有新项目推出。

世邦魏理仕陈诉分析以为，受新增供应连续入市、租约到期等多重因素影响，上海市部分租户转向性价比更高的新兴商务区，2022年末焦点商务区租金同比微跌0.1%，焦点拓展区同比下跌0.5%。“上海办公市场竞争愈加剧烈，新项目标报价和有效租金计谋也更为激进。”

世邦魏理仕陈诉还指出，2022年，上海办公市场升级与扩租需求合计占比过半，同级或降级搬迁占比20.3%，紧张是由于租金程度位于低点，利好升级扩租需求，同时新增优质供应会集的新兴商务区吸引了以品格升级为主的租户。

“在新项目推动下，‘一江一河’成效显着，代表项目有华润苏河湾中央、前滩国际广场和星瀚广场等。”戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英告诉记者，分行业来看，专业服务、贸易制造及金融业需求量位列前三。尤其是专业服务业保持稳固需求，受国表里复杂经济环境影响，律所业务量增长，扩租、搬迁生动。

魏超英进一步表现，团结办公市场需求仍保持生动，成为新入市项目标主力租户，紧张分布在上海市焦点商务区的陆家嘴、北外滩等板块；贸易制造行业焦点外溢搬迁，快消品及奢侈品贸易紧张布局在南京西路板块，不少快消及奢侈品总部或部分拆分搬迁至静安非焦点区；金融行业焦点聚集效应加强，紧张布局在泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）和南京西路等板块，银行、保险、证券等传统金融行业仍为市场租赁主体。

收购筹划层出不穷

1月5日，位于上海北外滩的“友邦金融中央”正式揭牌。这是友邦人寿保险有限公司（以下简称“友邦人寿”）建立以来最大的一笔资产收购案。

据相识，2022年12月19日，友邦人寿公布在上海团结产权生意业务所签署产权生意业务条约，以合计约50.3亿元投得上海实森置业有限公司（以下简称“上海实森”）90%股权及其100%股东乞贷债权。

而上海实森拥有上海市虹口区北外滩89街坊地盘利用权，为该地产项目开发创建主体。生意业务完成后，友邦人寿将控股上海实森，从而得到上海北外滩89街坊地产项目。为完成项目创建和后续运营工作，友邦人寿预计将投入不高出87亿元资金。

“友邦人寿筹划将此次收购的项目创建为公司在华总部。”关伟告诉记者，此次收购资金泉源紧张为友邦人寿境内业务的保险责任预备金，表明友邦人寿在华业务增长显着。同时，险资因其长期性和稳固性，正渐渐成为上海房地产投资市场的紧张基石。

在2022年，上海办公市场雷同的外资收购筹划层出不穷。比方，希慎兴业有限公司以35亿元收购了李嘉诚家属长江实业旗下的世纪盛荟广场；黑石以5.2亿元收购了位于浦东新区的康桥星创园项目，物业范例为研发办公。

“2022年，上海大宗生意业务成交规模仍站稳750亿元关口，达三年内次高程度。此中，办公和研发办公物业以577.4亿元成交总额、75%的成交占比稳居市场首位。值得留意的是，外资买家占比34%，与2020年的16%和2021年的24%相比依然有所增长。”戴德梁行华东区资源市场部实行董事卢强告诉记者。

究其缘故原由，在关伟看来，上海市作为我国国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中央，受益其强劲妥当的经济根本面和国际一流的营商环境，不绝以来被机构投资者视为投资首选市场之一。“而在上海鼎力放肆发展总部经济和连续对外开放政策的驱动下，上海市的总部型办公需求保持增长。”

卢强则分析以为，相比产业园和物流投资，传统办公市场具有更强的尺度性以及生意业务流程，成交周期也更短。近期，不少焦点地段的写字楼项目有显着的代价上风，这类资产是资金寻求快速投资并脱手的很好切入点。

“一线都会大宗生意业务成交规模在天下占比仍将维持在85%以上。我们以为，外资还将生动于增长动力强劲的一线都会，在资产范例方面，办公楼业态的成交量也将处于绝对领先职位。”关伟进一步表现。

办公租金或将反弹

2023年1月5日，铁狮门公布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中央项目。此次生意业务的办公园区包罗10栋办公楼，是铁狮门在尚浦领世第一期的开发项目，生意业务估值约为76亿元。

据相识，凯德投资在2022年11月完成了两只中国产业园焦点型人民币基金的召募，总规模约40亿元。此中，由凯德投资与各人投控共同设立的人民币基金用于投资尚浦中央F3项目。

凯德投资方面表现，2022年，公司完成了对三个商办及产业园区资产的收购，使得旗下基金的资产管理规模增长近90亿元。凯德投资（中国）首席实行官潘子翔表现，凯德投资对中国的发展远景有富足信心，未来将通过扩大与国内资源互助，继承在多元资产种别寻求投资时机，加速在中国的业务增长。

“2022年，外资在上海市大宗生意业务成交固然占比提拔，但总量有所镌汰。境外融资资本不绝增长，境表里融资资本倒挂正是缘故原由之一，因此一些外资机构已经开始动手设立人民币基金。”关伟分析称。

另一方面，中国的发展远景无疑是吸引外资和行业规复的最大动力。多家国际着名机构调高了对中国经济增长的猜测数据：摩根士丹利将2023年中国GDP增长率的猜测从同比增长5%调增至5.4%，瑞银、野村证券也分别将猜测值从4.5%和4%调增至了4.9%和4.8%。

魏超英分析以为，随着经济秩序和社会秩序加速规复，将开释出巨大的活力，推动经济发展步调提速。“可以预见的是，2023年，上海写字楼市场必将迎来‘后疫情期间’的春天。”

“现在，办公楼的租金程度已根本筑底。”卢强预计，2023年春节假期后，不少外资机构未来到中国，“办公租金很大概率将在2023年三四序度反弹”。

魏超英也进一步表现，创新驱动发展。比年来，上海市积极布局未来产业创新高地，强化高端产业引领，到2035年将形成多少领跑环球的未来产业集群，康健、智能制造、能源、质料等行业有望迎来新一轮发展时机，也将成为上海办公市场的“买房新权势”。

（编辑：张家振 校对：颜京宁）