善于搬援军的地产富豪们，不会错过香港这个淘金地。

当年恒大的许老板为了融资，积极融入香港地产大佬的牌局，天天陪着他们打牌，终极拿到了新天下地产董事长郑裕彤的一笔救命钱，让恒大“死里逃生”。

时隔15年后，旭辉董事局主席林中，也遇到了相似的坎儿。2022年9月尾，房地产行业公认的“好弟子”旭辉，也开始“差钱”了。赶在国庆假期间，林中告急赶赴香港，和贷款银团、债券投资人探讨延伸还款。

然而，当年11月，旭辉一笔4亿美元的境外债还是违约了。外界以为旭辉已经躺平，但旭辉实在并未放弃。违约之后4个月，旭辉敏捷拿出了一份480亿的境外债务重组公告，安抚了惊骇的境外投资者。同时，它还盘活了河北的两项资产，转手给了多年互助的“老搭档”恒基兆业。

据市场消息称，林老板克日已从香港返回上海。但欢迎他的，另有新的贫困。

就在境外重组公告发布的当天，心焦的境内债权人开始坐不住了，他们发了一封千字公开信，直言旭辉境内债不能“躺平”，号令旭辉准期兑付境内债。

而对林中来说，能用的自救招数也险些都用上了。旭辉不但连续卖掉了多个优质资产，以致把自家的总部大楼也放到了货架上。客岁11月初，旭辉的林氏三兄弟以致还增持了100万股，持股比例达51.56%，表明要和公司走下去的刻意。

诚意是有了，但告急局面何时会好转？

优先化解境外债

3月10日晚间，旭辉拿出了一份开端办理境外债务的方案。

相比很多爆雷房企，旭辉给到境外债权人的展期报酬还算不错：债券展期不凌驾7年，不减少本金金额；出一个切实可行的额外增信方案。

与一样平常房企选择在境外债上躺平，在境内债上寻求办理方案的战略差别，旭辉此次来了个先外后内。

不外，旭辉此次境外债化解方案可否顺遂实验，还须先征得债权人的同意。旭辉表现，现在尚未与境外债权人就化解方案的条款告竣同等。

旭辉抛出境外债办理方案的那一刻，就遭到了境内债权人的反弹。他们发了一封千字公开信，矛头对准“旭辉境内债展期”的传言。

旭辉迩来一笔到期的境内债，为“20旭辉01”，本年5月尾本金到期，余额21亿元人民币。

本年3月和4月，旭辉另有3笔境内债的利钱也即将到期。据企业预警通数据表现，制止3月22日，旭辉境内共有9只存量债券，资金规模为128.93亿元。

投资者对于旭辉境内债展期的担心不是空穴来风。此前，旭辉的部分信托产物已经展期。

据媒体报道称，2022年10月，旭辉和兴业信托互助创建的信托产物——“筑地D015”，延期两年兑付。

雷同旭辉信托产物展期的举动在地财产已不是奇怪事。在研究房企名誉债市场十年的杨阳看来，“房企债券不停出现违约和展期，感觉天天都在见证汗青”。

在旭辉之前，中原幸福、富力等地产公司早就使出了债务展期的招数。但旭辉此前不停以行业优等生著称，投资人千万没想到，浓眉大眼的它，也参加了债务展期的阵营。

客岁9月份，地产行业的政策形势开始转向，融资大闸重新开启。旭辉名列6家树模性房企名单，在全行业企业债险些发不出去时，旭辉却得到了增信机构包管的债券，发行了一笔12亿元规模的中票，票面利率只有3.22%。

然而，不到一个月，画风突变。2022年9月28日，由于天津一个项目的股权信托产物无法按时兑付，旭辉遭到大业信托追债，陷入“股债双跌”漩涡。很多金融机构这才开始意识到不妙，纷纷采取抽贷、断贷等掩护步调。2022年11月，旭辉正式公布境外债违约。

市场开始担心旭辉的境内债是否也会出现变故。此次旭辉提出境外债办理方案，并未平复境内债权人的担心。对于旭辉境内债的展期听说，「市界」接洽旭辉方面，对方表现暂未便回应。

丝路海洋名誉研究团队合资人王晨表现：“房企实在也是没办法，由于还不起钱的环境下，它要么就是实质违约，要么就是展期。相比来看，展期的话，它未来另有更多的空间和时间缓抒难急，但是如果说真的违约了，能动用的本领和资源也就更少了。”

中票能不能发出很关键

旭辉董事局主席林中，作为闽商代表，不停以奋力拼搏的乐观主义者示人。在他继承上海厦门商会会长、中城同盟轮值主席的各种场合中，林老板始终保持着“带头年老”的风范，向行业流传正能量。

行业风声鹤唳之时，林中曾先后4次在业绩发布会上鼓励公司及偕行：房地产行业是一个周期性行业，现在是冬天，不是末日；（房企）要积极自救，不要容易突破名誉，由于倒下去容易，站起来难…

但到了2022年9月27日早上 ，林中也乐观不起来了，他在朋侪圈发文：“融资不畅、贩卖疲软，光让还钱哪家房企都吃不消！”

自2022年七八月停贷风波后，各地政府进一步加强了对预售资金的羁系，房企要提取贩卖回款难度加大。林中在一封内部信中透露，固然彼时旭辉公司账面仍有凌驾300亿的现金，但这些钱并不是旭辉能全部自由支配利用的。

很快，旭辉开始陷入资金困局。发完朋侪圈的第二天，林中就遇到了“股债双杀”的大贫困。

当时的林中，还在想尽办法安抚市场感情。2022年9月28日下战书，旭辉还为一笔总额5.55亿美元的债券付息1820万美元。然而，这依然没能拦截评级机构下调评级的激动。

短短10天内，旭辉被标普、惠誉等机构下调评级。

2022年11月，旭辉公布，决定停息付出一笔逾期本息总额4.14亿美元（29亿人民币），终极成了出险房企的一员。但旭辉仍然表现，公司将尽力保交付、保筹谋、维护境内融资。

在境外债躺平上，旭辉不是一个人在战斗，今后，中梁地产、金科地产、力高团体、期间中国等房企都相继公布，停息付出境外债务款子。

诸多房企团体在境外债题目上选题躺平，直接带崩了房企的外洋名誉债市场。

“对当时的房企来说，实在外洋债券市场崩不崩已经无所谓了，自从恒大事故之后，外洋投资者已经对国内房企团体丧失信心，你就算还了，也未必还能在外洋融资。以是大多数房企干脆就直接选择不还境外债了。”一位房企融资部分人士表现。

房企不指望境外融资，以是选择躺平，但境外债不办理，却有大概影响到境内融资。

2023年1月初，旭辉公布了发行中票的筹划。根据最初的筹划，这笔中票发行规模不凌驾20亿元，限期为3年，由中债名誉增长公司（下称中债增）提供全额无条件不可打消连带责任包管。

对旭辉而言，这笔由“中债增”包管的中票，有着猛烈的信号意义。一旦发行乐成，就大概意味着旭辉重新拿到了资源市场的通行证。但没有推测的是，这笔原定于1月13日发行的中票被频频推迟，发行规模也从20亿元下调至不凌驾15亿元。

旭辉的这笔中票至今未发出。对于推迟缘故原由，市场广泛推测，与其客岁的境外债务违约有关。

现在，市场各方也在关注旭辉的这笔中票发行希望，如果旭辉能顺遂发出这笔中票，投资人对旭辉的信心就会渐渐规复，而这也有利于旭辉重组境外债务，同时办理境内即将到期的债券题目。

房企的春天终于来了？

上海虹桥片区，是浩繁房企的总部地点地。早在2017年，旭辉就把公司总部搬到了上海虹桥的新大楼。当时它的全口径贩卖额较2016年靠近翻倍，初次站上千亿大关。

厥后，很多扎推来到虹桥的民营房企，都将旭辉作为树模年老，学习它的人才管理、产物研发、供应链等。但现在，随着一个个闽系房企的倒下，末了的带头年老也要撑不住，卖掉总部大楼了。

2023年3月1日，有消息称，旭辉筹划以逾14亿元的代价，整栋出售上海恒基旭辉中央2栋商办物业，报价分别为5.5亿元及8.8亿元，此中就包罗了旭辉总部大楼。

据旭辉西南地域员工陈亮透露，现在公司还是没钱拿地，贩卖上的去化也不太理想，没多少钱给供应商付，现金流还是很告急，“紧张靠少量现金和工抵房的情势，才华推动供应商互助”。

为了应对债务寻衅，旭辉林老板很早给出相识题思绪，“蹲下来、活下去、站起来”。现在，随着房企的活动性空间渐渐打开，旭辉正在积极通过盘活资产，夺取更多活下去的空间。

在公布境外债务重组方案前一天，旭辉出售了河北和湖50%股权，总代价为9.48亿元。

客岁12月，旭辉出售了物业公司旭辉永升服务23.26％的股份。

通过出售资产、频仍配股、发行债券等多个办法，旭辉敏捷增补了一些活动资金。据「市界」不完全统计，自客岁7月份以来，旭辉，已至少得到44亿元的活动资金。

随着地产行业融资渠道的重新打开，迩来一段时间，已经有不少房企传来了好消息，港股部分停牌已久的房企开始复牌。

3月10日，佳兆业率先告竣了复牌条件，重新打开了港股市场；3月14日，景瑞控股也披露了2022年半年报和存款独立观察结果，实现复牌。同时，多家房企在债务重组方面有了很大希望，如龙光、融创、奥园等同样传出了债务重组的消息。

自客岁下半年以来，“中债增”成了为民营房企开辟融资的关键渠道。房企们不光能通过它召募到资金，在资金用途上也能用来归还公开市场债务。

对于出险的民营房企来说，这是一个修复名誉的好机遇。

王晨对「市界」分析道，现在中债增从现实结果上来看，更多的还是树模效应，但也并不意味着它没有作用。“由于有些房企确实靠中债增度过了阶段性的逆境，如果没有这个资助，大概就是债务展期大概违约了。”

想要体系性的化解房企的逆境，市场各方的眼光都不谋而合的转向了贩卖市场的复苏。团结资信相干地产债研究人士告诉「市界」，“现在来看，地产融资政策固然有放松，但整个行业的信心仍未重修起来，须要政策预期清晰同等，改善并稳固房企、投资人、金融机构、购房人等市场加入者的长远信心和预期。”

“现在，房企偿债的焦点还是在于贩卖端，需求的复苏才华让房企的现金流有源头活水。纾困及融资支持政策只能临时止血，终极还是要回到房地产行业的贩卖回暖上。”上述人士表现。

现在，为了取消购房人的顾虑，旭辉还在尽最大本领包管交付。数据表现，2022年整年，旭辉交付超9万套新居，此中超1.8万套提前交付。2023年1-2月，旭辉在天下交付新居近万套。

客岁11月，境外债违约消息发布的同一天，林中曾发了条朋侪圈，称旭辉拒绝躺平，只是蹲下，蹲下意味侧重心更稳，意味着来日能更好地站起来。

（注：文中陈亮、杨阳为化名。）

作者 | 李逗

编辑 | 孙春芳