越秀服务称物业股估值已入公道区间，40亿现金准备收并购

“当前物服标的的估值，比2021年的高峰期有肯定的回落。”3月8日，越秀服务（06626.HK）一如既往地打响了内房业绩发布的头炮，公司管理层在被问及收并购题目时回复称，“现在估值也靠近了公道的程度，以是我们也在积极探索一些并购标的，保持开放的态度。”

实际上，自2021年6月上市以来，越秀服务在收并购上并未有太多动作，直至2022年10月，才完成了初次收购，以950万元的总对价将广州长隆团体旗下的一家物业公司收入囊中，新增合约面积约79万平方米。

据披露，该笔收购PE值约为5倍，远低于此前行业内其他收购案超10倍的PE值。“这也是跟母公司有所联动，越秀地产帮助长隆做代建业务，我们也顺理成章地把物服公司并购过来。”该公司管理层体现，上市召募资金中有6成规划用于收并购，额度约在10亿元，将来会对收并购保持开放的态度。

很显着的是，相较于收并购，越秀服务在规模拓展方面，还是更加依靠于外拓和关联方提供的物业。

制止2022年底，越秀服务的在管项目到达了323个，总在管面积5169万平方米，同比增长33%；合约管理项目387个，合约面积7060万平方米，同比增长20.9%。

此中，在2022年共计1309万平方米的新增合约面积中，自第三方外拓的面积约为843万平方米，占比到达64.4%；来自越秀地产等关联方提供的面积占比约4成。

陈诉期内，越秀服务初次进入了天津、昆明、福州、南宁、丽江等都会。只管新拓了许多都会，但越秀服务在进入新的都会内里仍保持审慎的态度，“我们有本身的投资标准，单体项目要到达肯定的规模和肯定的利润率的环境下，才会选择进入。”

越秀服务管理层坦言，当前地产行业的下行，特别是客岁贩卖面积降落幅度到达30%，对于物服的交付面积、交付量团体有打击和影响，但其母公司越秀地产在贩卖面积及贩卖额方面保持增长的态势，使其相应的交付有所保障。

同时，随着越秀地产版图的扩大，越秀服务的结构范围也随之扩张。“现在在华东我们有快要800万方的在管面积，随着我们一连外拓，以及越秀地产在华东的积极拿地和发展，我们在华东的面积也会进一步得到提拔。”越秀服务管理层体现，在管面积占比超6成的大湾区，仍将是其深耕的根据地。

除了越秀地产之外，越秀服务二股东广州地铁在业务拓展方面也提供着帮助。“广州地铁将来地铁线网的开通、工程里数增长等都会给我们在TOD业务方面带来增长。”

有了来自关联方的力挺，面对“上市三年内涵管面积到达1亿平方米”的目标时，越秀服务管理层体现，该目标并未有所改变，在2024年6月之前向着该目标积极。

规模增长的推动下，越秀服务的业绩体现同步向上。2022年，该公司实现业务收入24.86亿元，同比增长29.6%；股东应占红利为4.16亿元，同比增长15.7%。

从红利本事指标上来看，越秀服务的毛利率程度有所下滑，从上年同期的35%跌至27.3%，各细分业务的毛利率根本都呈降落的态势。此中，非贸易物业管理及增值服务的毛利率降落8.9个百分点至25.8%。越秀服务体现，这是由于业务结构调解，现在大力大肆推进的增值服务仍在发展期，导致该部分毛利率低沉。

不外，在越秀服务看来，“实际上随着规模的扩张，毛利率的程度会渐渐靠近行业的匀称程度”，而社区增值服务是值得重点发力的业务板块，是业绩的“第二增长曲线”。

“2022年增值服务的营收是6.5亿元，增长了47.1%，在总营收中占比约26%，高出1/4，而且毛利率有32.9%，成为公司营收和利润的紧张泉源之一。以是我们将来几年还会加强这一块的发展，为公司将来的营收和利润增长提供比力好的支持。”该公司管理层体现。

值得一提的是，现在越秀服务在上市时所融资金大部分都未使用，除了上述收购外，仅有约1亿元用于发展社区增值业务。“再加上谋划规模的不停扩大，因此我们的现金程度一连上升，”越秀服务管理层体现，制止2022年末，在手资金约43.6亿元，现金充裕，“没有举行任何的银行借贷”。