万科150亿定增里的进与退

作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

继保利、华发等抛出定增议案之后，A股房企市值之王万科也终于姗姗来迟。

2月12日，万科公布2023年度非公开辟行A股股票预案，操持向不凌驾35名特定对象开展定向增发，召募资金总额不凌驾150亿元。

这是万科上市22年来的第三次定增。上一次万科定增要上溯至2007年，当时房地产行业正在加速增长时期，针对房企的增发窗口尚未关上。在2007年那次定增之后，房地产市场在高歌猛进的路上短暂受挫，万科2008年净利润也录得下滑。

今后多年，可以或许在A股定增的房企数量急剧缩减，万科定增也随之沉寂。但这无阻万科进步的脚步，2008年之后，万科加速疾驰，贩卖超过7000亿元，净利一度凌驾400亿元。

万科本次定增出炉的配景是，房地产市场比年来出现下行，而为了支持行业的稳固康健发展，房企股权融资也适时重开。

万科本次定增如若可以或许顺遂成行，将是A股房企最大规模的定增案。也由于万科在行业的影响力，万科定增的进程与市场的反馈，也是对房地产市场走势的预判。

今时已经差异昔日，万科在2021年净利润遭遇滑铁卢以及2022年投资规模急剧缩减以后，后续难免面临断粮的局面，前路更是充满寻衅。150亿定增的加持，对当前的万科，是鼓励也是负担。

订价争议

万科本次定增资金安排，将重要用于项目创建以及增补活动资金。

根据公告，万科本次拟非公开辟行股票的召募资金总额将不凌驾150亿元，扣除发行费用后的召募资金净额将全部用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上都会等11个房地产项目，这部门投入资金为105亿元，别的45亿元将用于增补活动资金。

万科方面表现，本次非公开辟行的目的，一方面是相应国家政策招呼，踏实推进项目的高质量创建，助力公司向新发展模式安稳过渡；另一方面，拟通过本次非公开辟行，优化自身资源布局，进一步增强资金气力和抗风险本领，为后续恒久稳固发展奠定底子。

万科本次定增的根本逻辑与框架与其他已经发布预案的房企并无二致。区别于其他房企的地方重要有以下两点：一是万科并未允许不低于净资产增发；二是万科大股东深圳地铁也并非在当前阶段被确定为发行对象。

万科在定增预案中对增发代价的订价基准是，发行代价不低于订价基准日前 20个生意业务日万科A股股票生意业务均价的 80%(即“发行底价”)。

可以将万科的订价基准与保利做一个简朴对比：后者的版本是，发行代价为不低于订价基准日前20个生意业务日生意业务均价的80%和近来一期末经审计的归属于母公司平常股股东的每股净资产值的较高者。

万科并未在订价基准中明确增发代价的订价是否会高于每股净资产，这引发了中小股东的关注。其缘故起因在于，万科股价现在处于“破净”状态，假如股价低迷连续并终极以净资产以下的代价增发，股东的优点将会受损。

在股票互动平台上，不乏中小股东表达要投反对票的意愿，而万科也暂未表明本次增发订价基准的准则。

一位私募机构的人士对21世纪经济报道记者表现，“万科没有加上不低于净资产这个条件，简直让人费解。这给外界开释的信号就是我想要低价增发，中小股东肯定是很不舒服的。”

究竟上，假如万科终极以“破净”的代价增发，其将不可制止引发争议。参考A股史上过往的案例，曾有银行股由于低于净资产增发引发投资者的剧烈反对，终极这家银行股也进步了发行价。

除此以外，保利、华发等房企控股股东均明确将加入定增，而深圳地铁却受限于融资规则暂未被确定为发行对象。根据2020年起实行的《上市公司非公开辟行股票实行细则》中规定，不是控股股东的第一大股东不属于董事会可提前确定的发行对象。

不外，对于本次定增，深圳地铁给予了看好。

万科对21世纪经济报道记者表现，此次提请股东大会给予发行股份的授权由大股东深圳地铁发起。一方面是大股东盼望公司能积极把握政策时机，为公司继承刚强转型和恒久康健发展储备资源；另一方面也是大股东和深圳市当局对万科的刚强看好和尽力支持。

探求光明

对于当下的万科，150亿的定增不但是感情上的鼓励，实质上的资助也显而易见。150亿资金可以或许撬动的资源，在关键时间可以或许保命。

只管万科有国资背书且贵为行业龙头，融资渠道在最困难的时间也未曾被完全关上，但万科的节衣缩食、量入为出仍然表现了它当前处境的不易。

万科客岁的投资刻度上审慎紧缩，根据中指院数据，客岁万科的权益拿地金额仅为241亿元，相比往年有极大幅度缩减。

另一个可供参考的究竟是，万科2022年的年末奖至今未有端倪，这在之前是极为少见的情况。多位万科员工对21世纪经济报道记者确认，2022年的年末奖至今还没有明确消息。

“发应该是会发，但终极大概是象征性的一点。究竟体系年会的定调还算乐观，那本年肯定要各人‘合资奋斗’，一点不发说不外去。”一位万科地区公司的员工分析称。

万科上一次年末奖引发热议，是在2011年。当时业界盛传万科思量减半发放年末奖。

万科董事会主席郁亮当时亲身澄清这是假消息，“万科2008年管理层都未拿年末奖，那年公司业绩没有增长；但是，万科平常员工报酬与偕行相比，固定薪酬的比例较低，必要依赖与业绩挂钩的年末奖，因此万科当年也未扣减平常员工年末奖。”

而即便在万科净利润下滑40%的2021年，万科年末奖发放也与往常年份未有明显的差异。因此，万科2022年的年末奖发放情况，大概正是万科管理层对市场走势的真实反应。

从另一个角度来看，万科当前的红利本领，也简直大不如前了。

一个可供观察的窗口是，万科本次募资拟投向的11个项目净利率和投资收益率情况，也可以或许看到部门项目的质量。

根据万科发布的募资投资可行性陈诉，这11个项目中，其净利润率介乎3%-11.5%之间，投资收益率则在3%-13.7%之间。而这11个项目的地区分布有泰半位于能级较高的都会，比方广州、杭州、成都和重庆等。

“（募资）拿的肯定不是最好大概很好的项目，但根本上万科的水平也差不了太多，净利润率也就5、6个点。”一位不肯具名的房企分析师对21世纪经济报道记者分析以为。

值得投资者注意的是，万科在2021年净利润下跌40%的底子上，2022年大概也难以有较大幅度的回升。

据21世纪经济报道记者网络统计，2022年各大券商对万科的净利润推测多数落在235亿至248亿的区间，相比2021年225亿的净利润，增长幅度预计落在5%-10%之间。

郁亮说，“行业已经看到了微光，也正在酿成曙光。”在曙光到临之前，万科还要在微光中探求前路，一如已往。

SFC

本期编辑 黎雨桐 练习生 李睿妍