证监会启动不动产私募试点：新设种别，差异化羁系，首轮出资不低于万万

不动产私募投资基金试点工作启动。

2月20日，证监会公布于克日启动了不动产私募投资基金试点工作。同日，中国证券投资基金业协会（简称“中基协”）发布《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》（简称《不动产试点指引》）。

不动产私募投资基金试点启动后，房地产行业将迎来庞大利好。据证监会先容，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地财产良性循环和康健发展”决议摆设，健全资源市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的紧张办法。

根据汹涌消息对文件的多方梳理，此次不动产私募投资基金试点工作具有诸多亮点，包罗新设“不动产私募投资基金”种别，并采取差异化的羁系政策；投资范围将特定居住用房（包罗存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）纳入在内，同时，还对股债比的限定方面举行差异化安排。别的，不动产私募投资基金试点工作，进步了对投资者准入门槛，投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。

新设“不动产私募投资基金”种别

据证监会先容，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个紧张的投资品类。比年来，我国已有一些私募机构连续设立投向贸易地产、底子办法的私募基金并在基金业协会存案，不绝探索积聚不动产投资运作履历。

由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特性等与传统股权投资存在较大差异，证监会引导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”种别，并采取差异化的羁系政策。

住宅纳入投资范围

证监会夸大，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合肯定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求召募设立不动产私募投资基金，举行不动产投资试点。参加试点工作的私募股权投资基金管理人须股权布局稳固、公司管理健全，实缴资源符合要求，重要出资人及实际控制人不得为房地产开辟企业及其关联方，具有不动产投资管理履历和不动产投资专业职员，迩来三年未发生庞大违法违规活动等。不动产私募投资基金的投资范围包罗特定居住用房（包罗存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、贸易谋划用房、底子办法项目等。

适度放宽扩募条件

证监会表现，思量到不动产私募投资基金的规模较大、限期较长等特点，投资者须要有更高的风险辨认本领和风险负担本领，试点基金产物的

投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币

，且以机构投资者为主。有天然人投资者的，天然人投资者合计出资金额不得高出基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有肯定限定。不动产私募投资基金首轮实缴召募资金规模不得低于3000万元人民币，在符合肯定要求条件下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

适度放宽股债比

为顺应不动产私募投资基金投资战略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供乞贷大概包管的，在涉及《关于增强私募投资基金羁系的多少规定》第八条关于股债比的限定方面举行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，大概持有被投企业51%以上股权且被投企业提供包管，可实现资产控制和隔离。试点存案产物及其底层资产应实现与原始权益人的主体光荣风险隔离。同时，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金条约必备条款、关联买卖业务、基金杠杆、克制活动、特别风险展现、基金存案、信息披露和报送提出了规范要求。

3月1日起施行《不动产试点指引》

根据中基协公布的数据，停止2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权底子办法基金1424只，存续规模1.21万亿元，重要投向贸易地产、交通底子办法、物流仓储、市政工程开辟与建立等，在支持房地产市场安稳康健发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特性等与传统股权投资存在较大差异，为积极发挥私募股权投资基金作用，2月21日，中基协在中国证监会引导下，开展不动产私募投资基金试点，草拟形成《不动产试点指引》。

从详细内容来看，《不动产试点指引》，明确试点原则、不动产投资范围、管理人要求，新增产物范例。

一，明确试点原则、不动产投资范围、管理人要求，新增产物范例。此中，不动产投资范围包罗投向特定居住用房、贸易谋划用房和底子办法项目等，并新增了“不动产私募投资基金”产物范例。

二，明确适格投资者及基金运作要求。此中不动产私募投资基金投资者应当以机构投资者为主。对于不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权的，可限比例引入少部门超高净值天然人投资者，防范涉众风险。

三，适度放宽股债比及扩募限定，提升不动产基金运作机动度。为提升试点产物投资机动度，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限定，并可以通过申请谋划性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金泉源。别的，在投资期内推行相应步调的不动产私募投资基金，可在存案完成后开放认、申购（认缴）。

四，防范风险，增强事中事后监测。为增强不动产投资范畴的风险防控，明确不动产私募投资基金应欺凌托管；要求管理人勤勉尽责，有用控制不动产私募投资基金风险；严禁管理人使用基金财产投向其实际控制人控制的企业或项目；对于存在单一投资标的、分级安排、抵质押、股东乞贷等特别风险的，应举行特别风险展现；按季度向投资者举行信息披露以及向协会报送运作环境。

中基协表现，符合试点要求的管理人，在开展不动产私募投资基金召募、管理等业务运动前，可于2023年3月1日后通过协会资产管理业务综合报送平台首页的政策申请模块提交申请质料。