财政部原部长楼继伟突然发声，房地产税将至？

原创 刘晓博

3月26日，多家媒体转发了前财政部长楼继伟的一个紧张观点：

房地产税是最恰当作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

楼继伟是在《比力》发表《新期间中国财政体系改革和未来推测》一文中，表达上述观点的。

他的原话是：

这是在投石问路吗？房地产税试点的脚步真的近了？

房地产的立法是由天下人大预算工作委员会牵头，财政部、国家税务总局予以共同。

看起来，财政部只是“共同”的职位，但究竟上它的作用非常大，到达无可更换。

好比2021年10月23日，天下人大通过了“授权国务院在部门地区开展房地产税改革试点工作的决定”。第二年，也就是2022年3月16日，由于房地产市场非常低迷，财政部公布：试点推迟。（下图）

作为前财政部长，楼继伟固然认识房地产税立法的来龙去脉，面临的困难、争议在那边。

当他发起“经济转为正常增长后应尽快开展试点”时，信号意义是不能忽略的。

究竟上，早在2022年12月28日我在“刘晓博说财经”公众号发表的“关于2023年的23个推测”中，就发起早点让房地产税试点落地。

我的来由是：房地产税悬剑效应对楼市伤害太大，早日发布一个理性的、温暖的房地税试点方案，有利于楼市走稳。

楼继伟发起“尽快开展试点”，则是从办理地方财政压力、低沉负债率角度思量的，这固然也是紧张来由。

由于房地产低迷，2022年天下卖地收入淘汰了2.02万亿（下图）：

财政部官员克日曾表态，“土地出让收入降落影响并没有那么大；若按照2022年土地出让收入减收约2万亿元匡算，影响地方一样平常公共预算财力约3000亿元。”

但我们要看到题目标另一面：外貌上看，客岁卖地少了2万亿，实际出让金收入6.69万亿。但此中40%以上是地方国企大概融资平台接盘，相称于地方政府左手卖右手。

如果地方融资平台不托市，则2022年天下卖地收入大概只有3.5万亿左右，那对经济的影响就大了！

下图是停止2021年末，各省市政府的“债务率”（债务÷地方年度财政总收入）和“负债率”（债务÷本地GDP）。此中广义部门，包罗了城投债；非广义部门，没有包罗城投债（只是平凡地方债+专项债）。

可以看出，各地的广义债务率和负债率都已经比力高了，就连北京、天津如许的中心都会都不例外。

这种环境下，为了维持经济落伍、生齿流失地区的运转，中心中心对地方转移付出到达了创记录的9.71万亿元，增长17.1%。

很显然，地方政府必要找到一个张稳固的“恒久饭票”，变乱已经非常告急了。

在美国，地方政府的恒久饭票就是房地产税。

好比美国县级政府的花销中，靠近80%来自房地产税。我曾看到过一个数据：按照 2012 年的数据：全美县级政府的财政总收入为 5850 亿美元，房地产税为 4608 亿美元，占比为 78.9%！

那么：中国2023年有没有大概启动房地产税试点（换一种说法是“扩大房地产税试点”，由于重庆、上海已经在试点了）？

我的见解是：大概性不算小。

缘故原由就是上面说的两个：第一，地方政府财政压力巨大，急必要推进房地产税立法；第二，早点公布一个温暖的方案，让“靴子落地”，反而有利于楼市的稳固。

至于楼继伟在文章里说的部门房产估值困难，我以为换一个思绪是不存在的。

所谓估值困难，是说军产房、集资房、小产权房、违法修建等，无法流畅、买卖业务，以是很难估值。既然很难估值，就很难征税。

实在，这是思绪没有打开而已。

环球房地产税征收有两种模式，一种是美国式的，按照房屋的估值征收。好比1套房子市场价是100万美元，政府打7折给出征税评估价，按照70万美元来征收。如果税率是1%，每年房地产税就是7000美元。

别的一种是新加坡式的，是按照房屋出租能得到的租金来征收。只不外人家新加坡比力仁慈，无论你是四个睡房的住房，照旧2个睡房的住房，都按照对外出租1个睡房来盘算“租值”，按照1个睡房每月出租的代价来盘算房地产税。

如果用“租值法”征收，就不存在估值困难的题目。

好比：甲的房子是高档商品房，3个睡房，对外出租每月1万元、每年12万元。如果按照10%的税率，每年就是1.2万元的房地产税。

乙的房子是城中村、农民房，每月市场租金是1500元，每年是1.8万元。按照税率10%盘算，每年房地产税是1800元。固然，鉴于这种房子没有缴纳过土地使用金，可以设置较高税率，好比15%来征收。

征收房地产税，肯定要思量老百姓的遭受本事。

在美国，匀称每套房的房地产税，低于这套房子同期的水电费。（下图）

差异地方的税率差异非常大。好比在美国，税率最低的是夏威夷州，税率只有0.28%。最高的新泽西州到达了2.49%（以上均为2021年纪据）。

未来中国房地产税率也会千差万别。

权衡房地产税率是否恰当，关键看两点：起首看老百姓是否能负担得起，其次地方政府的收入是否够用。

由于生齿红利、土地红利都日渐式微，未来政府也必要精兵简政，不能再让那么多人吃财政饭了。

都会和都会之间，省和省之间，存在着剧烈的竞争关系。好比，如果广州的房地产税率偏高，企业、个人肯定会流向深圳；反之，亦然。

生齿流失、经济阑珊地区如果开征房地产税，肯定会让更多的人用脚投票，卖房走人，末了人财两空。而发达地区，由于经济繁荣、生齿增长，不消征收多少房地产税就可以维持正常运转。这恐怕才是比力贫困的事。

别的，会不会有累进制、处罚性的税率，以处罚房子多的人，也是各人关注的核心。未来有须要如许做的都会，恐怕不凌驾10个。绝大多数都会，鼓励买房来来不及呢。

对于平凡人来说，没有须要为房地产税试点、开征而担心什么。

记着一点：房地产税是地方政府的恒久饭票，没有人会砸自己的饭碗。

从环球范围来看，没有一个地方的房价，会由于开征房地产税而下跌。房价被通胀推着涨，才是一个根本趋势。