房地产融资迎利好！不动产私募投资基金试点启动，股债比放宽

地产融资“第三支箭”再迎新突破。

2月20日，证监会公布启动不动产私募投资基金试点。此次试点将发挥私募基金上风，推动房企降负债、降杠杆，增补活动性，优化资产负债表，促进房地产市场盘活存量。

“这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产物的一项创新。”证监会市场部干系负责人对第一财经体现，金融体系在推动房地产行业纾困，推动房地产行业从高杠杆模式向高质量发展转型方面做了许多积极，此次启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供活动性，低沉杠杆率，对整个行业而言，都会是很大的支持。

值得注意的是，行业内最为关注的股债比题目也得到办理。此次试点，放宽了股债比及扩募限定，将大大提拔不动产基金运作机动度。

根据基金业协会安排，符合试点要求的管理人，在开展不动产私募投资基金召募、管理等业务运动前，可于2023年3月1日后开始报送申请。

管理人、投资者门槛清楚

客岁11月28日，证监会提出五条优化权益融资的步调，支持房地产市场纾困转型，除规复涉房上市公司并购重组及配套融资、规复上市房企和涉房上市公司再融资、调解完满房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用外，第五条就是积极发挥私募股权投资基金作用。

不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个告急的投资品类。比年来，我国已有一些私募机构连续设立投向商业地产、根本办法的私募基金并在基金业协会存案，不绝探索积累不动产投资运作履历。据证监会先容，创建银行住房租赁基金曾于2022年10月完成存案。

不外，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特性等与传统股权投资存在较大差别，证监会引导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”种别，并采取差别化的羁系政策。

此次试点，在管理人条件、投资者门槛、融资杠杆方面都有明确规定。

管理人方面，须股权布局稳固、公司管理健全，实缴资源符合要求，重要出资人及现实控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理履历和不动产投资专业职员，迩来三年未发生巨大违法违规活动等。不动产私募投资基金的投资范围包罗特定居住用房（包罗存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业谋划用房、根本办法项目等。

投资者方面，试点基金产物的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有天然人投资者的，天然人投资者合计出资金额不得凌驾基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有肯定限定。不动产私募投资基金首轮实缴召募资金规模不得低于3000万元人民币，在符合肯定要求条件下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

风险控制方面，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供乞贷大概包管的，在涉及《关于加强私募投资基金羁系的多少规定》第八条关于股债比的限定方面举行差别化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，大概持有被投企业51%以上股权且被投企业提供包管，可实现资产控制和隔离。试点存案产物及其底层资产应实现与原始权益人的主体名誉风险隔离。

同时，本次试点对基金托管、基金条约必备条款、关联买卖业务、基金杠杆、克制活动、特殊风险展现、基金存案、信息披露和报送提出了规范要求。

放开股债比限定，大大提拔机动性

“股债比题目，是我们调研过程中，行业特殊关注的一个题目。”证监会干系负责人体现，此次试点设置了宽免规定，是证监会对行业诉求的积极回应。

基金业协会20日晚间发布了《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》（下称“指引”），对更多细节予以明确。

根据指引，符合要求的私募股权基金管理人可以设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业谋划用房和根本办法项目等，促进房地产企业盘活谋划性不动产并探索新的发展模式。

此中明确，放宽股债比及扩募限定，提拔不动产基金运作机动度。

据前述负责人先容，根据现行规定，基金向企业投资股权之后，以股东情势提供的股东乞贷，不能凌驾20%，即股债比最多4：1。这重要是针对传统股权投资的要求。

而根据最新要求，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限定，并可以通过申请谋划性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金泉源。别的，在投资期内推行相应步调的不动产私募投资基金，可在存案完成后开放认、申购（认缴）。

“详细而言，不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权，大概持有被投企业51%以上股权且被投企业提供包管，可实现资产控制和隔离，那么股东乞贷金额就可以有宽免安排。”前述负责人体现，假如有个人投资者，股债比答应到达1：2；假如全部是机构投资者，可以由基金条约来约定股债比。

3月1日后可报送申请

根据协会安排，符合试点要求的管理人，在开展不动产私募投资基金召募、管理等业务运动前，可于2023年3月1日后通过协会资产管理业务综合报送平台首页的政策申请模块，提交申请质料。

试点私募基金须要注意，管理人试点条件盘算时，计入认定规模的投资项目，为住宅地产（平常住宅、公寓、保障性住房、市场化租赁住房）、商业谋划用房（写字楼、阛阓、旅店等）、根本办法项目（高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、都会轨道交通、市政蹊径、水电气热市政办法、财产园区等传统根本办法，5G基站、工业互联网、数据中央、新能源风电光伏办法等新型根本办法创建项目）。

在盘算管理规模时，盘算的是不动产投资源金，即基金实缴且投向项目的股权本金金额（不包罗增值部门），外部贷款杠杆部门规模以及投向不动产行业FOF基金规模不予认定。

详细而言，管理规模方面，开展不动产试点业务的管理人在管不动产投资源金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资源金不低于100亿元人民币；对于仅符合在管不动产投资源金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资源金不低于60亿元人民币要求的管理人，应在提交质料时答应厥后续存案不动产私募投资基金投资者均为机构投资者。

“从调研过程来看，保险等机构投资者态度都比力踊跃。恒久资金须要年年有分红、资产又保值增值的产物范例，不动产私募投资资金产物具有如许的特点，比力契合保险、社保等恒久资金的诉求。”前述负责人体现，下一步将根据试点工作实践情况及时总结评估，完满试点政策和规则，支持私募基金不绝丰富产物范例，发挥服务实体经济的功能作用。