试点启动！4千亿私募“赛道”迎重磅新规，不动产活水来了

私募基金行业又迎来新规，这次聚焦在不动产投资方面。2月20日，证监会发布公告称，于克日启动了不动产私募投资基金试点工作。同期，中基协在证监会引导下，正式发布《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》（以下简称《不动产试点指引》），明确不动产投资范围及试点管理人要求，从基金召募、投资、运作、信息披露等多方面举行规范。业内人士体现，启动不动产私募投资基金试点工作有助于规范不动产投资市场，也能为房地产行业提供新的增量资金。总体来看，不动产“赛道”大概会在都会化、工业转型升级等方面涌现更多时机，但投资者仍须注意此中风险。

不动产私募试点正式落地

私募行业又迎来重磅新规。为进一步发挥私募基金多元化资产设置、专业投资运作上风，满足不动产范畴公道融资需求，克日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。2月20日，中基协在证监会引导下，正式发布《不动产试点指引》，自2023年3月1日起施行。

据悉，《不动产试点指引》共二十一条，依照试点先行、稳妥推进原则，明确不动产投资范围及试点管理人要求，从基金召募、投资、运作、信息披露等方面举行规范。证监会体现，符合肯定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求召募设立不动产私募投资基金，举行不动产投资试点，试点投资范围包罗特定居住用房（包罗存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业谋划用房、底子办法项目等。

在《不动产试点指引》中，中基协对于试点条件举行了进一步阐释。中基协指出，盘算不动产投资管理规模时，应关注是否为已存案私募股权基金（不包罗创业投资基金）不动产投资管理规模；是否为拟申请管理人管理的规模；认定规模的投资项目应为住宅地产、商业谋划用房、底子办法项目等；盘算规模应为不动产投资源金。

别的，对于开展不动产试点业务的管理人，《不动产试点指引》要求在管不动产投资源金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资源金不低于100亿元人民币；对于仅符合在管不动产投资源金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资源金不低于60亿元人民币要求的管理人，应在提交质料时答应厥后续存案不动产私募投资基金投资者均为机构投资者。中基协提示，符合试点要求的管理人，可于3月1日后提交申请质料。

别的，《不动产试点指引》要求，符合实缴资源不低于2000万元人民币；具有不动产投资管理履历，在管不动产投资源金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资源金不低于100亿元人民币；具有3个以上的不动产私募投资项目乐成退出履历；具有不动产投资履历的专业职员，投资部门拥有不少于8名具有三年以上不动产投资履历的专业职员，此中具有五年以上履历的不少于3名等条件的，可以按照该指引设立不动产私募投资基金。

毕竟上，不动产私募投资基金试点并非初次被提及，在此前已早有动向。2022年11月28日，证监会曾在资源市场支持房地产市场安妥当康发展答记者问中明确体现，将发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，答应符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、底子办法，促进房地产企业盘活谋划性不动产并探索新的发展模式。从被明确提出到《不动产试点指引》公布，证监会不动产私募投资基金试点工作正式落地。

有利于推动行业自律和规范

从比年来看，我国已有一些私募机构一连设立投向商业地产、底子办法的私募基金并在中基协存案，并不绝探索积累不动产投资运作履历。证监会体现，为贯彻国务院关于对峙租购并举、加快发展长租房市场的工作摆设，证监会支持创建银行住房租赁基金于2022年10月在中基协完成存案。

别的，浙江在线公布数据体现，2022年11月，浙江省交通团体浙江沪杭甬乐成发行“中金-浙江沪杭甬-申嘉湖杭高速公路资产专项筹划”，以63.17亿元的项目规模成为证监会体系发行规模最大的底子办法私募项目，彼时也引发市场广泛关注。

总体来看，总量巨大的不动产私募基金也成为《不动产试点指引》紧张的草拟配景。中基协最新数据体现，停止2022年末，存续私募股权房地产基金838只（规模归并盘算，下同），存续规模4043亿元，存续私募股权底子办法基金1424只，存续规模1.21万亿元，紧张投向商业地产、交通底子办法、物流仓储、市政工程开辟与创建等。

在财产经济专家黄昇看来，当前私募股权房地产基金存续规模较大，反映了市场对于该范畴的热度和投资时机的承认。“新设‘不动产私募投资基金’与此前的不动产私募投资也有所差别，它更加规范、透明，并注意风险控制。这将有助于吸引更多中长期资金投入，同时也有助于促进市场发展”。黄昇评价道。

从投资市场角度而言，在黄昇看来，启动不动产私募投资基金试点工作有助于规范不动产投资市场，制止出现乱象和风险。《不动产试点指引》的发布，更有利于行业的自律和规范化，进步投资者的风险意识和认知水平。

别的，也有业内人士以为，试点落地大概为房地产带来紧张红利。中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总司理杨海平解读称，不动产私募投资基金试点在已有房地产融资政策的底子上，增长了房地产和底子办法融资渠道，其更紧张的意义在于助力房企修复资产负债表，优化融资结构，助力房地产行业整合，从而助力房地产行业从高周转、高杠杆模式向精致化运营模式转型。政策筹划者也借此优化金融供给，推动存量资产盘活，并对宏观杠杆率举行调控。

不外，中信证券此前发布的《房地产行业巨大事项点评：加快盘活存量资产一连利好运营本事》研报指出，不动产私募投资基金试点仍须要时间，当前也具备肯定门槛，须要循规蹈矩，短期不宜高估其对房地产开辟投资资金泉源的影响。不动产私募投资基金和REITs的主体存在差别，REITs的运营主体要求为公募，未来两种产物大概存在对接上的挑衅。

对于相干风险，黄昇也提示道，在不动产试点推进下，投资者仍须要注意风险，特别是在投资前须要全面相识基金的投资计谋、资产设置环境、投资限期、管理团队等信息。对机构而言，则须要更加注意风险控制，制止投资决定的盲目性和冲动性。“总体来看，在试点推进下，不动产赛道大概在都会化、工业转型升级、科技创新等方面涌现更多时机。同时投资者也须要注意对于宏观经济环境的敏感度”。黄昇评价道。

北京商报记者 刘宇阳 郝彦